核心導(dǎo)讀：

1、目前國內(nèi)物流地產(chǎn)五類玩家：傳統(tǒng)物流地產(chǎn)、房地產(chǎn)商、電商企業(yè)、快遞企業(yè)、國內(nèi)外金融機構(gòu)。

2、物流地產(chǎn)主要布局：

1）普洛斯布局全鏈條生態(tài)；

2）萬緯入局冷鏈倉配；

3）豐樹布局企業(yè)辦公樓；

4）宇培組建全國性物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò)；

5）順豐與地產(chǎn)巨頭合作共建智慧化物流園區(qū)。

3、目前物流地產(chǎn)行業(yè)一二梯隊企業(yè)迅猛擴張發(fā)展，與第三梯隊差距差距明顯。房地產(chǎn)、金融、物流行業(yè)的入局，使物流地產(chǎn)成為新一波風口，更有普洛斯等行業(yè)巨頭轉(zhuǎn)型物流生態(tài)運營商，延伸至物流上下游，形成生態(tài)閉環(huán)。

1、物流地產(chǎn)概況

1.1  基本概念

物流地產(chǎn)是根據(jù)物流企業(yè)的發(fā)展需求，在適當?shù)牡攸c對物流設(shè)施投資的工業(yè)地產(chǎn)。物流地產(chǎn)最早由美國普洛斯提出，物流地產(chǎn)主要包括物流倉庫、停車場、配送及分撥中心、辦公寫字樓、企業(yè)公寓等所有物流相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營載體。

1.2  地產(chǎn)分類

（1）土地屬性

根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》，按土地用途，將城市建設(shè)用地分為：居住用地、公共管理與公共服務(wù)用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、工業(yè)用地、物流倉儲用地、道路與交通設(shè)施用地、公用設(shè)施用地以及綠地與廣場用地。

（2）功能分類

按照投資強度及物流強度不同，可以將物流用地分為貨運服務(wù)型、生產(chǎn)服務(wù)型、貿(mào)易服務(wù)型以及綜合服務(wù)型四種。

在投資強度方面，綜合服務(wù)型以及海空港貨運物流用地對投資的要求很高，最高可達到每畝地100萬元，相反陸港型貨運用地與貿(mào)易服務(wù)型需要的投資強度則低至每畝地60萬元。

物流運營強度方面，由于海港運輸方式單票貨運量大，物流強度高達每年每平方公里5000萬噸。

1.3  運營模式

按投資以及運營主體不同，物流地產(chǎn)的運營模式可分為三種：

（1）由地產(chǎn)商開發(fā)，交付給物流企業(yè)進行管理，如各大物流園區(qū)、快遞配送分揀中心和快運分撥中心等。

（2）地產(chǎn)商自己開發(fā)并管理運營，租給企業(yè)客戶使用，提供自主建設(shè)的物流設(shè)施以及物業(yè)管理服務(wù)，主要應(yīng)用于物流倉庫等場景。

（3）由地產(chǎn)商以及物流企業(yè)合作共同出資或成立基金用于開發(fā)建設(shè)，合作經(jīng)營。這種運營模式不但可以發(fā)揮地產(chǎn)商在拿地、建設(shè)方面的優(yōu)勢，還可以發(fā)揮物流企業(yè)在物流效率及運營方面的長處。

1.4  收入來源

物流地產(chǎn)的收入來自五個方面，出租業(yè)務(wù)、服務(wù)管理業(yè)務(wù)、項目投資業(yè)務(wù)、土地增值及其他收益。其中出租業(yè)務(wù)包括倉庫、設(shè)備、房屋租賃、停車場收費以及物業(yè)管理費用；服務(wù)管理業(yè)務(wù)包括信息服務(wù)、培訓(xùn)服務(wù)、FA融資咨詢業(yè)務(wù)等等；除了投資管轄內(nèi)的項目以及土地的增值所帶來的收益，物流地產(chǎn)商還可以通過自身增資擴股以及上市獲得盈利。

2、物流地產(chǎn)玩家

2.1  市場份額排名

物流地產(chǎn)行業(yè)多年以來一直維持著「貞觀之治，邊疆穩(wěn)固」的格局。截至2017年底，普洛斯以國內(nèi)43％的市場占有率以及1825萬平方米的物流地產(chǎn)運營面積位列Tier 1；萬緯、嘉民、安博、宇培利用集團優(yōu)勢，通過收購與開發(fā)，快速擴張，以300萬平方米以上的標準位居Tier 2；豐樹、寶灣、易商紅木、維龍等位列第三梯隊，由于僅僅局限在北上廣深等一線城市及周邊衛(wèi)星城市，相較前兩梯隊運營面積較少。

數(shù)據(jù)來源：普洛斯、宇培、豐樹年報及其他企業(yè)官網(wǎng)

2.2  玩家分類

國內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)各股勢力「五分天下」：

（1）傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商如普洛斯、宇培等巨頭「挾天子以令諸侯」——2016年5月宇培港股上市，2017年7月普洛斯私有化。

（2）第二股勢力由傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)萬科、綠地、華夏幸福、碧桂園等組成，在物流地產(chǎn)行業(yè)「后來居上」——發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)自身土地資源及資金優(yōu)勢，拓展布局。

（3）電商企業(yè)如阿里、京東、蘇寧等，「搶灘登陸」物流地產(chǎn)，自主建設(shè)物流倉庫、網(wǎng)點以及門店等物流設(shè)施。

（4）隨著順豐、三通一達等快遞企業(yè)成功上市，在轉(zhuǎn)型升級倉配業(yè)務(wù)以及加強航空運力效率的需求下，紛紛劍指物流地產(chǎn)。

（5）金融機構(gòu)也在進軍物流地產(chǎn)行業(yè)的路上前行——國外企業(yè)有美國的厚樸以及新加坡的淡馬錫和華平資本，國內(nèi)的金融機構(gòu)有香港的RRJ以及近幾年廣受關(guān)注的平安不動產(chǎn)等。

2.3  地區(qū)分布

國內(nèi)物流地產(chǎn)主要布局國內(nèi)五大物流樞紐地區(qū)，分別為長三角、京津冀、長江中游、成都重慶及珠三角地區(qū)，其中普洛斯與寶灣做到了五地區(qū)全覆蓋；嘉民以及宇培（中國物流地產(chǎn)）等T2企業(yè)覆蓋除了珠三角地區(qū)以外的其他四個地區(qū)；易商紅木、豐樹等T3企業(yè)主要布局長三角以及成都重慶地區(qū)。

3、物流地產(chǎn)代表企業(yè)

3.1  普洛斯——物流全生態(tài)玩家

（1）發(fā)展歷程

2018年1月，梅志明正式宣布普洛斯私有化，代表中國物流巨頭首次走向世界舞臺。普洛斯GLP是中國最大的物流地產(chǎn)服務(wù)商，前身是美國Prologis的亞洲業(yè)務(wù)，在2008年新加坡政府收購其亞洲業(yè)務(wù)后，Prologis其余業(yè)務(wù)與安博合并為安博集團。經(jīng)過九年的時間在2017年7月，中國財團以116億美元成功收購普洛斯。

（2）主營業(yè)務(wù)

普洛斯旗下一共四大業(yè)務(wù)平臺，分為：物業(yè)開發(fā)、運營管理、基金管理以及物流金融平臺。說明普洛斯不但運營物流地產(chǎn)，還涉足金融領(lǐng)域。

（3）國內(nèi)業(yè)務(wù)分布

普洛斯在國內(nèi)一共布局了38個城市，總管理面積1825萬㎡ ，地產(chǎn)形式基本為物流園區(qū)倉庫，主要分布在華東地區(qū)，總庫存911萬平方米，華南地區(qū)較少，僅覆蓋7個城市195萬平方米。

（4）物流生態(tài)閉環(huán)圈

普洛斯提供高附加值服務(wù)獲得差異化競爭優(yōu)勢，布局整個物流生態(tài)圈。除了為物流企業(yè)提供倉庫、辦公樓以及物流基礎(chǔ)設(shè)備外，還布局金融平臺為中小企業(yè)客戶解決資金難題以及提供設(shè)備、系統(tǒng)、配送、運輸?shù)确?wù)。

不單單是一家物流地產(chǎn)企業(yè)，普洛斯還是國內(nèi)著名投資機構(gòu)，不少企業(yè)的融資經(jīng)常出現(xiàn)其身影：優(yōu)速快遞、快運平臺壹米滴答、專線平臺卡行天下、城配平臺駒馬、整車行業(yè)福佑與湯氏，以及物流技術(shù)平臺際鏈、G7與豐巢快遞柜等。

3.2  萬科萬緯——地產(chǎn)行業(yè)跨界玩家

（1）發(fā)展歷程

萬緯物流于2015年宣布推出，是萬科集團正式進軍物流地產(chǎn)的標志。2016-2017年萬緯發(fā)揮房地產(chǎn)優(yōu)勢，通過開發(fā)與收購快速擴張，迅速布局全國倉儲設(shè)施。2018年并購太古冷鏈平臺，側(cè)重布局冷鏈物流業(yè)務(wù)。

（2）業(yè)務(wù)模式

一方面，萬緯物流為電商、零售商以及物流企業(yè)提供倉庫及倉儲設(shè)施，或根據(jù)其需求提供開發(fā)建設(shè)、協(xié)助運營等服務(wù)；萬緯還開發(fā)長租公寓以及配套娛樂設(shè)施，滿足企業(yè)客戶員工的住宿以及日常需求。

另外，萬緯物流布局冷鏈物流，為冷鏈企業(yè)提供干線運輸及末端配送的個性化物流服務(wù)。

發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)深耕的優(yōu)勢，萬緯物流投資或收購部分客戶在運營中的優(yōu)質(zhì)項目，從中獲得盈利。

（3）網(wǎng)絡(luò)分布

萬緯物流目前主要布局全國三大經(jīng)濟區(qū)以及中西部重點區(qū)域，覆蓋全國42個城市，持有運營568萬平方米面積的地產(chǎn)。運營中項目包括華南區(qū)域18個園區(qū)項目，華東地區(qū)28個園區(qū)項目，華北地區(qū)12個園區(qū)項目，中西部區(qū)域包括湖北、川渝地區(qū)以及陜西等在內(nèi)的18個園區(qū)項目。

3.3  豐樹——辦公場景玩家

（1）發(fā)展規(guī)模

中國是豐樹最大的海外市場之一，2005年豐樹進入中國物流地產(chǎn)市場。作為領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司，豐樹之后快速發(fā)展擴大規(guī)模，當前豐樹在中國擁有近1600名員工，布局國內(nèi)十多個城市，投資物流、工業(yè)、零售、住宅等綜合房地產(chǎn)項目。

（2）業(yè)務(wù)模式

豐樹的業(yè)務(wù)模式圍繞物流地產(chǎn)展開，以特定資產(chǎn)類型或地理位置為中心設(shè)計私募地產(chǎn)基金，包括三個方面：開發(fā)建設(shè)高價值地產(chǎn)項目、為機構(gòu)投資者管理資本、通過投資高潛力項目獲得回報。

豐樹在國內(nèi)物流地產(chǎn)的主要表現(xiàn)形式為辦公樓、工業(yè)、住宅、零售以及物流地產(chǎn)（物流地產(chǎn)中涵蓋少數(shù)辦公樓及住宅）場景，全部涵蓋共有5個項目，覆蓋184萬平方米。包括香港在內(nèi)的辦公樓共計6個項目，運營面積165萬平方米；工業(yè)地產(chǎn)3個項目，運營面積60萬平方米；住宅方面3個項目，運營面積120萬平方米；零售地產(chǎn)3個項目，41萬平方米；物流地產(chǎn)34個項目，運營面積280萬平方米。可見，雖然豐樹的辦公設(shè)施面積不是國內(nèi)最佳，但其涵蓋整個業(yè)務(wù)中一大半的占比。

3.4  上海宇培（中國物流資產(chǎn)）——全國性網(wǎng)絡(luò)設(shè)施玩家

（1）發(fā)展歷程

上海宇培成立于2000年，是宇培國際、RRJ、京東在國內(nèi)合作建立的物流基礎(chǔ)設(shè)施平臺。截至2018年6月，宇培在42座城市中運營著60個物流園區(qū)，運營310萬平方米的物業(yè)面積，形成覆蓋國內(nèi)主要物流樞紐城市及周邊衛(wèi)星城的物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。

（2）業(yè)務(wù)模式

宇培在國內(nèi)主要開發(fā)高潛力的物流園區(qū)，布局全國網(wǎng)絡(luò)。通過市場調(diào)研后獲取優(yōu)質(zhì)土地資源，然后經(jīng)過自主開發(fā)建設(shè)后租賃給客戶并自主運營管理。

（3）主要客戶

宇培主要服務(wù)于四類客戶，有順豐、韻達、百世、日日順、安能等快遞零擔類企業(yè)；制造行業(yè)有三星、格力、西門子等；三方貨代有中外運、中遠等；電商零售商有京東、菜鳥、小米、唯品會等企業(yè)。

3.5  順豐——合作型開發(fā)建設(shè)玩家

（1）發(fā)展歷程

2013年，順豐正式進軍物流地產(chǎn)，以「自建+合作」的方式，建立物流產(chǎn)業(yè)園。2017年9月，順豐宣布與萬科和普洛斯戰(zhàn)略合作，發(fā)揮各自所在領(lǐng)域優(yōu)勢，在全國各物流樞紐城市選址，投資開發(fā)物流園區(qū)。2017年11月，順豐宣布與嘉民合作，共同開發(fā)建設(shè)物流倉儲設(shè)施。

（2）業(yè)務(wù)模式

順豐通過與國內(nèi)物流地產(chǎn)商合作的模式（順豐通過實地調(diào)研建立物流運營所需場地規(guī)劃、地產(chǎn)商負責拿地以及設(shè)施建設(shè)），共同合作探索智慧化物流園區(qū)、轉(zhuǎn)運中心、冷鏈物流、員工公寓方面的物流地產(chǎn)應(yīng)用場景。

（3）網(wǎng)絡(luò)分布

目前，順豐已經(jīng)完成全國34座城市16座園區(qū)的運營，包括華東、華南、華北、西南、長江中游等物流樞紐地區(qū)。

4、行業(yè)看點

4.1  頭部企業(yè)發(fā)展依舊迅猛，帶動全國地產(chǎn)估值

（1）普洛斯用了9年的時間完成了700億元的「飛躍」，不僅僅是因為正處在國內(nèi)電子商務(wù)的快速發(fā)展熱潮，還在于自身運營的優(yōu)勢。

首先，普洛斯早期進入國內(nèi)物流行業(yè)，為傳統(tǒng)物流倉庫單調(diào)的倉儲功能帶來現(xiàn)代化的變革，隨后進入的安博、嘉民、寶灣、豐樹等國外企業(yè)雖然能提供同水平的物流設(shè)施水平，但在土地資源上遠不及普洛斯，無法獲得很大的發(fā)展。其次，在合作伙伴方面，普洛斯緊抓國內(nèi)政府企業(yè)以及地產(chǎn)巨頭，以合作或入股的形式拉攏阿里、厚樸、傳化、中集、海爾、中銀等為其背書，在土地政策收緊的現(xiàn)狀下頻頻拿地。

（2）普洛斯的私有化，一方面在行業(yè)處于價值回歸階段時，大幅提升了自身以及國內(nèi)物流地產(chǎn)的估值水平；另一方面，萬科的參與，借助普洛斯世界頭部企業(yè)的地位帶動萬科的發(fā)展，將雙方資源優(yōu)勢進行互補，擺脫傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)頭銜的束縛。

4.2  物流與地產(chǎn)企業(yè)入局優(yōu)劣勢分析

在布局物流地產(chǎn)方面，物流企業(yè)可以根據(jù)在物流運作上的經(jīng)驗制定整個物流設(shè)施建設(shè)方案，并且在客戶服務(wù)上擁有運輸和配送能力，服務(wù)質(zhì)量較高。但由于沒有地產(chǎn)開發(fā)的基因、豐富的基金資源以及牢靠的政府關(guān)系，物流企業(yè)在拿地開發(fā)以及建設(shè)布局、招商能力部分有很大的局限性，在這些方面物流企業(yè)需要擴充自身資源，大步趕上，比如順豐通過先后與普洛斯、萬科、嘉民等企業(yè)合作，高速發(fā)展物流地產(chǎn)布局。

相同的道理，地產(chǎn)企業(yè)可以充分發(fā)揮自身在拿地、建設(shè)、資金方面的優(yōu)勢，拓展多元化地產(chǎn)布局，但是在客戶運營方面，地產(chǎn)企業(yè)無法給予物流企業(yè)客戶定制化的服務(wù)，只能通過外包或與物流企業(yè)合作完成物流地產(chǎn)設(shè)施的運營。

4.3  政策驅(qū)動物流地產(chǎn)發(fā)展

12月24日，國家發(fā)改委與交通運輸部發(fā)布《國家物流樞紐布局和建設(shè)規(guī)劃》，包含建設(shè)共212個國家物流樞紐。規(guī)劃指出現(xiàn)有的物流設(shè)施缺少系統(tǒng)性的規(guī)劃，各地產(chǎn)企業(yè)都采用自主開發(fā)建設(shè)的方式，分布散亂不均。此次物流樞紐的建設(shè)規(guī)劃，有效地整合物流資源完善物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，提高整體運行效率。未來，通過建設(shè)多個輻射能力強、運作水平高、連接緊密的國家物流樞紐，提高區(qū)域內(nèi)、區(qū)域與區(qū)域之間互相協(xié)作的效率，推動組織化運營。

4.4  分工協(xié)同、綜合發(fā)展

最近幾年物流地產(chǎn)的租金增長幅度明顯高于住宅和商業(yè)地產(chǎn)并且更加穩(wěn)定，隨著房產(chǎn)紅利消失，行業(yè)玩家更愿意去布局土地價格較低、租金回報率正在提升中且升值空間較大的物流地產(chǎn)。各個行業(yè)玩家涌入物流地產(chǎn)行業(yè)，發(fā)揮其原本優(yōu)勢，物流企業(yè)做物流設(shè)施規(guī)劃運營以及延伸到下游，協(xié)助客戶進行倉配服務(wù)等；地產(chǎn)企業(yè)做開發(fā)建設(shè)；金融企業(yè)做基金運營；還有以普洛斯為例的行業(yè)巨頭轉(zhuǎn)型為物流生態(tài)運營者，除了開發(fā)建設(shè)物流用地，還投資入股物流其他領(lǐng)域企業(yè)，形成閉環(huán)生態(tài)圈。