1、行業(yè)：缺口巨大增幅放緩

物流地產(chǎn)概念是上世紀(jì)80年代在美國(guó)率先提出并實(shí)踐的,，是根據(jù)物流企業(yè)客戶需要,，在合適的地點(diǎn),，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施。物流地產(chǎn)一般包括各種物流中心,、物流園區(qū),、配送中心以及物流產(chǎn)業(yè)園等倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。

（1）市場(chǎng)供需缺口仍然巨大

從整體而言,，市場(chǎng)和企業(yè)迅速發(fā)展,，但仍然未能彌補(bǔ)我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)與發(fā)達(dá)國(guó)家的巨大差距。

截至到2017年底,，我國(guó)總倉(cāng)儲(chǔ)面積約為5.53億平方米,，但人均倉(cāng)儲(chǔ)面積僅為0.4平方米，而日本人均倉(cāng)儲(chǔ)面積為4.0平方米,，相差達(dá)10倍之巨,。而在這人均的0.4平方米中,，只有0.1平方米是擁有信息化管理、現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)的面積,，余下的0.3平方米則包括舊式倉(cāng)庫(kù)等老舊設(shè)施,。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)現(xiàn)有的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施約有70%建于90年代之前,。這既說明了我國(guó)現(xiàn)階段物流倉(cāng)儲(chǔ)的巨大缺口,，同時(shí)也意味著我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)具有巨大的發(fā)展前景。

（2）投資增幅開始放緩

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),，2016年我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)固定投資為6983.50億元,，同比增幅為5.5%，較2015年增幅下降22.9個(gè)百分點(diǎn),。從面臨的挑戰(zhàn)來看,，主要由于前些年物流地產(chǎn)在規(guī)模化發(fā)展過程中普遍存在同質(zhì)化情況,，再加上相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)土地出讓金少,、稅收貢獻(xiàn)較低、土地利用率不高,，導(dǎo)致大城市工業(yè)用地相應(yīng)指標(biāo)逐年下降,。

同時(shí)，近年土地成本提升較快,，由于物流地產(chǎn)投資回收期通常在15年以上,，為開發(fā)建設(shè)完之后的招商、運(yùn)營(yíng)等專業(yè)化運(yùn)作帶來挑戰(zhàn),。較之以往野蠻生長(zhǎng)的盛況,，物流地產(chǎn)似乎已經(jīng)到達(dá)了一個(gè)瓶頸期，跑馬圈地的發(fā)展方式漸漸變得不再適用,，多方向,、多層次發(fā)展正在成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

于此,，多個(gè)新的物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式應(yīng)運(yùn)而生,，金融物流、保稅物流,、際享倉(cāng),、物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)你方唱罷我登臺(tái)，新老企業(yè)也在這片復(fù)雜的紅海中百舸爭(zhēng)流,。

從物流地產(chǎn)的空間分布上來看，長(zhǎng)三角地區(qū)的物流地產(chǎn)規(guī)模遠(yuǎn)超全國(guó)其他地區(qū),，其次是京津地區(qū),、兩湖地區(qū),、川渝地區(qū)以及珠三角地區(qū)。其中,，單普洛斯一家企業(yè)在長(zhǎng)三角地區(qū)就布局了近百個(gè)物流園區(qū),。長(zhǎng)三角地區(qū)物流的發(fā)達(dá)也解釋了我們對(duì)于江浙滬包郵的羨慕和嫉妒。

而從其城市的空間分布上來看,，物流園區(qū)一般分布在城市的邊緣或是衛(wèi)星城中,，緊鄰國(guó)道、省道,、高速公路或空港水港,，距離市中心一般不超過一小時(shí)車程，這些地區(qū)地價(jià)較低且交通非常發(fā)達(dá),。以長(zhǎng)三角地區(qū)為例,，昆山常熟等城市是物流地產(chǎn)企業(yè)的必爭(zhēng)之地。

2 ,、政策：重視程度高出臺(tái)文件頻繁

雖然我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)暫時(shí)還沒有明確的政府主管部門,、完善的標(biāo)準(zhǔn)體系與統(tǒng)計(jì)科目，但是作為一個(gè)跨部門,、跨行業(yè),、跨地區(qū)的交叉行業(yè)，國(guó)家對(duì)于物流地產(chǎn)行業(yè)的重視程度非常高,。

2015年8月,，財(cái)政部、國(guó)稅局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施物流企業(yè)大宗商品存儲(chǔ)設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知》,，指出自2015年1月1日起至2016年12月31日止,，對(duì)物流企業(yè)自有的（包括自用和出租）大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地，減按所屬土地等級(jí)適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅,。

為了進(jìn)一步推進(jìn)物流降本增效,，著力營(yíng)造物流業(yè)良好發(fā)展環(huán)境，提升物流業(yè)發(fā)展水平,，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展,，2017年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)物流降本增效促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意見》,，提出推動(dòng)物流降本增效對(duì)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展,、培育經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動(dòng)能、提升國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行效率具有重要意義,。

今年6月,，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于開展2018年流通領(lǐng)域現(xiàn)代供應(yīng)鏈體系建設(shè)的通知》，要求強(qiáng)化物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，夯實(shí)供應(yīng)鏈發(fā)展基礎(chǔ),。發(fā)展單元化流通,，提高供應(yīng)鏈標(biāo)準(zhǔn)化水平。加強(qiáng)信息化建設(shè),，發(fā)展智慧供應(yīng)鏈,。聚焦重點(diǎn)行業(yè)領(lǐng)域，提高供應(yīng)鏈協(xié)同化水平,。推廣綠色技術(shù)模式,，提高供應(yīng)鏈綠色化水平。

可以看出,，近年來物流地產(chǎn)政策的主要方向是,，提升物流現(xiàn)代化水平，提升物流運(yùn)營(yíng)效率,，助推專業(yè)化水準(zhǔn)物流地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,。也正是由于政策的大力扶持，物流地產(chǎn)才能在十余年的時(shí)間內(nèi)有如此大的突破性發(fā)展,。

3,、競(jìng)爭(zhēng)：「一超多強(qiáng)」的市場(chǎng)格局

經(jīng)過十余年的發(fā)展，物流地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出了「一超多強(qiáng)」的發(fā)展格局,，普洛斯以近七成的市場(chǎng)占有率獨(dú)占鰲頭,，以1750萬平方米的運(yùn)營(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)面積傲視群雄。而第二梯隊(duì)的物流地產(chǎn)企業(yè)則在250~400萬平方米的運(yùn)營(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)面積區(qū)間中競(jìng)爭(zhēng),，彼此都沒有拉開較大的差距,。

數(shù)據(jù)來源：普洛斯2017年報(bào)、各企業(yè)官網(wǎng)數(shù)據(jù)

在第二梯隊(duì)及后來競(jìng)爭(zhēng)者中,，主體的分布尤其廣泛,，以其他行業(yè)為主要業(yè)務(wù)的企業(yè)多有涉足。但主要可以分為四類：一是外資企業(yè)進(jìn)入中國(guó)進(jìn)行發(fā)展,，如豐樹與安博,；二是傳統(tǒng)房企跨界發(fā)展，如萬科萬緯物流與遠(yuǎn)洋集團(tuán)等,；三是電商企業(yè)為滿足自身發(fā)展建立產(chǎn)業(yè)鏈,，發(fā)展物流地產(chǎn)；四是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)物流地產(chǎn)的其他企業(yè),，如易商紅木和環(huán)普等,。

在物流地產(chǎn)企業(yè)中，不同的主體自然有著不同的發(fā)展方式與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),。

外資企業(yè)如安博,、豐樹等，在國(guó)外有著較為領(lǐng)先的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施技術(shù)、管理水平以及充足的資金,，進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)后可以復(fù)制既有的模式和經(jīng)驗(yàn),，在本世紀(jì)初物流地產(chǎn)行業(yè)方興未艾之際起到了領(lǐng)路人的作用,。

萬科等傳統(tǒng)房企拿地能力較強(qiáng),、土地儲(chǔ)備豐富而且規(guī)模龐大，依托房地產(chǎn)規(guī)模與資金的加持,，利用手中的工業(yè)用地興建物流園區(qū)的同時(shí)大量收購(gòu),，并且正在向外資企業(yè)學(xué)習(xí)，是外資企業(yè)最強(qiáng)大的對(duì)手,。

以京東為代表的電商企業(yè)有著齊全的上下游鏈條與源源不斷的倉(cāng)儲(chǔ)需求,，對(duì)整個(gè)物流行業(yè)有著更為深刻的理解，對(duì)物流園區(qū)的區(qū)位和價(jià)格也更為敏感,。

而其他企業(yè)們往往在某一領(lǐng)域方向有著較強(qiáng)創(chuàng)新能力,，比如民熙的金融物流園、環(huán)普的產(chǎn)業(yè)物流園以及際鏈的際享倉(cāng)等新模式物流地產(chǎn),，在大企業(yè)如林的戰(zhàn)場(chǎng)上開辟出了一條獨(dú)特的道路,。

4、企業(yè)：輕重資產(chǎn)的較量

由于出身不同,，物流地產(chǎn)行業(yè)中的企業(yè)往往有著不同的發(fā)展路徑,，而其中差別最大的就是輕、重資產(chǎn)模式,，輕資產(chǎn)運(yùn)行效率高資本周轉(zhuǎn)快,，重資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)小收入水平高。下面是行業(yè)中風(fēng)格比較突出,，規(guī)模較大的幾個(gè)典型企業(yè),。

（1）普洛斯：快速周轉(zhuǎn)、覆蓋全面化

截止2018年6月,，普洛斯是中國(guó)最大的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園的提供商和服務(wù)商,，也是中國(guó)市場(chǎng)最早啟動(dòng)智慧物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的打造者和促進(jìn)者。普洛斯及旗下品牌環(huán)普,，在38個(gè)戰(zhàn)略性的區(qū)域市場(chǎng)投資,、開發(fā)并管理著267個(gè)物流園、工業(yè)園及科創(chuàng)園,，物業(yè)總面積達(dá)3,340萬平方米,。同時(shí)，普洛斯還基于支持物流,、新能源及科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，通過股權(quán)投資、金融服務(wù)及數(shù)據(jù)科技平臺(tái)領(lǐng)域，開始塑造較為完整的的產(chǎn)業(yè)發(fā)展生態(tài)體系,。

輕資產(chǎn)快速周轉(zhuǎn)

普洛斯能夠在中國(guó)白手起家迅速發(fā)展,，與其輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式密不可分。普洛斯早在1999年就發(fā)起了第一支私募基金Prologis European Fund,，從19位機(jī)構(gòu)投資人手中募集了10億元,，用于收購(gòu)自己手中的成熟物業(yè)。這種用私募基金收購(gòu)房地產(chǎn),，再將回收的資金迅速開發(fā)新項(xiàng)目的方法就是普洛斯的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式,。

在新項(xiàng)目建設(shè)完成后，由拓展開發(fā)部門建造好倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施,，隨后招商,。當(dāng)出租率達(dá)到六成左右時(shí)，該項(xiàng)目就被移交給物業(yè)管理部門進(jìn)一步招商,。當(dāng)出租率接近滿租,，同時(shí)租金回報(bào)率達(dá)到7%時(shí)，該項(xiàng)目就會(huì)被出售給普洛斯旗下的物流地產(chǎn)基金持有,，接下來普洛斯公司自身只負(fù)責(zé)這些物業(yè)的管理和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng),，并且通過基金的發(fā)起人和一般合伙人身份獲得一定的業(yè)績(jī)提成。而這些租金和分紅收入又成為了開發(fā)部門的開發(fā)資金,，實(shí)現(xiàn)了資金的閉環(huán)再生,。

成立私募基金，隨后將項(xiàng)目建設(shè)完成后賣給基金公司,，再進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),。普洛斯通過這樣的REITS模式將資金回籠的時(shí)間由十年縮短到了一年之內(nèi)，提高了項(xiàng)目周轉(zhuǎn)率,，解決了長(zhǎng)期持有物業(yè)產(chǎn)生的資金沉淀問題,，實(shí)現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)、高回報(bào)和高杠桿的輕資產(chǎn)模式,。在這個(gè)流動(dòng)性無比重要的金融時(shí)代,，這種高速輕便運(yùn)營(yíng)的模式收效非常明顯。

在進(jìn)入中國(guó)并發(fā)展一段時(shí)間之后,，普洛斯分別于2013年和2015年成立了中國(guó)物流基金第一和第二期,，目標(biāo)規(guī)模為30億美元和70億美元。截至2017年底,，已使用資金為23億美元,，未使用資金為77億美元，基金合作伙伴有9個(gè),。

2018年2月,，普洛斯又與中國(guó)人壽設(shè)立規(guī)模為16億美元（約合100億元人民幣）的收益增值型基金，同樣用于收購(gòu)已完工物流和工業(yè)資產(chǎn)。已被事實(shí)證明高效的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式,，在普洛斯的旗下一再?gòu)?fù)制,，普洛斯也因此在行業(yè)中占領(lǐng)了絕大部分的市場(chǎng)份額。

全面化服務(wù)

作為第三方物流,，普洛斯提供的不只是倉(cāng)庫(kù),。中小零售商與制造商為了解決規(guī)模與資金問題，選擇將運(yùn)輸過程外包,。普洛斯為了解決這類需求成立了第三方物流部門,，為企業(yè)提供現(xiàn)代化供應(yīng)鏈、最后一公里運(yùn)輸,、碎片化運(yùn)輸以及大數(shù)據(jù)分析等服務(wù)。而普洛斯提供的物流服務(wù)還包括金融服務(wù),、設(shè)備,、運(yùn)輸策略、信息技術(shù)系統(tǒng),、倉(cāng)儲(chǔ)空間以及貨物的物流生態(tài)等,，進(jìn)行全面覆蓋。

圖：普洛斯物流地產(chǎn)生態(tài),；數(shù)據(jù)來源：普洛斯2017年報(bào)

也正是因?yàn)槠章逅过嫶蟮囊?guī)模與全面化的服務(wù),，讓其擁有了大量較為優(yōu)質(zhì)的客戶，其中零售業(yè)企業(yè)包括歐萊雅,、屈臣氏等快消品企業(yè),，京東、亞馬遜等電商企業(yè),，以及百勝等快餐企業(yè),。而像韻達(dá)、中通這樣的傳統(tǒng)物流服務(wù)企業(yè),，大眾,、尼康、三星這樣的制造業(yè)企業(yè)也在其中,。

根據(jù)年報(bào),，2017年普洛斯的物流倉(cāng)庫(kù)的平均租金為1.06元/平方米/天，出租率為85%,，承租面積排名前五的客戶分別為百世快遞,、京東、德邦,、唯品會(huì)和中國(guó)外運(yùn),。

（2）萬科萬緯：密集網(wǎng)絡(luò)服務(wù)精細(xì)化

早在2014年，萬科就已經(jīng)開始涉足物流地產(chǎn)，先后進(jìn)駐廊坊,、貴陽(yáng)和武漢,。2015年6月，萬科撤銷物流地產(chǎn)事業(yè)部,，設(shè)立獨(dú)立品牌「萬緯」,。雖然萬科在2017年7月與銀團(tuán)斥資790億元收購(gòu)了普洛斯，但是萬緯和普洛斯沒有合并,，而是以萬科為共同股東,，協(xié)同發(fā)展。

經(jīng)過四年的布局,，萬緯在上海,、天津、廣州,、武漢,、成都、重慶等36個(gè)核心物流節(jié)點(diǎn)城市運(yùn)營(yíng)管理88個(gè)項(xiàng)目,，目前已經(jīng)形成環(huán)渤海,、長(zhǎng)三角、珠三角及中西部地區(qū)的物流地網(wǎng),。截止到2017年末,，在營(yíng)高端倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施達(dá)到390萬平方米，在建面積277萬平方米,。

發(fā)展歷程

萬緯沒有普洛斯多年積累的經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì),，也沒有達(dá)到普洛斯那么龐大的規(guī)模，但背靠萬科這棵參天大樹,，萬緯顯然有著其他從業(yè)者無法比擬的優(yōu)勢(shì),。

近年來，除房地產(chǎn)開發(fā)外,，商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)是萬科最為看重的業(yè)務(wù)板塊,。2017年4月份以來，萬科每個(gè)月都會(huì)新增接近40萬平方米的物流地產(chǎn)項(xiàng)目,，以極其迅猛的速度擴(kuò)張發(fā)展,。公開土地市場(chǎng)以及收購(gòu)的拿地方式對(duì)于萬科這樣的老牌房企來說，早已經(jīng)是輕車熟路,。而萬科雄厚的資金實(shí)力,、熟練的拿地能力與在物流地產(chǎn)上的決心結(jié)合起來，就共同促成了萬緯這個(gè)后來者的驚人超越,。

重資產(chǎn)+密集網(wǎng)絡(luò)

與普洛斯的輕資產(chǎn)模式不同,，萬緯以及大部分國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段采用的仍然是典型的「持有和運(yùn)營(yíng)服務(wù)」的重資產(chǎn)模式,，靠著大量的開發(fā)與收購(gòu)在全國(guó)迅速布局。開發(fā)與收購(gòu)的資金大部分依靠自籌或者基金,，至于盈利方面,，萬緯由于起步較晚暫時(shí)還處于擴(kuò)張積累階段，主要靠租金與增值服務(wù)支撐,。

雖然萬科在2017年10月與4家公司共同出資設(shè)立了總額為60億元人民幣的物流地產(chǎn)基金（珠海市坤元興投資發(fā)展合伙企業(yè)基金）,，隨后又在2018年5月4日委托中航信托發(fā)行了三類共8200萬元人民幣的萬科物流地產(chǎn)存量基金。但這兩個(gè)物流基金的投資方向?yàn)椤钢袊?guó)境內(nèi)擬建,、在建及已建成的物流地產(chǎn)項(xiàng)目」,，也就是說是用來收購(gòu)其他企業(yè)的物流地產(chǎn)項(xiàng)目來擴(kuò)大版圖。

物流地產(chǎn)是一個(gè)布局網(wǎng)絡(luò)越大,、越密集,，受益就越多的行業(yè)，萬緯迅速擴(kuò)張所帶來的規(guī)模效應(yīng),，與萬科的其他業(yè)務(wù)板塊產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng),，這種協(xié)同效應(yīng)依托于萬科多年經(jīng)營(yíng)積累的客戶生態(tài)。

完整產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)

作為后來者,，萬緯主打的是精細(xì)化的服務(wù)。從物流網(wǎng)絡(luò)到設(shè)施設(shè)備全部納入信息服務(wù)平臺(tái),，實(shí)現(xiàn)了集約化和自動(dòng)化的高端物流倉(cāng)儲(chǔ),。

特別是在冷鏈方面，萬緯已經(jīng)開始發(fā)力,。為了提高物流供應(yīng)鏈信息化水平和管理能力,，2018年3月萬緯與銳特信息簽約成為戰(zhàn)略合作伙伴，實(shí)現(xiàn)了冷鏈物流全程可追溯的技術(shù)解決方案,。在2018年7月,，萬緯又收購(gòu)了太古冷鏈，加速了在全國(guó)范圍內(nèi)冷鏈的布局,。

同時(shí),，在物流園區(qū)內(nèi)還提供了面向客戶員工的長(zhǎng)租公寓及配套娛樂運(yùn)動(dòng)等設(shè)施，滿足了客戶的長(zhǎng)期駐扎需求,。也正是這樣的精細(xì)化服務(wù),，在吸引了客戶的同時(shí)也創(chuàng)造了更多的業(yè)務(wù)需求，形成了一條較為完整的產(chǎn)業(yè)鏈,。

截至2018年6月,，萬緯的客戶約有60家，覆蓋電商,、零售,、第三方物流公司,、快遞快運(yùn)、冷鏈等領(lǐng)域,。

（3）豐樹：輕資產(chǎn),、重資產(chǎn)并行

2000年，豐樹從新加坡港務(wù)局剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后成立,，2005年進(jìn)入中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè),。經(jīng)過13年的發(fā)展，在中國(guó)境內(nèi)已經(jīng)擁有物流地產(chǎn)項(xiàng)目37個(gè),，布局19個(gè)城市,，在管倉(cāng)儲(chǔ)面積達(dá)259萬平方米，擁有單層倉(cāng)庫(kù)88座,，雙層庫(kù)31個(gè)以及2個(gè)六層庫(kù),。

與普洛斯超過半數(shù)的資產(chǎn)都在中國(guó)不同，豐樹集團(tuán)最大的投資國(guó)家是新加坡,。中國(guó)大陸境內(nèi),，豐樹投資經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)為53.58億新元（約合259.26元人民幣），僅次于新加坡的151.88億新元和香港的75.16億新元,。豐樹在中國(guó)的主要業(yè)務(wù)有辦公樓,、零售、工業(yè),、住宅以及物流地產(chǎn)等,。

和普洛斯萬科相比，豐樹的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)面顯然要更寬一些,。相應(yīng)地,，豐樹的商業(yè)模式也比較多元化。豐樹的物流園主要依存于兩個(gè)投資平臺(tái)：豐樹產(chǎn)業(yè)私人有限公司與豐樹物流信托,，即豐樹集團(tuán)與其成立的信托基金,。也就是說豐樹的商業(yè)模式既有輕資產(chǎn)也有重資產(chǎn)，重資產(chǎn)部分由豐樹自己持有,，輕資產(chǎn)交由信托基金持有,。其中豐樹產(chǎn)業(yè)私人有限公司在豐樹物流信托中所占比例為44%。

5,、創(chuàng)新多樣化

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展日新月異的當(dāng)下,，除了一般的物流園區(qū)外，許多新型物流園模式因市場(chǎng)需求變化應(yīng)運(yùn)而生,，其中金融物流園和保稅物流園是兩種比較典型的模式,。

（1）金融物流園

金融物流是出現(xiàn)不到十年的一種新物流模式，面向的是物流業(yè)的運(yùn)營(yíng)過程,，通常是用于質(zhì)押監(jiān)管與在途監(jiān)管業(yè)務(wù),。與常規(guī)物流園區(qū)不同,，金融物流園聯(lián)系的不只是物流企業(yè)和客戶，還有金融機(jī)構(gòu),。金融機(jī)構(gòu)的介入讓物流園具有了金融的屬性,，以及更加復(fù)雜的物流模式。

客戶企業(yè)在生產(chǎn)和銷售過程中經(jīng)常會(huì)遇到資金與貨物無法銜接的情況,，也就是已生產(chǎn)未銷售貨物和已銷售但未收到賬款的貨物,，與資金的銜接時(shí)間往往有斷檔。

這個(gè)時(shí)候企業(yè)想要繼續(xù)生產(chǎn)需要資金,，就只能向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行質(zhì)押貸款,。在質(zhì)押貸款后，這些貨物的貨權(quán)就屬于授信的金融機(jī)構(gòu),。但是金融機(jī)構(gòu)自身并沒有儲(chǔ)存和運(yùn)輸這些貨物的能力,，這個(gè)時(shí)候就需要物流地產(chǎn)企業(yè)的參與。這些貨物由銀行委托物流地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行儲(chǔ)存和運(yùn)輸,，當(dāng)客戶企業(yè)銷售完成并拿到賬款之后,，再將質(zhì)押的貨物贖回，進(jìn)行下一輪的生產(chǎn)銷售,。

在這個(gè)新模式中,，民生旗下的民熙物流是金融物流最集中的一個(gè)。從2017年3月第一個(gè)金融物流園落地至今,，民熙物流已經(jīng)擁有9個(gè)在管金融物流項(xiàng)目,，建筑面積60.5萬平方米，另外還有5個(gè)共計(jì)31萬平方米的金融物流項(xiàng)目被普洛斯收購(gòu),。

（2）保稅物流園

保稅物流園也是一種新的物流園區(qū)，一般是由地方政府負(fù)責(zé)組織籌建和申報(bào),，由海關(guān)驗(yàn)收和批準(zhǔn)設(shè)立的海關(guān)監(jiān)管區(qū)域,，即「境內(nèi)關(guān)外」，對(duì)于引進(jìn)外資,、國(guó)外大型項(xiàng)目具有重要意義,。保稅物流園區(qū)和常規(guī)物流園最大的區(qū)別在于，涉及到跨境的存儲(chǔ)和運(yùn)輸問題,，通常位于海港或者國(guó)際空港,。

作為國(guó)際物流與國(guó)內(nèi)物流的銜接區(qū)，保稅物流園區(qū)具有政策優(yōu)勢(shì),，進(jìn)入園區(qū)視同進(jìn)出口,；深加工結(jié)轉(zhuǎn)貨物只要報(bào)關(guān)進(jìn)入中心即可享受退稅，避免像過去那樣須將貨物運(yùn)到境外（不做任何加工）再運(yùn)回國(guó)內(nèi)「一日游」,。

其主要作用有三個(gè)：一是解決一般貿(mào)易出口商品進(jìn)入中心退稅問題,；二是解決一般貿(mào)易進(jìn)口商品保稅問題,；三是解決加工貿(mào)易中的深加工和結(jié)轉(zhuǎn)貨物問題。

在保稅物流方面,，普洛斯,、萬緯和豐樹都有涉及：普洛斯擁有保稅物流園區(qū)4個(gè)，總面積49.5萬平方米,；萬緯在寧波擁有一個(gè)4.8萬平方米的保稅物流園,；豐樹在天津和上海有3個(gè)總計(jì)27.78萬平方米的保稅園區(qū)。

結(jié)語(yǔ)：

物流地產(chǎn)企業(yè)在中國(guó)的競(jìng)爭(zhēng)與發(fā)展還遠(yuǎn)沒有定局,，在這個(gè)江湖中,，武林盟主普洛斯、后起之秀萬緯以及各大門派都在各自較量,，萬科在收下普洛斯后能否就此一統(tǒng)江湖也還未可知,。但我們能夠確定的是，物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將會(huì)向著科技化與高端化繼續(xù)前進(jìn),，在我們未來的日常生活中,，物流地產(chǎn)項(xiàng)目也將成為雖不引人注目但也不可或缺的重要一環(huán)。