作為房地產(chǎn)的細(xì)分領(lǐng)域，從2013年開(kāi)始，物流地產(chǎn)就聚集起一批來(lái)自各行各業(yè)的玩家。他們?nèi)刖值脑蚱毡樵谟冢娚獭⒖爝f以及消費(fèi)升級(jí)的帶動(dòng)，促使物流倉(cāng)儲(chǔ)需求強(qiáng)勁。

 

根據(jù)顧客的需求，選擇合適的地點(diǎn)，建成相關(guān)物流設(shè)施后，再轉(zhuǎn)租給客戶(hù)——這是物流地產(chǎn)商入局的基本邏輯。如今，高標(biāo)倉(cāng)與冷鏈作為其中的兩大細(xì)分業(yè)務(wù)，正越來(lái)越被一眾物流地產(chǎn)入局者所青睞。

 

相比其他類(lèi)型不動(dòng)產(chǎn)，物流地產(chǎn)被視作是“很有潛力、回報(bào)很豐厚”的一個(gè)領(lǐng)域。

 

深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)基金管理深圳有限公司總經(jīng)理羅霄鳴說(shuō)，從回報(bào)角度來(lái)看，此前大眾的眼光都集中在寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、住宅，這些不動(dòng)產(chǎn)的整體回報(bào)率已經(jīng)下降。而物流是一個(gè)專(zhuān)業(yè)性和技術(shù)強(qiáng)度都比較強(qiáng)的領(lǐng)域，準(zhǔn)入門(mén)檻比較高，目前高標(biāo)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的平均回報(bào)率還維持在5.5%-6.75%這樣一個(gè)較強(qiáng)水平上。

 

不過(guò)，高回報(bào)的背后對(duì)應(yīng)著長(zhǎng)周期。無(wú)論是高標(biāo)倉(cāng)，還是冷鏈，目前的盈利板塊中，設(shè)施設(shè)備的租賃收入是入局者獲取收益的主要來(lái)源。這注定了，物流地產(chǎn)是一個(gè)更依賴(lài)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的行業(yè)。

 

也正因此，物流用地供給稀缺、運(yùn)營(yíng)招商、出租率等一系列涉及開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)過(guò)程的難題，正在對(duì)一眾玩家，尤其是過(guò)往習(xí)慣了高周轉(zhuǎn)、快銷(xiāo)售的房企提出更高要求。

 

 

兩年前通過(guò)與深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)基金管理(深圳)有限公司 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)“深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)”) 聯(lián)合設(shè)立目標(biāo)總額為300億元、首期募集基金規(guī)模為50億元的物流地產(chǎn)基金，正式切入物流地產(chǎn)領(lǐng)域的電商企業(yè)蘇寧易購(gòu)集團(tuán)股份有限公司（002024.SZ，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“蘇寧易購(gòu)”），在11月18日發(fā)布公告稱(chēng)，這只名為蘇寧深創(chuàng)投-云享倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施的基金已完成二期備案手續(xù)。

 

基金目標(biāo)募集資金規(guī)模不超過(guò)26億元，截至公告日，云享倉(cāng)儲(chǔ)二期基金已募集認(rèn)繳資金合計(jì)20.93億元，將用于收購(gòu)蘇寧易購(gòu)或下屬公司擬建、在建及已建成高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施或所屬標(biāo)的公司，以及市場(chǎng)化收購(gòu)、投資開(kāi)發(fā)符合條件的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施。

 

此前一個(gè)多月，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)科”）也宣布，下屬子公司萬(wàn)科成都擬與天津榮泰成長(zhǎng)投資管理有限公司、比亞迪汽車(chē)工業(yè)有限公司共同投資和諧鼎泰基金，募集規(guī)模為11.01億元，主要投資于科技、物流等領(lǐng)域的優(yōu)秀子基金，通過(guò)獲得、持有及處置投資項(xiàng)目，為合伙人獲取長(zhǎng)期投資回報(bào)。

 

這兩則公告，是近年來(lái)物流地產(chǎn)受資本大潮驅(qū)動(dòng)的兩個(gè)典型縮影。“從2015年開(kāi)始，中國(guó)物流行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展的黃金時(shí)期，吸引了大批資本投入到市場(chǎng)中。”11月20日，在一場(chǎng)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理大會(huì)上，遠(yuǎn)洋資本有限公司董事總經(jīng)理王瑞提到，物流市場(chǎng)里有幾筆標(biāo)志性融資，比如去年2月，京東物流集團(tuán)完成首輪總額約25億美元的融資。“我們認(rèn)為一個(gè)賽道，一家企業(yè)單筆融資超過(guò)10億美金，這個(gè)賽道基本就是被資本市場(chǎng)非常認(rèn)可。”

 

 

資本驅(qū)動(dòng)促使中國(guó)物流地產(chǎn)整體市場(chǎng)格局發(fā)生變化——早期外資獨(dú)大的模式，從2013年起遭遇宇培、易商等民營(yíng)企業(yè)的挑戰(zhàn)；隨后，以萬(wàn)科為首的傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、以蘇寧易購(gòu)、京東、阿里等為代表的電商企業(yè)也相繼轉(zhuǎn)型加入“爭(zhēng)奪戰(zhàn)”。

 

不同類(lèi)別的玩家，在物流地產(chǎn)這一領(lǐng)域所擁有的經(jīng)驗(yàn)、渠道關(guān)系及客戶(hù)千差萬(wàn)別。諸如普洛斯、安博之類(lèi)的國(guó)際基金公司，進(jìn)入物流地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)間普遍已經(jīng)超過(guò)十年，他們更傾向于將海外探索出來(lái)的成熟模式引進(jìn)中國(guó)市場(chǎng)，通常具備先發(fā)優(yōu)勢(shì)，能夠快速形成規(guī)模、產(chǎn)出效益，在招商管理方面也占據(jù)上風(fēng)。

 

作為傳統(tǒng)從業(yè)者，民營(yíng)企業(yè)切入的底氣在于擁有一票忠實(shí)的客戶(hù)。“比如我們公司，自1997年至今一直從事物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，主要優(yōu)勢(shì)在于擁有多年專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和智慧園區(qū)管理建設(shè)能力，此前已累計(jì)服務(wù)了逾1000家客戶(hù)，土地獲取方面也擁有一定的有利條件。同時(shí)如果結(jié)合外來(lái)資本的輔助，我們鋪開(kāi)的速度就會(huì)更快。”楊博告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)。

 

他是霍氏集團(tuán)的投融資總監(jiān)，霍氏集團(tuán)旗下核心產(chǎn)業(yè)之一為百利威現(xiàn)代供應(yīng)鏈服務(wù)，也是民營(yíng)資本進(jìn)軍物流地產(chǎn)領(lǐng)域的一員。

 

幾相對(duì)比，習(xí)慣了高周轉(zhuǎn)、快銷(xiāo)售的傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商，在布局長(zhǎng)周期、慢回報(bào)的物流地產(chǎn)等細(xì)分領(lǐng)域時(shí)，手握的“王牌”更多體現(xiàn)在拿地與開(kāi)發(fā)建設(shè)上。

 

楊博指出，開(kāi)發(fā)商玩過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，更擅長(zhǎng)拿地、整個(gè)物流項(xiàng)目的施工建設(shè)等環(huán)節(jié)；同時(shí)，雄厚的資金實(shí)力，也注定開(kāi)發(fā)商在規(guī)模擴(kuò)張上能保持較快速度。

 

 

物流地產(chǎn)的本質(zhì)還是地產(chǎn)，發(fā)展基礎(chǔ)在于土地的獲取。根據(jù)顧客的需求，選擇合適的地點(diǎn)，投資建成相關(guān)物流設(shè)施后，再轉(zhuǎn)租給客戶(hù)——這是目前絕大部分開(kāi)發(fā)商“殺”入這個(gè)領(lǐng)域的基本邏輯。

 

 

目前，在物流地產(chǎn)的角逐中，高標(biāo)倉(cāng)與冷鏈作為兩大細(xì)分業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，頗受入局者青睞，規(guī)模戰(zhàn)幾乎在這兩大領(lǐng)域拉開(kāi)序幕。

 

以萬(wàn)科為例，年報(bào)顯示，截至2018年，萬(wàn)緯物流的高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)進(jìn)駐 42 個(gè)城市，已獲取 124 個(gè)項(xiàng)目，可租賃物業(yè)的建筑面積約 971 萬(wàn)平方米。

 

到了今年8月，其可供租賃的倉(cāng)儲(chǔ)面積已增長(zhǎng)到1000萬(wàn)平方米，倉(cāng)庫(kù)數(shù)量也進(jìn)一步上漲到136個(gè)，遍及全國(guó)45個(gè)城市，規(guī)模上已經(jīng)做到全國(guó)排名第二。據(jù)了解，這136個(gè)高標(biāo)倉(cāng)項(xiàng)目全部由萬(wàn)科自持。

 

在冷鏈業(yè)務(wù)上，切入兩年，截至8月份，萬(wàn)緯物流在全國(guó)布局了21個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)進(jìn)駐19個(gè)城市。

 

8月份上海區(qū)域年度媒體交流會(huì)上，萬(wàn)科首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埿裨谔岬剑袊?guó)可以誕生1萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)，但物流倉(cāng)儲(chǔ)這個(gè)行業(yè)里面能生成5家就不錯(cuò)了，而且最終還不一定成規(guī)模。如果不能做成前三就沒(méi)有生存空間，可能哪一天就會(huì)被第一第二并購(gòu)。“所以這個(gè)事業(yè)的單一企業(yè)規(guī)模并不小。”

 

拿地能力的高低，是制約規(guī)模擴(kuò)張速度的首要因素，進(jìn)而造就入局者的分化。在保利投顧發(fā)展研究院華北分院發(fā)布的一份物流地產(chǎn)報(bào)告中，以普洛斯為代表的外資企業(yè)，主要采取合資、戰(zhàn)略合作、入股及招拍掛等方式獲取土地，通過(guò)大量土地的儲(chǔ)備保證物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可持續(xù)性。

 

蘇寧易購(gòu)在2019年中報(bào)指出，上半年，公司加快物流倉(cāng)儲(chǔ)的儲(chǔ)備，摘牌合肥、大連、紹興等10個(gè)城市物流倉(cāng)儲(chǔ)用地。

 

而對(duì)土地天生有著靈敏嗅覺(jué)的開(kāi)發(fā)商，在拓展土地上更是得心應(yīng)手。不過(guò)，如今，這些入局者不得不面對(duì)一個(gè)難點(diǎn)，由于地價(jià)與稅收貢獻(xiàn)較低，很多地方政府都不太愿意供給物流用地。

 

于洪（化名）是一家基金管理公司的高管，他們公司投資物流板塊將近100億元，其中在重資產(chǎn)這一塊，自持的物流倉(cāng)儲(chǔ)面積已經(jīng)達(dá)到150萬(wàn)平方米。他觀察到的現(xiàn)象是，現(xiàn)在如果北京、上海、深圳等一線城市有地，開(kāi)發(fā)商還是愿意去拿的。“但事實(shí)上，物流用地出讓往往會(huì)匹配稅收要求等附加條件，這類(lèi)土地供給稀缺。”

 

在出讓時(shí)，物流用地成本普遍較低，“之后所能貢獻(xiàn)的房產(chǎn)稅、增值稅、所得稅等稅收也都不多。”于洪說(shuō)。

 

除了土地供應(yīng)方面的難題，越來(lái)越多的地方政府正逐步清退早期的倉(cāng)庫(kù)。于洪告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，現(xiàn)在物流運(yùn)送主要依靠大貨車(chē)，然而，大部分城市都對(duì)載貨汽車(chē)采取交通管制。

 

比如北京，規(guī)定北京市核發(fā)號(hào)牌（含臨時(shí)號(hào)牌）的載貨汽車(chē)，每天6時(shí)至23時(shí)禁止在五環(huán)路（不含五環(huán)路）以?xún)?nèi)道路通行；核定載質(zhì)量8噸（含8噸）以上載貨汽車(chē)禁止在五環(huán)路主路通行。

 

“而且，地方政府還認(rèn)為早期的倉(cāng)庫(kù)影響市容市貌，這里面存在太多限制。”于洪稱(chēng)。

 

規(guī)模戰(zhàn)只是初級(jí)競(jìng)爭(zhēng)，電商和新零售的發(fā)展，倒逼物流地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步建立全國(guó)型網(wǎng)絡(luò)，再根據(jù)全國(guó)布局去優(yōu)化配送線路。

 

“無(wú)論是快遞企業(yè)，還是快運(yùn)企業(yè)，網(wǎng)絡(luò)對(duì)他們來(lái)講非常重要，一旦能把全國(guó)的網(wǎng)絡(luò)鋪設(shè)完畢，基本上別人就很難撼動(dòng)你。”王瑞表示。

 

 

即使憑借拿地優(yōu)勢(shì)贏取規(guī)模上的擴(kuò)張，并發(fā)展成全國(guó)網(wǎng)絡(luò)，但物業(yè)地產(chǎn)入局者更深層的分化體現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)招商環(huán)節(jié)上，做好物流地產(chǎn)，運(yùn)營(yíng)招商是其中一個(gè)核心點(diǎn)。

 

蘇寧易購(gòu)、京東物流等以電商起家的企業(yè)在步入物流地產(chǎn)時(shí)，更多是為自己的產(chǎn)業(yè)體系完善供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)，運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施很大一部分是自用。

 

一名接近蘇寧易購(gòu)的人士透露，在上海，蘇寧易購(gòu)除了自建超過(guò)10萬(wàn)平方米自用倉(cāng)庫(kù)之外，還外租四五十萬(wàn)平方米的倉(cāng)庫(kù)，“這就是很大的需求指標(biāo)。”

 

中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)排名第一的普洛斯，招商一大特色就是推出定制開(kāi)發(fā)模式，無(wú)論是在物業(yè)選址和建設(shè)階段，還是后期運(yùn)營(yíng)管理中，都貼合客戶(hù)的特殊需求量身定制。

 

比如，普洛斯與德國(guó)汽車(chē)制造商戴姆勒集團(tuán)已經(jīng)在中國(guó)合作過(guò)四個(gè)項(xiàng)目。最新一次是，普洛斯在浙江杭州灣區(qū)為戴姆勒東北亞零部件服務(wù)貿(mào)易公司打造近5萬(wàn)平方米的大規(guī)模定制級(jí)售后零部件配送中心。定制化策略為普洛斯提供了穩(wěn)定的客戶(hù)需求。

 

楊博所在的霍氏集團(tuán)旗下百利威現(xiàn)代供應(yīng)鏈服務(wù)，運(yùn)營(yíng)模式與開(kāi)發(fā)商相似，都是將自行建設(shè)的高標(biāo)倉(cāng)租賃給其他企業(yè)以獲取租金收入。

 

楊博表示，霍氏集團(tuán)的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)頗為明顯，由于合作時(shí)間較久，客戶(hù)資源比較豐富。“我們可以選擇先往倉(cāng)庫(kù)填裝客戶(hù)，之后再優(yōu)化結(jié)構(gòu)。”

 

相比之下，作為物流地產(chǎn)的全新玩家，運(yùn)營(yíng)能力是開(kāi)發(fā)商的薄弱之處。“如果整個(gè)規(guī)模已經(jīng)鋪開(kāi)，但缺乏較強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)能力，從財(cái)務(wù)角度來(lái)分析，這是失敗的。”楊博指出。

 

2014年通過(guò)收購(gòu)成都新地空港物流園正式入局物流地產(chǎn)的平安不動(dòng)產(chǎn)，在大規(guī)模擴(kuò)張三年后，就不得不宣布與普洛斯達(dá)成協(xié)議，未來(lái)平安不動(dòng)產(chǎn)旗下所有工業(yè)物流項(xiàng)目將與普洛斯進(jìn)行全方面的合作，這一合作包括但不限于托管、收購(gòu)、并購(gòu)等形式，針對(duì)不同的園區(qū)進(jìn)行不同模式的合作。

 

運(yùn)營(yíng)能力直接體現(xiàn)在客戶(hù)拓展層面上，物流地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)差異化，最終也折射到這一點(diǎn)上——萬(wàn)科已經(jīng)意識(shí)到這一點(diǎn)。

 

截至8月份，萬(wàn)緯物流高標(biāo)倉(cāng)業(yè)務(wù)的客戶(hù)超過(guò)300家。張旭透露，過(guò)去三年，電商和快遞快運(yùn)客戶(hù)的增速達(dá)到30%以上，但是光有快遞快運(yùn)企業(yè)不行，萬(wàn)科還拓展了很多生產(chǎn)、制造、服務(wù)企業(yè)。

 

聚焦到冷鏈業(yè)務(wù)，萬(wàn)緯物流服務(wù)了超過(guò)500家客戶(hù)，其中不乏跨國(guó)餐飲、水果、零售企業(yè)，比如沃爾瑪、麥當(dāng)勞、費(fèi)列羅等。這些客戶(hù)，合作年限普遍較長(zhǎng)。其中高標(biāo)倉(cāng)業(yè)務(wù)主要是以租賃為主；冷鏈業(yè)務(wù)不僅是把倉(cāng)庫(kù)租出去，還要負(fù)責(zé)倉(cāng)庫(kù)運(yùn)營(yíng)。

 

運(yùn)營(yíng)與招商的能力，決定了出租率高低。“我們公司旗下的高標(biāo)倉(cāng)，主要布局在一線及新一線城市、一些物流核心城市，現(xiàn)在大部分出租率都能達(dá)到92%-95%，甚至100%。”楊博所在的霍氏集團(tuán)對(duì)高標(biāo)倉(cāng)出租率的目標(biāo)，是希望普遍維持到92%以上。

 

萬(wàn)科在2019年中報(bào)提到，截至今年上半年，其高標(biāo)庫(kù)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的平均出租率為 92%。“如果是運(yùn)營(yíng)高標(biāo)倉(cāng)，肯定希望出租率越高越好。若想做好這塊業(yè)務(wù)，至少出租率都得超過(guò)90%吧。”楊博說(shuō)。

 

過(guò)往，在電商、快遞及消費(fèi)升級(jí)帶動(dòng)下，高標(biāo)倉(cāng)的整體需求頗為強(qiáng)勁。如果對(duì)應(yīng)到具體城市，不同區(qū)域之間的供需差別導(dǎo)致高標(biāo)倉(cāng)的出租率也呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)化趨勢(shì)。

 

以北京、上海、深圳為代表的一線城市，過(guò)去每年對(duì)物流地產(chǎn)需求持續(xù)上漲，高標(biāo)倉(cāng)基本供不應(yīng)求；“你去看看成都、武漢之類(lèi)的二線城市，區(qū)域消費(fèi)增長(zhǎng)其實(shí)也不錯(cuò)，但當(dāng)?shù)馗邩?biāo)倉(cāng)供應(yīng)量比較大，所以可能面臨供應(yīng)結(jié)構(gòu)化過(guò)剩局面。”于洪指出。

 

 

上述保利投顧發(fā)展研究院華北分院發(fā)布的物流地產(chǎn)報(bào)告中總結(jié)了物流地產(chǎn)盈利的五個(gè)主要板塊：土地增值收益、租賃收益、服務(wù)費(fèi)用收益、項(xiàng)目投資收益以及其他收益。其中，租賃收入是目前一眾物流地產(chǎn)入局者的主要收入來(lái)源。

 

查閱歷年普洛斯年報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，租金及相關(guān)收入為核心業(yè)務(wù)收入。2017財(cái)年，普洛斯的租金收入為6.71億美元，占比達(dá)76%。楊博所從事的高標(biāo)倉(cāng)業(yè)務(wù)，租賃收入占比也大概達(dá)到80%左右。

 

相比其他不動(dòng)產(chǎn)，物流地產(chǎn)在現(xiàn)階段依然被定義為“有潛力、回報(bào)豐厚”的產(chǎn)業(yè)，主要就在于零售業(yè)的爆發(fā)性增長(zhǎng)推升了租金收入，進(jìn)而維持較高的投資回報(bào)率。

 

深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)基金管理深圳有限公司總經(jīng)理羅霄鳴列出的一組今年上半年全國(guó)主要城市物業(yè)市場(chǎng)投資回報(bào)率數(shù)據(jù)中，高端住宅的投資回報(bào)率介于1.7%-3.8%之間；商鋪的投資回報(bào)率在3.8%-5.5%之間；寫(xiě)字樓則在4.1%-5.7%之間。而高標(biāo)倉(cāng)的平均投資回報(bào)率，高達(dá)5.5%-6.75%。

 

于洪的團(tuán)隊(duì)也曾經(jīng)投資過(guò)冷鏈業(yè)務(wù)，他們的回報(bào)率大概可以達(dá)到10%-30%的水平。他向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，冷鏈業(yè)務(wù)現(xiàn)在的投資回報(bào)率，關(guān)鍵還是根據(jù)土地成本、建安成本以及后期運(yùn)營(yíng)租金等因素而定。