核心導讀：

1,、目前國內(nèi)物流地產(chǎn)五類玩家：傳統(tǒng)物流地產(chǎn),、房地產(chǎn)商、電商企業(yè),、快遞企業(yè),、國內(nèi)外金融機構(gòu)。

2,、物流地產(chǎn)主要布局：

1）普洛斯布局全鏈條生態(tài)；

2）萬緯入局冷鏈倉配,；

3）豐樹布局企業(yè)辦公樓,；

4）宇培組建全國性物流設施網(wǎng)絡；

5）順豐與地產(chǎn)巨頭合作共建智慧化物流園區(qū),。

3、目前物流地產(chǎn)行業(yè)一二梯隊企業(yè)迅猛擴張發(fā)展,，與第三梯隊差距差距明顯,。房地產(chǎn)、金融,、物流行業(yè)的入局,，使物流地產(chǎn)成為新一波風口，更有普洛斯等行業(yè)巨頭轉(zhuǎn)型物流生態(tài)運營商,，延伸至物流上下游，形成生態(tài)閉環(huán),。

1,、物流地產(chǎn)概況

1.1  基本概念

物流地產(chǎn)是根據(jù)物流企業(yè)的發(fā)展需求,，在適當?shù)牡攸c對物流設施投資的工業(yè)地產(chǎn)。物流地產(chǎn)最早由美國普洛斯提出,，物流地產(chǎn)主要包括物流倉庫,、停車場、配送及分撥中心、辦公寫字樓,、企業(yè)公寓等所有物流相關的基礎設施經(jīng)營載體,。

1.2  地產(chǎn)分類

（1）土地屬性

根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》,，按土地用途,，將城市建設用地分為：居住用地、公共管理與公共服務用地,、商業(yè)服務業(yè)設施用地,、工業(yè)用地、物流倉儲用地,、道路與交通設施用地,、公用設施用地以及綠地與廣場用地。

（2）功能分類

按照投資強度及物流強度不同,，可以將物流用地分為貨運服務型,、生產(chǎn)服務型、貿(mào)易服務型以及綜合服務型四種,。

在投資強度方面,，綜合服務型以及海空港貨運物流用地對投資的要求很高,，最高可達到每畝地100萬元,，相反陸港型貨運用地與貿(mào)易服務型需要的投資強度則低至每畝地60萬元。

物流運營強度方面,，由于海港運輸方式單票貨運量大,，物流強度高達每年每平方公里5000萬噸,。

1.3  運營模式

按投資以及運營主體不同,，物流地產(chǎn)的運營模式可分為三種：

（1）由地產(chǎn)商開發(fā)，交付給物流企業(yè)進行管理,，如各大物流園區(qū),、快遞配送分揀中心和快運分撥中心等。

（2）地產(chǎn)商自己開發(fā)并管理運營,，租給企業(yè)客戶使用,，提供自主建設的物流設施以及物業(yè)管理服務，主要應用于物流倉庫等場景,。

（3）由地產(chǎn)商以及物流企業(yè)合作共同出資或成立基金用于開發(fā)建設,，合作經(jīng)營。這種運營模式不但可以發(fā)揮地產(chǎn)商在拿地,、建設方面的優(yōu)勢,，還可以發(fā)揮物流企業(yè)在物流效率及運營方面的長處,。

1.4  收入來源

物流地產(chǎn)的收入來自五個方面，出租業(yè)務,、服務管理業(yè)務,、項目投資業(yè)務、土地增值及其他收益,。其中出租業(yè)務包括倉庫,、設備、房屋租賃,、停車場收費以及物業(yè)管理費用,；服務管理業(yè)務包括信息服務、培訓服務,、FA融資咨詢業(yè)務等等,；除了投資管轄內(nèi)的項目以及土地的增值所帶來的收益，物流地產(chǎn)商還可以通過自身增資擴股以及上市獲得盈利,。

2,、物流地產(chǎn)玩家

2.1  市場份額排名

物流地產(chǎn)行業(yè)多年以來一直維持著「貞觀之治，邊疆穩(wěn)固」的格局,。截至2017年底,，普洛斯以國內(nèi)43％的市場占有率以及1825萬平方米的物流地產(chǎn)運營面積位列Tier 1；萬緯,、嘉民,、安博,、宇培利用集團優(yōu)勢,，通過收購與開發(fā)，快速擴張,，以300萬平方米以上的標準位居Tier 2,；豐樹、寶灣,、易商紅木,、維龍等位列第三梯隊，由于僅僅局限在北上廣深等一線城市及周邊衛(wèi)星城市,，相較前兩梯隊運營面積較少,。

數(shù)據(jù)來源：普洛斯、宇培,、豐樹年報及其他企業(yè)官網(wǎng)

2.2  玩家分類

國內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)各股勢力「五分天下」：

（1）傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商如普洛斯,、宇培等巨頭「挾天子以令諸侯」——2016年5月宇培港股上市，2017年7月普洛斯私有化,。

（2）第二股勢力由傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)萬科,、綠地,、華夏幸福、碧桂園等組成,，在物流地產(chǎn)行業(yè)「后來居上」——發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)自身土地資源及資金優(yōu)勢,，拓展布局。

（3）電商企業(yè)如阿里,、京東,、蘇寧等，「搶灘登陸」物流地產(chǎn),，自主建設物流倉庫,、網(wǎng)點以及門店等物流設施。

（4）隨著順豐,、三通一達等快遞企業(yè)成功上市,，在轉(zhuǎn)型升級倉配業(yè)務以及加強航空運力效率的需求下，紛紛劍指物流地產(chǎn),。

（5）金融機構(gòu)也在進軍物流地產(chǎn)行業(yè)的路上前行——國外企業(yè)有美國的厚樸以及新加坡的淡馬錫和華平資本,，國內(nèi)的金融機構(gòu)有香港的RRJ以及近幾年廣受關注的平安不動產(chǎn)等。

2.3  地區(qū)分布

國內(nèi)物流地產(chǎn)主要布局國內(nèi)五大物流樞紐地區(qū),，分別為長三角,、京津冀、長江中游,、成都重慶及珠三角地區(qū),，其中普洛斯與寶灣做到了五地區(qū)全覆蓋；嘉民以及宇培（中國物流地產(chǎn)）等T2企業(yè)覆蓋除了珠三角地區(qū)以外的其他四個地區(qū),；易商紅木,、豐樹等T3企業(yè)主要布局長三角以及成都重慶地區(qū)。

3,、物流地產(chǎn)代表企業(yè)

3.1  普洛斯——物流全生態(tài)玩家

（1）發(fā)展歷程

2018年1月,，梅志明正式宣布普洛斯私有化，代表中國物流巨頭首次走向世界舞臺,。普洛斯GLP是中國最大的物流地產(chǎn)服務商,，前身是美國Prologis的亞洲業(yè)務，在2008年新加坡政府收購其亞洲業(yè)務后,，Prologis其余業(yè)務與安博合并為安博集團,。經(jīng)過九年的時間在2017年7月，中國財團以116億美元成功收購普洛斯,。

（2）主營業(yè)務

普洛斯旗下一共四大業(yè)務平臺,，分為：物業(yè)開發(fā)、運營管理,、基金管理以及物流金融平臺,。說明普洛斯不但運營物流地產(chǎn),，還涉足金融領域。

（3）國內(nèi)業(yè)務分布

普洛斯在國內(nèi)一共布局了38個城市,，總管理面積1825萬㎡ ,，地產(chǎn)形式基本為物流園區(qū)倉庫，主要分布在華東地區(qū),，總庫存911萬平方米,，華南地區(qū)較少，僅覆蓋7個城市195萬平方米,。

（4）物流生態(tài)閉環(huán)圈

普洛斯提供高附加值服務獲得差異化競爭優(yōu)勢,，布局整個物流生態(tài)圈。除了為物流企業(yè)提供倉庫,、辦公樓以及物流基礎設備外,，還布局金融平臺為中小企業(yè)客戶解決資金難題以及提供設備、系統(tǒng),、配送,、運輸?shù)确铡?/p>

不單單是一家物流地產(chǎn)企業(yè)，普洛斯還是國內(nèi)著名投資機構(gòu),，不少企業(yè)的融資經(jīng)常出現(xiàn)其身影：優(yōu)速快遞,、快運平臺壹米滴答、專線平臺卡行天下,、城配平臺駒馬,、整車行業(yè)福佑與湯氏，以及物流技術平臺際鏈,、G7與豐巢快遞柜等,。

3.2  萬科萬緯——地產(chǎn)行業(yè)跨界玩家

（1）發(fā)展歷程

萬緯物流于2015年宣布推出，是萬科集團正式進軍物流地產(chǎn)的標志,。2016-2017年萬緯發(fā)揮房地產(chǎn)優(yōu)勢,，通過開發(fā)與收購快速擴張,，迅速布局全國倉儲設施,。2018年并購太古冷鏈平臺，側(cè)重布局冷鏈物流業(yè)務,。

（2）業(yè)務模式

一方面,，萬緯物流為電商、零售商以及物流企業(yè)提供倉庫及倉儲設施,，或根據(jù)其需求提供開發(fā)建設,、協(xié)助運營等服務；萬緯還開發(fā)長租公寓以及配套娛樂設施,，滿足企業(yè)客戶員工的住宿以及日常需求,。

另外,，萬緯物流布局冷鏈物流，為冷鏈企業(yè)提供干線運輸及末端配送的個性化物流服務,。

發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)深耕的優(yōu)勢,，萬緯物流投資或收購部分客戶在運營中的優(yōu)質(zhì)項目，從中獲得盈利,。

（3）網(wǎng)絡分布

萬緯物流目前主要布局全國三大經(jīng)濟區(qū)以及中西部重點區(qū)域,，覆蓋全國42個城市，持有運營568萬平方米面積的地產(chǎn),。運營中項目包括華南區(qū)域18個園區(qū)項目,，華東地區(qū)28個園區(qū)項目，華北地區(qū)12個園區(qū)項目,，中西部區(qū)域包括湖北,、川渝地區(qū)以及陜西等在內(nèi)的18個園區(qū)項目。

3.3  豐樹——辦公場景玩家

（1）發(fā)展規(guī)模

中國是豐樹最大的海外市場之一,，2005年豐樹進入中國物流地產(chǎn)市場,。作為領先的房地產(chǎn)公司，豐樹之后快速發(fā)展擴大規(guī)模,，當前豐樹在中國擁有近1600名員工,，布局國內(nèi)十多個城市，投資物流,、工業(yè),、零售、住宅等綜合房地產(chǎn)項目,。

（2）業(yè)務模式

豐樹的業(yè)務模式圍繞物流地產(chǎn)展開,，以特定資產(chǎn)類型或地理位置為中心設計私募地產(chǎn)基金，包括三個方面：開發(fā)建設高價值地產(chǎn)項目,、為機構(gòu)投資者管理資本,、通過投資高潛力項目獲得回報。

豐樹在國內(nèi)物流地產(chǎn)的主要表現(xiàn)形式為辦公樓,、工業(yè),、住宅、零售以及物流地產(chǎn)（物流地產(chǎn)中涵蓋少數(shù)辦公樓及住宅）場景,，全部涵蓋共有5個項目,，覆蓋184萬平方米。包括香港在內(nèi)的辦公樓共計6個項目,，運營面積165萬平方米,；工業(yè)地產(chǎn)3個項目，運營面積60萬平方米,；住宅方面3個項目,，運營面積120萬平方米,；零售地產(chǎn)3個項目，41萬平方米,；物流地產(chǎn)34個項目,，運營面積280萬平方米?？梢?，雖然豐樹的辦公設施面積不是國內(nèi)最佳，但其涵蓋整個業(yè)務中一大半的占比,。

3.4  上海宇培（中國物流資產(chǎn)）——全國性網(wǎng)絡設施玩家

（1）發(fā)展歷程

上海宇培成立于2000年,，是宇培國際、RRJ,、京東在國內(nèi)合作建立的物流基礎設施平臺,。截至2018年6月，宇培在42座城市中運營著60個物流園區(qū),，運營310萬平方米的物業(yè)面積,，形成覆蓋國內(nèi)主要物流樞紐城市及周邊衛(wèi)星城的物流設施網(wǎng)絡。

（2）業(yè)務模式

宇培在國內(nèi)主要開發(fā)高潛力的物流園區(qū),，布局全國網(wǎng)絡,。通過市場調(diào)研后獲取優(yōu)質(zhì)土地資源，然后經(jīng)過自主開發(fā)建設后租賃給客戶并自主運營管理,。

（3）主要客戶

宇培主要服務于四類客戶,，有順豐、韻達,、百世,、日日順、安能等快遞零擔類企業(yè),；制造行業(yè)有三星,、格力、西門子等,；三方貨代有中外運,、中遠等；電商零售商有京東,、菜鳥,、小米,、唯品會等企業(yè),。

3.5  順豐——合作型開發(fā)建設玩家

（1）發(fā)展歷程

2013年，順豐正式進軍物流地產(chǎn),，以「自建+合作」的方式,，建立物流產(chǎn)業(yè)園,。2017年9月，順豐宣布與萬科和普洛斯戰(zhàn)略合作,，發(fā)揮各自所在領域優(yōu)勢,，在全國各物流樞紐城市選址，投資開發(fā)物流園區(qū),。2017年11月,，順豐宣布與嘉民合作，共同開發(fā)建設物流倉儲設施,。

（2）業(yè)務模式

順豐通過與國內(nèi)物流地產(chǎn)商合作的模式（順豐通過實地調(diào)研建立物流運營所需場地規(guī)劃,、地產(chǎn)商負責拿地以及設施建設），共同合作探索智慧化物流園區(qū),、轉(zhuǎn)運中心,、冷鏈物流、員工公寓方面的物流地產(chǎn)應用場景,。

（3）網(wǎng)絡分布

目前,，順豐已經(jīng)完成全國34座城市16座園區(qū)的運營，包括華東,、華南,、華北、西南,、長江中游等物流樞紐地區(qū),。

4、行業(yè)看點

4.1  頭部企業(yè)發(fā)展依舊迅猛,，帶動全國地產(chǎn)估值

（1）普洛斯用了9年的時間完成了700億元的「飛躍」,，不僅僅是因為正處在國內(nèi)電子商務的快速發(fā)展熱潮，還在于自身運營的優(yōu)勢,。

首先,，普洛斯早期進入國內(nèi)物流行業(yè)，為傳統(tǒng)物流倉庫單調(diào)的倉儲功能帶來現(xiàn)代化的變革,，隨后進入的安博,、嘉民、寶灣,、豐樹等國外企業(yè)雖然能提供同水平的物流設施水平,，但在土地資源上遠不及普洛斯，無法獲得很大的發(fā)展,。其次,，在合作伙伴方面，普洛斯緊抓國內(nèi)政府企業(yè)以及地產(chǎn)巨頭，以合作或入股的形式拉攏阿里,、厚樸,、傳化、中集,、海爾,、中銀等為其背書，在土地政策收緊的現(xiàn)狀下頻頻拿地,。

（2）普洛斯的私有化,，一方面在行業(yè)處于價值回歸階段時，大幅提升了自身以及國內(nèi)物流地產(chǎn)的估值水平,；另一方面,，萬科的參與，借助普洛斯世界頭部企業(yè)的地位帶動萬科的發(fā)展,，將雙方資源優(yōu)勢進行互補,，擺脫傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)頭銜的束縛。

4.2  物流與地產(chǎn)企業(yè)入局優(yōu)劣勢分析

在布局物流地產(chǎn)方面,，物流企業(yè)可以根據(jù)在物流運作上的經(jīng)驗制定整個物流設施建設方案,，并且在客戶服務上擁有運輸和配送能力，服務質(zhì)量較高,。但由于沒有地產(chǎn)開發(fā)的基因,、豐富的基金資源以及牢靠的政府關系，物流企業(yè)在拿地開發(fā)以及建設布局,、招商能力部分有很大的局限性,，在這些方面物流企業(yè)需要擴充自身資源，大步趕上,，比如順豐通過先后與普洛斯,、萬科、嘉民等企業(yè)合作,，高速發(fā)展物流地產(chǎn)布局,。

相同的道理，地產(chǎn)企業(yè)可以充分發(fā)揮自身在拿地,、建設,、資金方面的優(yōu)勢，拓展多元化地產(chǎn)布局,，但是在客戶運營方面,，地產(chǎn)企業(yè)無法給予物流企業(yè)客戶定制化的服務，只能通過外包或與物流企業(yè)合作完成物流地產(chǎn)設施的運營,。

4.3  政策驅(qū)動物流地產(chǎn)發(fā)展

12月24日,，國家發(fā)改委與交通運輸部發(fā)布《國家物流樞紐布局和建設規(guī)劃》,，包含建設共212個國家物流樞紐。規(guī)劃指出現(xiàn)有的物流設施缺少系統(tǒng)性的規(guī)劃,，各地產(chǎn)企業(yè)都采用自主開發(fā)建設的方式,，分布散亂不均,。此次物流樞紐的建設規(guī)劃,，有效地整合物流資源完善物流設施網(wǎng)絡，提高整體運行效率,。未來,，通過建設多個輻射能力強、運作水平高,、連接緊密的國家物流樞紐,，提高區(qū)域內(nèi)、區(qū)域與區(qū)域之間互相協(xié)作的效率,，推動組織化運營,。

4.4  分工協(xié)同、綜合發(fā)展

最近幾年物流地產(chǎn)的租金增長幅度明顯高于住宅和商業(yè)地產(chǎn)并且更加穩(wěn)定,，隨著房產(chǎn)紅利消失,，行業(yè)玩家更愿意去布局土地價格較低、租金回報率正在提升中且升值空間較大的物流地產(chǎn),。各個行業(yè)玩家涌入物流地產(chǎn)行業(yè),，發(fā)揮其原本優(yōu)勢，物流企業(yè)做物流設施規(guī)劃運營以及延伸到下游,，協(xié)助客戶進行倉配服務等,；地產(chǎn)企業(yè)做開發(fā)建設；金融企業(yè)做基金運營,；還有以普洛斯為例的行業(yè)巨頭轉(zhuǎn)型為物流生態(tài)運營者,，除了開發(fā)建設物流用地，還投資入股物流其他領域企業(yè),，形成閉環(huán)生態(tài)圈,。