時間：2016-01-12 15:10:59 點擊：次
來源：中國報告大廳 作者：

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從物流地產(chǎn)發(fā)展歷程來看，物流地產(chǎn)是由美國的普洛斯公司率先提出并實踐的,，開始于上世紀(jì)80年代,，至今為止已有20多年的歷史，物流地產(chǎn)發(fā)達(dá)的國家以歐洲和美國為主,。物流地產(chǎn)行業(yè)定義及運營模式分析詳述如下,。

物流地產(chǎn)行業(yè)定義

物流地產(chǎn)，是經(jīng)營專業(yè)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的載體,，是出于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對利潤的追求,，根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，選擇一個合適的地點,，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施,。

物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇，指投資商投資開發(fā)的物流設(shè)施,，比如物流倉庫,、配送中心、分撥中心等等,，這里的投資商可以是房地產(chǎn)開發(fā)商,、物流商、專業(yè)投資商,。

物流地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查分析報告顯示,，現(xiàn)代物流地產(chǎn)的范疇包括物流園區(qū),、物流倉庫、配送中心,、分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動產(chǎn)載體,。同傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)相比，它更強調(diào)管理的現(xiàn)代化,、規(guī)模效應(yīng),、協(xié)同效應(yīng)。

物流地產(chǎn)運營模式

物流地產(chǎn)的運營模式按照投資和管理的主體不同可分為四種：

地產(chǎn)商作主導(dǎo),，租售給物流商并代其管理,。即房地產(chǎn)開發(fā)商是開發(fā)投資的主體，開發(fā)商選地建成相關(guān)物流設(shè)施后,，再轉(zhuǎn)租給物流企業(yè),。日常物流業(yè)務(wù)由物流公司操作，房地產(chǎn)開發(fā)商只是負(fù)責(zé)投資開發(fā)和物業(yè)管理,。這種模式的優(yōu)點是更有效地幫助物流企業(yè)客戶管理資金,、降低成本，提高企業(yè)的核心競爭力,。缺點是對于小規(guī)模的物流企業(yè)而言,，租金成本可能過高。

2.物流商自有地產(chǎn),，自己經(jīng)營管理,。即物流企業(yè)是相關(guān)物流設(shè)施投資建設(shè)的主體，建成后也是自己經(jīng)營,，自己管理,。優(yōu)點是可以節(jié)省一部分租金，而且物業(yè)的折舊費用可以享受到稅收減免的好處,。缺點就是管理水平可能比較低、非專業(yè)化,，同時需要占用大量的資金,，運營成本比較高，而且由于建設(shè)上的非專業(yè)性,，建設(shè)成本可能較高,。

3.地產(chǎn)、物流商直接合作經(jīng)營,。即物流商,、地產(chǎn)商通過成立項目公司或協(xié)議、合同等其他契約方式共同出資,、合作經(jīng)營,，各自發(fā)揮自己相關(guān)領(lǐng)域的優(yōu)勢,，對于項目建成后的收益按照協(xié)議分享同時共擔(dān)風(fēng)險。這種模式的優(yōu)點是可以發(fā)揮地產(chǎn)商在拿地,、設(shè)施建設(shè)等方面的優(yōu)勢,，同時發(fā)揮物流商在物流效率設(shè)計、物流運營方面的優(yōu)勢,，實現(xiàn)物流商和地產(chǎn)商的共贏。但是缺點在于雙方前期面臨信用風(fēng)險，同時在后期利益分配問題,、風(fēng)險分擔(dān)上可能出現(xiàn)矛盾,。

4.由第三方牽頭，聯(lián)系物流商和地產(chǎn)商,。即通過第三方將物流商和地產(chǎn)商各自的資源進(jìn)行整合,，同時對物流商和地產(chǎn)商的資格、實力進(jìn)行審查,，確保強強聯(lián)合,。物業(yè)建成后由第三方中介組織負(fù)責(zé)對管理企業(yè)進(jìn)行招標(biāo)，而企業(yè)收益也由第三方代為審查并根據(jù)協(xié)議分配,。這種模式優(yōu)點是充分利用了獨立第三方的審查,，從而避免了物流商和地產(chǎn)商的信用風(fēng)險，同時避免了后期產(chǎn)生的矛盾,。但是這種模式對于第三方的要求很高,，而且要求中介市場有較高的行業(yè)自律，同時需要社會信用檔案的支持,。