時(shí)間：2017-03-21 10:01:02 點(diǎn)擊：次
來(lái)源：民營(yíng)經(jīng)濟(jì)報(bào) 作者：

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“中國(guó)高端物流市場(chǎng)正在經(jīng)歷一些結(jié)構(gòu)性的變化，原來(lái)排名靠后的幾家物流地產(chǎn)商聯(lián)合發(fā)力不斷擠壓首位的市場(chǎng)份額,，國(guó)際資本對(duì)高端物流地產(chǎn)市場(chǎng)的投資也有變動(dòng)跡象,，2016年年底的高端物流地產(chǎn)數(shù)據(jù)開(kāi)始暗示未來(lái)高標(biāo)庫(kù)的需求可能跟不上整個(gè)市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)……”戴德梁行日前發(fā)布的“ 2016年四季度全國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告”指出，各種因素增加了未來(lái)大批物流開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前景的不確定性,。

華東區(qū)存量最大

數(shù)據(jù)顯示,，截至2016年第四季度，全國(guó)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)存量2850萬(wàn)平方米,，其中,，華東區(qū)存量最大，達(dá)到1300萬(wàn)平方米,；華北區(qū)次之,，為870萬(wàn)平方米。

在省級(jí)子市場(chǎng)中,，上海存量最多,，達(dá)到580萬(wàn)平方米之巨。其原因?yàn)樵摼扌投际械男枨蠖擞械谌轿锪鳌㈦娮由虅?wù)和進(jìn)出口貿(mào)易的支撐,。江蘇省也有類似的需求構(gòu)成,，于是其高標(biāo)庫(kù)存量也達(dá)到了530萬(wàn)平方米。

2016年第四季度全國(guó)新增供應(yīng)160萬(wàn)平方米,，華東區(qū)共計(jì)75萬(wàn)平方米的新增倉(cāng)儲(chǔ)面積,，其中有40萬(wàn)平方米位于江蘇省，而在上海則有普洛斯在浦東新落成的項(xiàng)目帶來(lái)16萬(wàn)平方米的供應(yīng)量,；華北區(qū)和華中區(qū)分別有近20萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量交付,，鄭州市新增供應(yīng)量較大近16萬(wàn)平方米，天津的武清區(qū)和北京通州區(qū)也都有相當(dāng)數(shù)量的項(xiàng)目落成,；華南區(qū)新增供應(yīng)較少,，主要原因?yàn)橐痪€城市工業(yè)用地的供應(yīng)量十分短缺。

另外,，普洛斯在第四季度有超過(guò)50萬(wàn)平方米的新建成面積,，為各開(kāi)發(fā)商之首。而普洛斯在中國(guó)高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)有約42%的占有率,，差不多是排在其之后的九大運(yùn)營(yíng)商持有面積的總和,。

北京空置率全國(guó)最低

報(bào)告指出，全國(guó)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)平均空置率在第四季度末達(dá)到19%,。華南區(qū)空置率維持在全國(guó)最低的10%,，其一線城市的稀缺供應(yīng)及東莞和佛山等二線城市對(duì)第三方物流、電子商務(wù)和高科技產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勁需求使該區(qū)高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)形成了供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì),。

華中區(qū)的武漢和長(zhǎng)沙在第四季度錄得大量吸納,，使得該地區(qū)的空置率降低至16%；華東區(qū)的空置率下降兩個(gè)百分點(diǎn)至18%,，主要原因?yàn)樯虾Ｊ袃?nèi)數(shù)個(gè)于近期交付的項(xiàng)目發(fā)生的租賃合約,；華北區(qū)的平均空置率維持在20%。北京和天津的新落成面積較少,，以致北京空置率維持在6%的低位,，為全國(guó)省級(jí)子市場(chǎng)中最低，第三方物流和電子商務(wù)仍是北京地區(qū)吸納的主要?jiǎng)右?；西南區(qū)的平均空置率仍為全國(guó)最高,，在本季度末為37%，但較上季度回落13個(gè)百分點(diǎn),。

上海平均租金全國(guó)最高

租金方面，截至第四季度,，全國(guó)高標(biāo)庫(kù)平均租金為32.7元/平方米/月,。其中，華東區(qū)租金最高，達(dá)34.2元/平方米/月,；西南區(qū)和華中區(qū)為高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)落后的區(qū)域,，其平均租金分別維持在27.4元及26.5元/平方米/月。

就省級(jí)子市場(chǎng)而言,，上海的平均租金達(dá)到41.1元/平方米/月,，位居首位；北京以39.7元/平方米/月緊隨其后,。

戴德梁行中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管蘇智淵指出,，通過(guò)各市場(chǎng)體量、租金和空置率的比較可見(jiàn),，全國(guó)范圍內(nèi)高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)發(fā)展較成熟的區(qū)域?yàn)槿A東區(qū)和華北區(qū),。由于較高的地價(jià)和來(lái)自成熟的零售及電子商務(wù)行業(yè)的需求，這些地區(qū)的租金保持較高水平,，市場(chǎng)存量也最為龐大,。華南區(qū)的特點(diǎn)則是空置率較低，主要原因?yàn)槠渥邮袌?chǎng)十分有限的土地供應(yīng),；相應(yīng)地,，其租金也位列第一梯隊(duì)。

就省級(jí)子市場(chǎng)而言,，北京,、上海和廣東等省市則持續(xù)其供不應(yīng)求的狀況，行情活躍,。

空置率上升暗藏投資風(fēng)險(xiǎn)

未來(lái)供應(yīng)方面,，預(yù)計(jì)到2018年末，全國(guó)將有新增供應(yīng)量1680萬(wàn)平方米,。其中,，約550萬(wàn)平方米的供應(yīng)量位于華東區(qū)，為各區(qū)之首,。省級(jí)市場(chǎng)中,，廣東新增供應(yīng)量最多，將有300萬(wàn)平方米于該時(shí)間段內(nèi)完成,。主要原因?yàn)槠涠€城市的新建項(xiàng)目,；重慶則在增長(zhǎng)率上排名第一。包括四川和浙江在內(nèi)的其他五個(gè)較新興的物流地產(chǎn)子市場(chǎng)也將有超過(guò)100%的增長(zhǎng)率,。

而北京,、上海和天津在中短期內(nèi)將不會(huì)有大量供應(yīng)，主要原因是這些穩(wěn)定的市場(chǎng)已經(jīng)有大量較成熟的物業(yè),，或者這些地區(qū)的土地供應(yīng)非常有限,。

就各大項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商而言,，普洛斯在這些供應(yīng)量中的占有率近32%，而寶灣,、嘉民和宇培也均有10%左右的占比,。

戴德梁行大中華區(qū)研究部董事總經(jīng)理林榮杰指出，當(dāng)下中國(guó)高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)需求之強(qiáng)烈毋庸置疑,，特別是來(lái)自電子商務(wù)領(lǐng)域,。同時(shí)，大量的資本也在物流市場(chǎng)尋找投資機(jī)會(huì),。但是強(qiáng)勁投資需求的背后是隱藏的某些地區(qū)不斷上升的空置率,，這暗示了某些盲目跟風(fēng)的投資者可能會(huì)遭受損失。這一情況在那些新的,、還沒(méi)被市場(chǎng)檢驗(yàn)的地區(qū),，以及那些投資者沒(méi)有尋找到有經(jīng)驗(yàn)的物流開(kāi)發(fā)商作為合作伙伴的情況下特別明顯。

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