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深思：數(shù)據(jù)中心，物流地產(chǎn)布局新藍(lán)海？

時間：2019-12-03 10:06:14 點(diǎn)擊：次
來源：遠(yuǎn)洋資本作者：孫弢

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“目前，眾多國際投資者包括外資養(yǎng)老金、外資主權(quán)基金、國內(nèi)保險機(jī)構(gòu)及其他資方都在追逐中國工業(yè)地產(chǎn)類基金。” 11月11日-12日，遠(yuǎn)洋資本受邀代表中資另類資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)參加由亞洲另類投資研究中心與韓國金融投資協(xié)會共同主辦的“第三屆中韓另類投資峰會”。遠(yuǎn)洋資本副總經(jīng)理、基金業(yè)務(wù)董事總經(jīng)理鄭凡明（下圖）在峰會期間發(fā)表主題演講時做出如上表述。

在以“中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及投資機(jī)遇”為主題的演講中，鄭凡明著重對遠(yuǎn)洋資本“輕重并舉”投資模式中重資產(chǎn)端——物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心的投資邏輯與操盤策略和與會的包括韓國國民年金（National Pension Sociation，NPS）、韓國國家主權(quán)財富基金韓國投資公社（Korea Investment Corporation, KIC）等在內(nèi)的數(shù)十家頂級主權(quán)財富機(jī)構(gòu)、上市公司、金融集團(tuán)的CEO/CIO展開了深入交流。

資本化率落差&供給缺口帶來增值空間

鄭凡明在主題演講中向與會資方機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人介紹道，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2019年，物流地產(chǎn)市場供給和市場需求之間有3,000多萬平米左右的差距，且隨之電商、零售升級、工業(yè)持續(xù)攀升帶動倉儲量和物流效率的持續(xù)擴(kuò)容，需求還在持續(xù)增加中。

“中國物流地產(chǎn)仍有很大的成長空間，預(yù)計到2020年，這個工業(yè)地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域的市場規(guī)模2億平米，供應(yīng)缺口超1億平米，物流倉儲費(fèi)用規(guī)模為4萬億，供不應(yīng)求態(tài)勢相當(dāng)長時間內(nèi)仍將持續(xù)。”鄭凡明表示。

與此同時，整個倉儲設(shè)施的資金亦呈現(xiàn)繼續(xù)攀升的態(tài)勢。“我們通過下面這組數(shù)據(jù)不難看出，對比其他資產(chǎn)類別，中國物流倉儲整體的資本化率在6%左右，比日本的資本化率還要高。”鄭凡明舉例介紹到，一線城市優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)的資本化率通常在4.5%-5.5%之間；二三四線城市的優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)可達(dá)到5.5%-7.0%左右。

包括外資PE基金、國內(nèi)險資、外資養(yǎng)老金、外資主權(quán)基金及其他資方紛紛看好并出手投資物流地產(chǎn)類基金的深層次邏輯恰恰在于此：如中國資本化率與成熟市場的差距逐步縮窄，則投資升級空間將成倍放大。遠(yuǎn)洋資本投資團(tuán)隊(duì)曾就此做出詳細(xì)的投資回報測算：分項(xiàng)目類型來看，如為持有型，按照5-8年投資期，項(xiàng)目層面杠桿后回報可達(dá)10-12% IRR；如為開發(fā)類，按照3-5年投資期，IRR預(yù)估可達(dá)15-18%。

在布局物流地產(chǎn)類項(xiàng)目的具體操盤策略上，鄭凡明建議，進(jìn)取型的投資者可以直接投資開發(fā)。未來的增值潛力能帶來高的回報；防守型投資者則可考慮和優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商合作以預(yù)購形式收購成熟資產(chǎn)。目前市場上，后者的資產(chǎn)價格更高。

工業(yè)地產(chǎn)市場的另一個垂直細(xì)分領(lǐng)域——數(shù)據(jù)中心也是近年來境內(nèi)外投資人頗為青睞的行業(yè)領(lǐng)域。

中國是一個數(shù)據(jù)中心需求量龐大及增長迅速的市場，市場潛在需求龐大。需求來自多方面包括網(wǎng)絡(luò)媒體、電商、網(wǎng)游、手機(jī)等。預(yù)計到2019年底，中國數(shù)據(jù)庫機(jī)柜數(shù)量達(dá)245萬架。僅2017年一年間，數(shù)據(jù)中心行業(yè)的收入就增長了32%。

在投資方向及操盤策略上，鄭凡明建議：由于一線城市數(shù)據(jù)中心的出租率基本達(dá)80%或以上，因此在遴選項(xiàng)目時當(dāng)優(yōu)選區(qū)位優(yōu)勢明顯，位于一線城市的項(xiàng)目，選擇性配置互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)密集的二線城市。

“對于資金量大、風(fēng)險承受能力高的境外投資者而言，現(xiàn)階段不啻為一個切入物流地產(chǎn)& 數(shù)據(jù)中心市場的絕佳時機(jī)。”鄭凡明指出。