時間：2016-06-23 16:26:22 點(diǎn)擊：次
來源：卡車之家 作者：

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據(jù)戴德梁行發(fā)布的《中國高端物流市場2015年回顧》報告顯示：以普洛斯（GLP）為標(biāo)桿的國際性物流地產(chǎn)商在市場中依然占據(jù)了大部分市場份額，但他們的位置正在被追趕。以平安不動產(chǎn)為代表的本土物流品牌正在迅速地發(fā)展壯大。中國本土背景的公司正在大舉進(jìn)入高端物流地產(chǎn)市場，其中不乏萬科、平安等等房地產(chǎn)的“跨界”企業(yè)；宇培、寶灣這樣的國內(nèi)背景的物流地產(chǎn)公司，近兩年發(fā)展勢頭正盛，目前已經(jīng)擠入物流領(lǐng)域的前十名。

2015年末主要物流地產(chǎn)商在中國所占的市場份額

在中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，只有物流地產(chǎn)能夠被外資所占領(lǐng)大半壁江山。主要原因有兩點(diǎn)，第一是國外商業(yè)消費(fèi)更發(fā)達(dá)，外資從海外而來，能夠前瞻性地提前布局物流倉儲，有了很好的先發(fā)優(yōu)勢；第二是物流地產(chǎn)風(fēng)險低，收益穩(wěn)定，為中國資本所不屑，而且這種產(chǎn)品更適合對接國際金融市場，外資相對而言更有用武之地。最具代表性的4家企業(yè)就是普洛斯、嘉民、AMB安博和蓋世里了。

一、普洛斯——“多租戶物流設(shè)施開發(fā)+定制開發(fā)+收購與回租+融資租賃”

普洛斯中國成立于2003年，總部設(shè)于上海，在中國的38個城市擁有并管理著229個綜合性園區(qū)，總建筑面積2,670萬平方米，形成了一個覆蓋主要物流樞紐、工業(yè)園區(qū)和城市配送中心等戰(zhàn)略接點(diǎn)的高效物流網(wǎng)絡(luò)。

2003年普洛斯進(jìn)軍中國并大舉負(fù)債擴(kuò)張，但是2009美國次貸危機(jī)的爆發(fā)，普洛斯“斷腕求生”出售了涉及中國的全部資產(chǎn)，緊接著3月份，日本的新熙地集團(tuán)又將其在中國的工業(yè)物業(yè)出售給了ING集團(tuán)，退出了中國市場。原來的普洛斯則與安博集團(tuán)合并，從此世界范圍內(nèi)物流地產(chǎn)的老大成為AMB安博——或者準(zhǔn)確點(diǎn)說，是安博與美國普洛斯的合并體。然后才是在新加坡上市的，主要資產(chǎn)布局在中國、日本與巴西的“新”普洛斯。

覆蓋范圍

死而復(fù)生的普洛斯開始激進(jìn)擴(kuò)張：入股中國第二大現(xiàn)代物流設(shè)施提供商寶灣的母公司；收購宇培集團(tuán)49%股份；收購中國航港發(fā)展有限公司約53%的股份；與傳化物流、德邦物流、國開金融、中糧集團(tuán)、中外運(yùn)、中國銀行、廣東粵海控股有限公司、金杯汽車戰(zhàn)略結(jié)盟，大肆圈地。

二、安博——“工程專長+租賃管理+物業(yè)管理”

安博作為美國紐約證券交易所上市公司，工業(yè)物流設(shè)施行業(yè)的全球領(lǐng)袖企業(yè)，企業(yè)總部位于美國加州的舊金山市，運(yùn)營總部則位于美國科羅拉多州的丹佛市，所持工業(yè)和物流設(shè)施覆蓋南北美洲、歐洲和亞洲。

與普洛斯的死而復(fù)生不同，安博置業(yè)(AMB)在中國的發(fā)展有條不紊，提供通用型物流設(shè)施建造和定制建造等解決方案，截止2015 年3 月，總面積達(dá)到5,520萬平米，成為全球最大的物流基礎(chǔ)設(shè)施提供商和運(yùn)營商。

覆蓋范圍

在安博服務(wù)4500家全球企業(yè)客戶中，包括制造商、零售商、運(yùn)輸公司、第三方物流企業(yè)和其它具有大型物流配送需求的企業(yè)。

三、嘉民——“開發(fā)項目+物業(yè)出租+物業(yè)管理+投資基金”

嘉民是澳大利亞證券交易所內(nèi)最大的工業(yè)地產(chǎn)上市企業(yè)，也是全球最大的工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)之一。嘉民集團(tuán)在全球持有、開發(fā)和管理工業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)。迄今為止，嘉民集團(tuán)已在全球共擁有32個辦事處、管理432項總面積達(dá)1,780 萬平方米的物業(yè)。

與普洛斯中國類似，2005年進(jìn)入中國的嘉民原本是澳大利亞麥格理集團(tuán)旗下的倉儲物流業(yè)務(wù)平臺，原來更為人熟知的名字是“麥格理佳文集團(tuán)”。2007年，麥格理與嘉民分手，嘉民在中國的擴(kuò)張遇到了很大的問題。隨后在2009年，來自中國的中投集團(tuán)成為嘉民的第一大股東，不過前者僅僅是財務(wù)投資的角色，正常的經(jīng)營發(fā)展仍掌握在嘉民團(tuán)隊的手中。

但無論如何，更換股東以及受到外界因素影響的嘉民的確遭遇過發(fā)展的低谷，一定程度上影響了其正常發(fā)展的節(jié)奏。2012年，嘉民又找到了一個新的金主加拿大養(yǎng)老金計劃投資委員會，從而在中國物流地產(chǎn)領(lǐng)域更加活躍，也大有追趕普洛斯的強(qiáng)勁勢頭。

目前的嘉民與敦豪速遞、全球貨運(yùn)、日本通運(yùn)、拓領(lǐng)物流、德迅和林孚克斯、亞馬遜、Zalando、Net-A-Porter和、GraysOnline、沃爾沃斯、Metcash、樂購、高品集團(tuán)、西農(nóng)集團(tuán)（高斯和邦寧斯）、馬自達(dá)、寶馬、戴姆勒和大眾汽車等都有深入合作。

覆蓋范圍

雖然追趕勢頭強(qiáng)勁，但是面對是普洛斯，嘉民集團(tuán)大中華區(qū)董事總經(jīng)理彭菲力曾表示：“GLP在中國是做物流地產(chǎn)最大的，已經(jīng)搭建起全國的網(wǎng)絡(luò)，其他一些國內(nèi)公司可能是在區(qū)域內(nèi)做的比較好。我們也希望和普洛斯一樣，在中國建立類似的全國性網(wǎng)絡(luò)，但不會和它比規(guī)模。我們想有別于其他競爭者，主要是建立高品質(zhì)的物業(yè)，對客戶進(jìn)行精心的管理，對物業(yè)經(jīng)常維護(hù)。”

四、蓋世理——“業(yè)務(wù)小而精，度身定制的物流地產(chǎn)方案”

總部位于英國的蓋世理，是歐洲領(lǐng)先的可持續(xù)配送空間開發(fā)商，主要為跨國公司、第三方物流服務(wù)提供商、制造商以及外包物流服務(wù)或租賃倉儲服務(wù)的零售商提供低成本、環(huán)保型與零風(fēng)險的倉儲租賃服務(wù)。這種運(yùn)作模式與美國著名的物流地產(chǎn)開發(fā)商普洛斯如出一轍。在過去的18年里，蓋世理已經(jīng)為歐洲各大企業(yè)開發(fā)了超過 500萬平方米的高質(zhì)量物流空間。

盡管物流地產(chǎn)商蓋世理（Gazeley）很早就進(jìn)入中國，但卻并未取得普洛斯和嘉民這樣的影響力。某種程度上，連續(xù)的股東變動對此難辭其咎。在兩個前股東沃爾瑪和迪拜世界集團(tuán)麾下效力之后，蓋世理又在2013年又被全球最大的地產(chǎn)巨頭之一Brookfield從迪拜世界集團(tuán)手中收購了約30%的權(quán)益，再次更換新東家。就這樣，連續(xù)易主的折騰，讓蓋世理也始終不能進(jìn)入加速的正常軌道中，其在中國的發(fā)展不能算順利。

普洛斯在2015年的份額雖然仍然占據(jù)超過半成，但其地位正在受到后來者的強(qiáng)勁挑戰(zhàn)，除了外資4強(qiáng)，這里面的宇培、易商和平安的迅猛發(fā)展都將在未來三年對市場份額形成實(shí)質(zhì)性的影響。

五、宇培集團(tuán)——“物流地產(chǎn)+電子商務(wù)+冷鏈物流”

上海宇培（集團(tuán)）有限公司是經(jīng)上海市外經(jīng)委批準(zhǔn)成立、由上海宇碩投資控股有限公司和美國Equity International 公司共同投資設(shè)立的中美合資企業(yè)。是國內(nèi)最大的物流設(shè)施開發(fā)商及運(yùn)營商之一。公司注冊資本為人民幣4.36億元，投資總額人民幣12.5億元。

部分合作企業(yè)

目前，宇培在中國28個城市已開發(fā)并管理運(yùn)營著40個物流園區(qū)，物流資產(chǎn)組合超過3,000,000 平方米，初步形成一個覆蓋中國主要物流樞紐城市的高效物流網(wǎng)絡(luò)。未來3年業(yè)務(wù)將拓展至中國45 座城市，物流資產(chǎn)組合超過5,000,000平方米。

運(yùn)作模式：標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)施開發(fā)+訂制開發(fā)+收購與回租

覆蓋范圍

通過提供標(biāo)準(zhǔn)化物流倉庫+項目施工、租賃咨詢、物業(yè)管理等增值服務(wù)。目前與臺灣頂新國際集團(tuán)、德國西門子電器集團(tuán)、日本伊藤忠商社等企業(yè)達(dá)成深度合作。

六、易商紅木——“標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)+定制開發(fā)+物業(yè)服務(wù)+售后回租”

作為量大民營企業(yè)巨頭之一的易商，于2011年由國際私募股權(quán)投資巨頭美國華平投資集團(tuán)和兩名資深地產(chǎn)企業(yè)家聯(lián)合創(chuàng)建，是一家為電子商務(wù)、零售業(yè)以及冷鏈行業(yè)提供倉儲設(shè)施開發(fā)及服務(wù)，為企業(yè)客戶提供物流、生產(chǎn)及辦公設(shè)施的開發(fā)、運(yùn)營和管理服務(wù)的專業(yè)公司。目前已擁有200多萬平方米的持有和在建現(xiàn)代化的物流倉儲設(shè)施，為第三方物流服務(wù)商、零售企業(yè)和電商企業(yè)服務(wù)。易商是目前中國最大的第三方電商倉儲業(yè)主，也是最大的冷鏈物業(yè)業(yè)主。

部分合作企業(yè)

紅木集團(tuán)于2006年由Stuart Gibson和Charles de Portes聯(lián)合創(chuàng)建，專注于物流地產(chǎn)開發(fā)、租賃和資產(chǎn)管理，在業(yè)界享有盛譽(yù)。公司目前在中國和日本持有和在建物業(yè)面積達(dá)120萬平方米，并在日本和中國的黃金位置擁有大量物流地產(chǎn)儲備。紅木中國，作為開發(fā)商、投資商以及物流配送和輕工業(yè)物業(yè)管理者。自從1998年來，紅木已經(jīng)在亞洲開發(fā)物流地產(chǎn)設(shè)施超過了300萬平方米，主要分布在日本和中國。

覆蓋范圍

在2016年1月，易商宣布正式與紅木合并，成立易商紅木集團(tuán)。易商紅木集團(tuán)目前在大陸已經(jīng)運(yùn)營和正在開發(fā)的物業(yè)達(dá)到250萬平方米。在未來的18個月中，將計劃投入30億人民幣為電子商務(wù)、零售業(yè)以及冷鏈行業(yè)建成約200萬平方米的專業(yè)運(yùn)營及倉儲中心。

七、平安不動產(chǎn)——“房地產(chǎn)開發(fā)+資金配置”

平安不動產(chǎn)有限公司作為《財富》世界100強(qiáng)企業(yè)——中國平安保險（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡稱“中國平安”）下屬一級子公司，為中國平安旗下專業(yè)不動產(chǎn)投資開發(fā)平臺。是覆蓋開發(fā)投資、工業(yè)物流、商業(yè)地產(chǎn)、住宅投資、策略及海外投資、養(yǎng)生度假等領(lǐng)域的專業(yè)不動產(chǎn)投資管理公司。

相比其他企業(yè)來說，可以說平安不動產(chǎn)是一個剛進(jìn)入的新兵。實(shí)際上，平安銀行確實(shí)有進(jìn)一步控制供應(yīng)鏈的資金流、信息流和現(xiàn)金流的要求。原來只是浮在表面，就是給這些供應(yīng)鏈的生產(chǎn)企業(yè)借款、融資，這種傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)以后會越來越難做。要想真正深入，就要為客戶的每一分錢提供服務(wù)，并與客戶打成一片。而通過物流領(lǐng)域、物流園這樣一個硬件平臺，綜合金融產(chǎn)品可以很自然地深入供應(yīng)鏈的下游。

八、寶灣物流——“園區(qū)功能+定制服務(wù)+增值服務(wù)+物流核心業(yè)務(wù)”

寶灣物流控股有限公司，是深圳赤灣石油基地股份有限公司與中國南山開發(fā)（集團(tuán)）股份有限公司共同投資成立的高端物流設(shè)施投資平臺。成立于2011年7月，注冊資本5億元人民幣，發(fā)展至今，已在中國32個經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)城市實(shí)施戰(zhàn)略性布局，構(gòu)筑起物流設(shè)施服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

部分合作企業(yè)

其服務(wù)涉及物流運(yùn)營管理、標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施開發(fā)與運(yùn)營、定制倉儲設(shè)施、運(yùn)輸與配送、電子商務(wù)倉儲服務(wù)、供應(yīng)鏈金融服務(wù)、冷鏈物流、醫(yī)藥物流等是一家擁有核心倉儲資產(chǎn)的全程物流服務(wù)商。在全國范圍的物流園區(qū)為澳大利亞TOLL、瑞士德迅、智傲物流、香港利豐、法國SDV、順豐、DHL、中遠(yuǎn)、寶供等多家國際、國內(nèi)大型的第三方物流提供商提供運(yùn)營服務(wù)平臺。

以寶灣倉儲物流園區(qū)為中心的干線運(yùn)輸與城市配送

覆蓋范圍

資產(chǎn)管理+房地產(chǎn)開發(fā)

豐樹集團(tuán)是一家以亞洲為發(fā)展腹地的領(lǐng)先的房地產(chǎn)開發(fā)、投資和資本管理公司，其總部位于新加坡。目前自有及托管總資產(chǎn)超過300億新元（約1390億人民幣）, 涵蓋零售、辦公、物流、工業(yè)、住宅、企業(yè)住宿/酒店式公寓和綜合用途物業(yè)。目前，其已在新加坡、中國、香港特別行政區(qū)、印度、日本、馬來西亞、南韓、越南、澳大利亞及英國設(shè)有辦公處。運(yùn)營模式大盤點(diǎn) 中國物流地產(chǎn)企業(yè)排行

而中國是豐樹最大的海外市場之一。截至2015年3月31日, 中國包括香港特別行政區(qū)占豐樹自有及托管資產(chǎn)總額的37.2%，約106億新元（約490億人民幣）。豐樹于2005年首次進(jìn)入中國市場，投資物流物業(yè)。之后進(jìn)一步擴(kuò)大投資范圍，目前已在中國多個城市，包括上海、北京、廣州、佛山、天津、無錫、長沙、濟(jì)南、南通、重慶、西安、杭州、寧波、鄭州及香港特別行政區(qū)，投資于物流、工業(yè)、辦公樓、零售及綜合用途等房地產(chǎn)項目。

倉儲服務(wù)+

百利威(BOXWAY)現(xiàn)代倉儲物流作為霍氏集團(tuán)旗下核心產(chǎn)業(yè)之一，公司成立于1997年，經(jīng)過十余年的快速發(fā)展，現(xiàn)已成為業(yè)內(nèi)知名的儲物流綜合服務(wù)商。目前已在北京，正在沈陽、武漢、廊坊、馬鞍山等地建立現(xiàn)代物流倉儲基地。

部分合作企業(yè)

與純粹做物流地產(chǎn)的宇培、易商還稍有不同百利威致力于為電子商務(wù)企業(yè)和傳統(tǒng)企業(yè)提供一體化供應(yīng)鏈解決方案，和專業(yè)、集成、高效的第三方現(xiàn)代倉儲物流服務(wù)。目前，百利威擁有40萬平方米的倉儲中心，分別位于北京南四環(huán)、京南物流園區(qū)內(nèi)，為華北地區(qū)最大的倉儲物流中心，在2011年全國規(guī)模以上通用倉儲企業(yè)排名位列第七位。

覆蓋范圍

看完中國市場上這10大物流地產(chǎn)巨頭的介紹，你更看好它們哪一家呢？