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深思：數(shù)據(jù)中心，物流地產(chǎn)布局新藍(lán)海,？

時(shí)間：2019-12-03 10:06:14 點(diǎn)擊：次
來(lái)源：遠(yuǎn)洋資本作者：孫弢

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“目前,，眾多國(guó)際投資者包括外資養(yǎng)老金、外資主權(quán)基金,、國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)及其他資方都在追逐中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)類(lèi)基金,。” 11月11日-12日，遠(yuǎn)洋資本受邀代表中資另類(lèi)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)參加由亞洲另類(lèi)投資研究中心與韓國(guó)金融投資協(xié)會(huì)共同主辦的“第三屆中韓另類(lèi)投資峰會(huì)”,。遠(yuǎn)洋資本副總經(jīng)理,、基金業(yè)務(wù)董事總經(jīng)理鄭凡明（下圖）在峰會(huì)期間發(fā)表主題演講時(shí)做出如上表述。

在以“中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及投資機(jī)遇”為主題的演講中,，鄭凡明著重對(duì)遠(yuǎn)洋資本“輕重并舉”投資模式中重資產(chǎn)端——物流地產(chǎn),、數(shù)據(jù)中心的投資邏輯與操盤(pán)策略和與會(huì)的包括韓國(guó)國(guó)民年金（National Pension Sociation，NPS）,、韓國(guó)國(guó)家主權(quán)財(cái)富基金韓國(guó)投資公社（Korea Investment Corporation, KIC）等在內(nèi)的數(shù)十家頂級(jí)主權(quán)財(cái)富機(jī)構(gòu),、上市公司、金融集團(tuán)的CEO/CIO展開(kāi)了深入交流。

資本化率落差&供給缺口帶來(lái)增值空間

鄭凡明在主題演講中向與會(huì)資方機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人介紹道,，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，截至2019年，物流地產(chǎn)市場(chǎng)供給和市場(chǎng)需求之間有3,000多萬(wàn)平米左右的差距,，且隨之電商,、零售升級(jí)、工業(yè)持續(xù)攀升帶動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)量和物流效率的持續(xù)擴(kuò)容,，需求還在持續(xù)增加中,。

“中國(guó)物流地產(chǎn)仍有很大的成長(zhǎng)空間，預(yù)計(jì)到2020年,，這個(gè)工業(yè)地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域的市場(chǎng)規(guī)模2億平米,，供應(yīng)缺口超1億平米，物流倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)用規(guī)模為4萬(wàn)億,，供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)仍將持續(xù),。”鄭凡明表示,。

與此同時(shí),，整個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的資金亦呈現(xiàn)繼續(xù)攀升的態(tài)勢(shì)。“我們通過(guò)下面這組數(shù)據(jù)不難看出,，對(duì)比其他資產(chǎn)類(lèi)別,，中國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)整體的資本化率在6%左右，比日本的資本化率還要高,。”鄭凡明舉例介紹到,，一線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)的資本化率通常在4.5%-5.5%之間；二三四線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)可達(dá)到5.5%-7.0%左右,。

包括外資PE基金,、國(guó)內(nèi)險(xiǎn)資、外資養(yǎng)老金,、外資主權(quán)基金及其他資方紛紛看好并出手投資物流地產(chǎn)類(lèi)基金的深層次邏輯恰恰在于此：如中國(guó)資本化率與成熟市場(chǎng)的差距逐步縮窄,，則投資升級(jí)空間將成倍放大。遠(yuǎn)洋資本投資團(tuán)隊(duì)曾就此做出詳細(xì)的投資回報(bào)測(cè)算：分項(xiàng)目類(lèi)型來(lái)看,，如為持有型,，按照5-8年投資期，項(xiàng)目層面杠桿后回報(bào)可達(dá)10-12% IRR,；如為開(kāi)發(fā)類(lèi),，按照3-5年投資期，IRR預(yù)估可達(dá)15-18%,。

在布局物流地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目的具體操盤(pán)策略上,，鄭凡明建議，進(jìn)取型的投資者可以直接投資開(kāi)發(fā)。未來(lái)的增值潛力能帶來(lái)高的回報(bào),；防守型投資者則可考慮和優(yōu)質(zhì)的開(kāi)發(fā)商合作以預(yù)購(gòu)形式收購(gòu)成熟資產(chǎn),。目前市場(chǎng)上，后者的資產(chǎn)價(jià)格更高,。

工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的另一個(gè)垂直細(xì)分領(lǐng)域——數(shù)據(jù)中心也是近年來(lái)境內(nèi)外投資人頗為青睞的行業(yè)領(lǐng)域,。

中國(guó)是一個(gè)數(shù)據(jù)中心需求量龐大及增長(zhǎng)迅速的市場(chǎng)，市場(chǎng)潛在需求龐大,。需求來(lái)自多方面包括網(wǎng)絡(luò)媒體,、電商、網(wǎng)游,、手機(jī)等,。預(yù)計(jì)到2019年底，中國(guó)數(shù)據(jù)庫(kù)機(jī)柜數(shù)量達(dá)245萬(wàn)架,。僅2017年一年間,，數(shù)據(jù)中心行業(yè)的收入就增長(zhǎng)了32%。

在投資方向及操盤(pán)策略上,，鄭凡明建議：由于一線(xiàn)城市數(shù)據(jù)中心的出租率基本達(dá)80%或以上,，因此在遴選項(xiàng)目時(shí)當(dāng)優(yōu)選區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，位于一線(xiàn)城市的項(xiàng)目,，選擇性配置互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)密集的二線(xiàn)城市,。

“對(duì)于資金量大、風(fēng)險(xiǎn)承受能力高的境外投資者而言,，現(xiàn)階段不啻為一個(gè)切入物流地產(chǎn)& 數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)的絕佳時(shí)機(jī),。”鄭凡明指出。