時間：2019-01-25 10:48:10 點(diǎn)擊：次
來源：法治周末 作者：肖莎

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“2019年，我們正在考慮是否組建一支主要投資于物流地產(chǎn)領(lǐng)域的母基金。”1月15日，宜信財富全球房地產(chǎn)投資母基金管理合伙人陳強(qiáng)華告訴記者。

當(dāng)天，宜信財富發(fā)布了《2019資產(chǎn)配置策略指引》(以下簡稱《指引》)，在這一《指引》中，宜信財富全球房地產(chǎn)母基金投資管理部判斷，隨著科技的發(fā)展，在零售行業(yè)和電子商務(wù)行業(yè)的驅(qū)動下，新的地產(chǎn)投資機(jī)會如物流地產(chǎn)、城市更新、共享辦公等新型業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)。

陳強(qiáng)華尤其提到，對房地產(chǎn)市場不能非黑即白地看，遇到市場調(diào)控，就認(rèn)為這個市場沒有任何機(jī)會；遇到市場大漲，就在這個領(lǐng)域重金投入。房地產(chǎn)市場是一個很大的領(lǐng)域，不能把目光局限于住宅和商業(yè)，隨著新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來中國的物流地產(chǎn)將會有很大的發(fā)展空間。

“不僅僅是中國，歐美市場的物流需求依然強(qiáng)勁，行業(yè)增長率不斷打破紀(jì)錄，在經(jīng)濟(jì)周期性復(fù)蘇和結(jié)構(gòu)性驅(qū)動的綜合影響下，歐洲的物流地產(chǎn)表現(xiàn)優(yōu)異，空置率僅有5%。”宜信財富全球房地產(chǎn)母基金投資管理部在《指引》中寫到。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦亦告訴記者，在國家對物流行業(yè)的支持之下，物流地產(chǎn)處于一個新的風(fēng)口。而處于轉(zhuǎn)型中的傳統(tǒng)房企，面臨著住宅市場和商業(yè)市場的逐漸平穩(wěn)，此前已經(jīng)有不少開發(fā)商在通過各種方式進(jìn)入物流地產(chǎn)行業(yè)。

政策利好，物流地產(chǎn)迎來“風(fēng)口”

盧文曦告訴記者，就在不久前，國家發(fā)展和改革委員會與交通部還共同發(fā)布了《國家物流樞紐布局和建設(shè)規(guī)劃》(以下簡稱《規(guī)劃》)，《規(guī)劃》指出了國家物流樞紐的重要性，并且明確對物流用地支持。

《規(guī)劃》中稱，對國家物流樞紐范圍內(nèi)的物流倉儲、鐵路站場、鐵路專用線和集疏運(yùn)鐵路、公路等新增建設(shè)用地項目，經(jīng)國務(wù)院及有關(guān)部門審批、核準(zhǔn)、備案的，允許使用預(yù)留國家計劃；地方相關(guān)部門審批、核準(zhǔn)、備案的，由各省(區(qū)、市)計劃重點(diǎn)保障。鼓勵通過“先租后讓”“租讓結(jié)合”等多種方式供應(yīng)土地。對因建設(shè)國家物流樞紐需調(diào)整有關(guān)規(guī)劃的，要積極予以支持。

“物流地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵是土地。”中城倉儲執(zhí)行董事、羅卡角中國物流地產(chǎn)研究院院長周建成對記者分析，此前一二線城市不喜歡物流行業(yè)，而三四線城市又不太需要物流地產(chǎn)。

周建成坦言，物流地產(chǎn)的進(jìn)入門檻事實(shí)上不高，誰能拿到工業(yè)用地，誰就能發(fā)展物流地產(chǎn)，但是事實(shí)上全國各地政府對物流地產(chǎn)的發(fā)展是“不待見”的，一般企業(yè)拿地相對不易。

“主要是因?yàn)槲锪鞯禺a(chǎn)的發(fā)展給城市所帶來的稅收少，而且有物流園區(qū)的地方，周邊不可能建設(shè)起所謂的高端住宅，因?yàn)樘焯煊兄匦涂ㄜ嚦鋈耄h(huán)境自然不會太好。物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)周圍的房價就因而上不去，地價自然也上不去。”周建成向記者解釋了各地政府不待見物流地產(chǎn)的原因。

盧文曦告訴記者，之前住宅市場火熱的時候，對物流地產(chǎn)的研究甚至都很少。

而國家對物流地產(chǎn)用地的支持，對于整個行業(yè)而言無疑很重要。

盧文曦認(rèn)為，有了國家的支持，加上整個經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對物流地產(chǎn)有很高的需求，且物流地產(chǎn)目前的產(chǎn)品供給和需求不匹配，簡易倉庫多，高標(biāo)準(zhǔn)倉庫少，比如恒溫、冷鏈等高標(biāo)準(zhǔn)倉庫供不應(yīng)求，物流地產(chǎn)行業(yè)未來還是有深挖潛力。

宜信財富在《指引》中也提到，中國的物流地產(chǎn)有著高增長潛力，中國作為全球最大的電子商務(wù)市場，但人均倉儲面積只有美國的六分之一、日本的五分之一，這表明未來中國物流地產(chǎn)投資前景可期。

“在住宅市場趨于平穩(wěn)甚至下滑的情況下，物流地產(chǎn)事實(shí)上迎來了行業(yè)發(fā)展的‘風(fēng)口’”。盧文曦補(bǔ)充。

多行業(yè)巨頭進(jìn)入物流行業(yè)

周建成表示，在房地產(chǎn)行業(yè)受到深度調(diào)控的當(dāng)下，物流行業(yè)的投資回報率也比住宅和商業(yè)要好，平均投資回報率在6%。

房地產(chǎn)行業(yè)研究機(jī)構(gòu)克爾瑞研究中心(以下簡稱克而瑞)在一份研究報告中提到，2017年年初統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國北京、上海、深圳、廣州的二手房租金回報率分別為1.49%、1.59%、1.53%和1.92%，寫字樓5%左右，而目前我國一線城市物流地產(chǎn)基本收益在6.5%至7%，高端物流地產(chǎn)的回報率可達(dá)8%，物流地產(chǎn)收益明顯高于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)。

盧文曦告訴記者，已經(jīng)有部分開發(fā)商在近些年進(jìn)入了物流地產(chǎn)領(lǐng)域，其中包括萬科、綠地、華夏幸福等龍頭企業(yè)。

克爾瑞還分析稱，國內(nèi)房企涉足物流地產(chǎn)領(lǐng)域，從進(jìn)入模式以及參與程度的不同主要可以分為房企主導(dǎo)運(yùn)營、收購參股物流企業(yè)、與傳統(tǒng)物流企業(yè)合作、與電商企業(yè)合作這4種類型。

“但是房企主導(dǎo)運(yùn)營物流地產(chǎn)的情況比較少。因?yàn)槲锪鞯禺a(chǎn)和傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)完全不同，傳統(tǒng)開發(fā)商也是外行。”盧文曦說。

據(jù)盧文曦介紹，萬科在物流地產(chǎn)行業(yè)的投入比較大，不僅牽頭做了世界物流地產(chǎn)企業(yè)普洛斯的私有化工作，還在國內(nèi)專門成立了一支物流地產(chǎn)基金，認(rèn)繳出資額達(dá)30億元。

此外公開報道顯示，電商行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)京東和蘇寧也都已在物流地產(chǎn)行業(yè)試水。

周建成認(rèn)為，電商企業(yè)做物流地產(chǎn)有兩個好處：一是產(chǎn)業(yè)協(xié)同的好處，電商的運(yùn)營需要物流做支撐；二是物業(yè)增值的好處，所謂物業(yè)增值，最基本的就是為發(fā)展物流地產(chǎn)拿到的工業(yè)用地部分的增值。

以基金形式進(jìn)入物流行業(yè)成為趨勢

去年5月，京東發(fā)布首季度財報后，京東集團(tuán)董事長兼CEO劉強(qiáng)東在分析師電話會議上表示，京東物流建設(shè)一直盡量在使用自己的現(xiàn)金，在今年某個時間將準(zhǔn)備成立物流地產(chǎn)基金，通過使用第三方資金，用于更多物流倉儲建設(shè)。

蘇寧云商集團(tuán)股份有限公司(以下簡稱“蘇寧”)此前也發(fā)布公告稱，其全資子公司江蘇蘇寧物流有限公司(以下簡稱“蘇寧物流”)與深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金管理(深圳)有限公司(以下簡稱“深創(chuàng)投”)擬聯(lián)合發(fā)起設(shè)立目標(biāo)總規(guī)模為300億元人民幣的物流地產(chǎn)基金，同時通過在具體項目層面匹配相應(yīng)的融資安排，實(shí)現(xiàn)管理倉儲規(guī)模達(dá)到1200萬至1500萬平方米。

公告顯示，物流地產(chǎn)基金首期基金目標(biāo)募集資金規(guī)模50億元，主要用于收購蘇寧建成的成熟倉儲設(shè)施、市場化收購，以及投資開發(fā)符合條件的高標(biāo)準(zhǔn)倉儲物流設(shè)施。

法治周末記者查詢公開資料發(fā)現(xiàn)，近幾年成立的主要投資于物流地產(chǎn)的基金并不少，除了蘇寧和萬科成立的相關(guān)基金外，由中遠(yuǎn)海運(yùn)等公司也發(fā)起了“遠(yuǎn)海中原物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金”，計劃募資規(guī)模達(dá)600億元；海航現(xiàn)代物流集團(tuán)也發(fā)起了一個預(yù)期規(guī)模達(dá)100億元的物流行業(yè)基金。

僅就這些基金而言，如果均募資到位，將有千億元資金進(jìn)入到物流地產(chǎn)行業(yè)中來。

為何諸多企業(yè)在進(jìn)入物流地產(chǎn)行業(yè)時，選擇以發(fā)起或參與基金的方式來進(jìn)入？

盧文曦分析，一方面是有杠桿作用，因?yàn)槲锪餍袠I(yè)發(fā)展的周期很長，需要的資金投入很多，全部使用自有資金對企業(yè)而言壓力較大，企業(yè)通過發(fā)起或參與到基金中的方式，可以用有限的資金做自己想做的事；另一方面，還是因?yàn)槲锪鞯禺a(chǎn)在中國還處于發(fā)展階段，相關(guān)項目能否成功還是未知數(shù)，如果企業(yè)全用自有資金，風(fēng)險會比較大，發(fā)起一只基金，多個企業(yè)共同參與，可以分散風(fēng)險，同時聘請專業(yè)的基金管理人對基金的使用、投向進(jìn)行規(guī)劃，能對風(fēng)險進(jìn)行較好的把控。

提到通過投資基金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的具體操作時，陳強(qiáng)華還有一些建議，即通過房地產(chǎn)母基金的方式，可以實(shí)現(xiàn)跨地域、跨國別、多物業(yè)類別的房地產(chǎn)長期價值投資，優(yōu)秀的母基金能夠在兼顧回報的同時，盡可能降低投資者的風(fēng)險。