2018年新零售的競爭角逐已經(jīng)出現(xiàn)明顯分化和清退：無人貨架年關(guān)難過、風口轉(zhuǎn)涼,，無人便利店深陷困境與質(zhì)疑,，永輝“兄弟”分治，而與此同時,，社區(qū)團購風頭正盛,，盒馬鮮生一年之內(nèi)新增100家店，新型社區(qū)便利店依然方興未艾,。

資本潮涌推動新零售創(chuàng)業(yè)一波波興起,，這一方面固然印證了線上線下融合的內(nèi)在活力和創(chuàng)新，另一方面從宏觀上看,，新零售的探索正從技術(shù)加持偏向社區(qū)等線下流量入口,，盒馬鮮生、社區(qū)團購以及新型便利店都是例證,。

不過在與新零售理念結(jié)合后,，社區(qū)雖已成為重要的價值洼地，但無論社區(qū)團購還是京東便利店,、天貓小店,，他們的核心優(yōu)勢傾向于獲取寶媽或者是原本電商的線上流量。在社區(qū)、消費者和便利服務(wù)之間,，一個關(guān)鍵角色往往被忽略,，即物業(yè)。他們手握社區(qū)流量和線下空間,，同樣是這場社區(qū)新零售改造的重要一環(huán),。

借用物業(yè)撬動消費者、消費場景,，能否創(chuàng)造另一個零售風口,，成為當前新的試煉和機遇。

掌握社區(qū)流量入口的不是寶媽,，而是物業(yè)

圍繞社區(qū)新零售,，就不得不提及社區(qū)團購，在2018資本市場大幅緊縮的狀態(tài)下,，社區(qū)團購掀起的熟人生意模式,，儼然取代無人貨架成為資本的寵兒。據(jù)不完全統(tǒng)計,，8月以來至少有15家社區(qū)團購完成總額不低于45億元的融資,，有看好者預測今年3月將迎來融資并購的爆發(fā)期。

社區(qū)團購最大的優(yōu)勢是利用寶媽的社交流量,，切入二三四線城市的社區(qū)消費需求，但在他們還未進入融資燒錢的混戰(zhàn)高潮之前,，這一核心優(yōu)勢卻率先暴露出弊端,，或許將影響社區(qū)團購形成真正的風口。

拋開供應(yīng)鏈的固有缺陷,，創(chuàng)業(yè)者爭搶寶媽資源,，側(cè)面說明了其流動性和管理不確定性的難題。一方面,，大部分社區(qū)團購聘用團長的模式是傭金制,，收入全靠提成，這導致她們從小平臺跳到大平臺的“叛變”屢見不鮮,。另一方面,，大批寶媽選擇重返職場，不再做社區(qū)團購,。

所以,，社區(qū)團購的創(chuàng)業(yè)者已經(jīng)開始尋找穩(wěn)定性相對較高的人群做團長，比如居委會工作人員,，而從這個角度出發(fā),，物業(yè)手握社區(qū)戶主資源，是最為穩(wěn)定的流量入口。由此看來,，若是開發(fā)物業(yè)在人貨場上具備的獨特資源,，所形成的商業(yè)模式在流量上實則是寶媽的大幅升級，更何況針對閑置空間,、點位出租以及推廣活動,，物業(yè)也能在新零售場景上發(fā)揮更大價值。

物業(yè)與新零售的結(jié)合已經(jīng)出現(xiàn)一批先行者,。截至2018年12月初,，已經(jīng)上市的物業(yè)企業(yè)超過100家，其中在香港上市的企業(yè)有8家,。綠城,、恒騰網(wǎng)絡(luò)、彩生活,、碧桂園等物業(yè)公司,，背景多摻雜互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)等多股勢力，他們對社區(qū)便利店的嘗試,，在新零售競爭中具有典型的商業(yè)參考價值,。

比如綠城，聯(lián)合鮮生活和易果,，以投資方式收購了北京好鄰居連鎖便利店,，另外，還自建便利店品牌“綠橙”,。

親身試水的畢竟還屬少數(shù),，更多的第三方社區(qū)新零售公司選擇與物業(yè)協(xié)同運作。以e家潔孵化的一站式生活便利店品牌“一心生活”為例,，其獨特的社區(qū)墻內(nèi)服務(wù),、物業(yè)前置倉以及物業(yè)自持空間，皆有賴于物業(yè)的準入和開放,，由此形成了集零售,、鮮花預定、公益圖書角等便民服務(wù)于一身的多元化形態(tài),，而這些服務(wù)恰好可以利用物業(yè)具有的流量資源,，擴大消費群體。

兼顧成本與效率,，物業(yè)前置倉將鏈接最后一環(huán),？

在社區(qū)流量上，社區(qū)團購招攬的寶媽和物業(yè)持有的業(yè)主群等入口,，相對來講各有所長,，前者依靠熟人社交更容易獲取消費者信任,，而后者流量大且更穩(wěn)定。但物業(yè)所具備的線下資源,，遠不是類微商模式的社區(qū)團購可比,，尤其是閑置空間的轉(zhuǎn)化，在搭建新零售服務(wù)鏈條,、降低運營成本上,，將發(fā)揮關(guān)鍵作用。

前置倉就是例證,。據(jù)一心生活的模式可見,，其與物業(yè)簽訂優(yōu)惠的整體年度租金，物業(yè)提供小區(qū)地下室60平米,，同時收取固定租金或銷售抽成,。直觀看倉的成本，相比社區(qū)夫妻店的“暗倉”,，一心生活前置倉2元一平的成本更為低廉,，甚至它還可以作為一個前置分揀中心。

但核心的是物流成本,。國泰君安零售團隊發(fā)布了一份關(guān)于永輝的深度報告,，從數(shù)據(jù)來看，生鮮B2C由于缺乏規(guī)模效應(yīng),，需要冷鏈運輸,，100元客單價的物流成本仍舊高達20%-30%；前置倉模式可以把物流成本降到15%,；商超模式物流成本優(yōu)勢明顯,，一般最后一公里配送費7元，以60元客單價計算,，物流費用率為12%。

所以他們認為傳統(tǒng)商超的物流最有規(guī)?；瘍?yōu)勢,，但一心生活的物業(yè)前置倉則相對不同，因其在社區(qū)墻內(nèi),，距離,、員工配送所帶來的成本比一般前置倉低很多，配送費通常一單僅2元,，家政阿姨們的響應(yīng)速度也比其他到家服務(wù)更快,。

由此可見，物業(yè)前置倉兼具成本和效率的雙重優(yōu)勢,。而且值得一提的是,，一心生活的家政阿姨與社區(qū)團購的寶媽實質(zhì)相同,，都可作為一個靈活的流量入口。她們頻繁穿梭于多元化的消費場景,，時間一長很容易與業(yè)主建立社交關(guān)系,，從而大大降低了信任成本。來自河北農(nóng)村的劉阿姨說到,，“每天多了揀貨送貨的基礎(chǔ)工資,，活也不重比閑著沒事干要好，還能跟業(yè)主搭上話多拉點家政活干”,。

她現(xiàn)在很喜歡跟社區(qū)里的業(yè)主聊天,，而以前根本搭不上話。

這同時也避免了一般前置倉不帶有流量入口功能的弊端,。與盒馬鮮生所倡導的店倉一體模式相比,，無論是生鮮電商還是物流巨頭，他們的前置倉和店倉一體的一個明顯差異,，就是不具備線下流量,。而一心生活通過地上商鋪、展示位與前置倉相互配合,，一方面可以深入切入社區(qū)廣告和其他推廣活動,，另一方面，地上商鋪天然具有引流功能,。

物業(yè)前置倉作為新零售改造倉儲物流的一種創(chuàng)新,，其實更大的前景在于成為社區(qū)便利服務(wù)的“基礎(chǔ)設(shè)施”，這樣便可鏈接到家服務(wù)的多個平臺,，從而提高滲透率,。

社區(qū)新零售“基礎(chǔ)建設(shè)者”的機遇與挑戰(zhàn)？

流量,、物流,、支付、物業(yè)和技術(shù),，五大關(guān)鍵基礎(chǔ)設(shè)施的突破共同促進了新零售的發(fā)展,，雖然目前來看，這更像是阿里,、騰訊,、亞馬遜等互聯(lián)網(wǎng)巨頭“承包”的戰(zhàn)場，但具體到社區(qū)的零售場景,，模式多元的創(chuàng)業(yè)者們未必沒有機會,。尤其是物業(yè)本就屬于基礎(chǔ)設(shè)施之一，社區(qū)便利服務(wù)商撬動物業(yè),，改造的正是新零售的基礎(chǔ)設(shè)施,。

一心生活的物業(yè)前置倉可以算是其中的一種嘗試,，不過這種模式依賴與物業(yè)的密切合作，隨著不斷有物業(yè)公司親身試水社區(qū)新零售,，一心生活的商業(yè)模式一旦走通,，物業(yè)反過來是否會截斷與第三方的合作而進行照搬，成了創(chuàng)業(yè)者新的顧慮,。

短期內(nèi)這種情況的可能性不大,。我們看到，即使是大型上市物業(yè)公司或房地產(chǎn)巨頭孵化的新物業(yè),，他們也更偏向于和第三方跨界合作,。比如蘇寧智慧零售業(yè)態(tài)店入駐碧桂園物業(yè)，遠洋億家的億街區(qū)與繽果盒子簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議,，這些合作都說明目前物業(yè)向零售業(yè)跨業(yè),，還存在巨頭都不輕易嘗試跨越的鴻溝。

至于原因,，零售技術(shù)和相關(guān)人才的匱乏,、業(yè)務(wù)積累的巨額投入，都是阻礙因素,，更何況房地產(chǎn)和物業(yè)公司都在尋求輕資產(chǎn)運作模式的轉(zhuǎn)型,，更不愿意自營零售業(yè)務(wù)。

當然,，第三方社區(qū)新零售創(chuàng)業(yè)公司的涌入,，不可避免地加劇了行業(yè)競爭，但以物業(yè)為關(guān)鍵節(jié)點的新商業(yè)模式,，較社區(qū)團購,、社區(qū)生鮮店的一個明顯競爭優(yōu)勢，在于其補足了新零售的服務(wù)渠道,。這不僅僅表現(xiàn)在定位,、體驗和消費人群的錯位和互補，而且高頻服務(wù)品類和一站式的綜合場景相互配合,，有著更高的滲透力,。

對蘇寧小店、盒馬鮮生和一心生活簡單做個對比,。同樣是面向社區(qū)固定消費人群，蘇寧小店的商品傾向于日?？煜?、關(guān)東煮豆?jié){等早餐，品類更靠近傳統(tǒng)便利店,，一心生活則提供家用清潔工具租賃,、鮮花預定,、公益健身器材、公益圖書角等便民服務(wù),。前者智慧門店的落地成果尚未驗證,，后者能更直觀看出用戶流量和體驗的升級。

盒馬鮮生面向一二線富裕階層,，從目標人群即可與一心生活區(qū)分,，但相比鮮活水產(chǎn)、肉類的剛性需求,，一心生活的日?？煜瑯痈哳l，并且可實現(xiàn)高頻帶動低頻的聯(lián)動,。

在一心生活商業(yè)模式鋪開的過程中,，物業(yè)在新零售布局中的獨特作用也借此發(fā)揮。

物業(yè)挖掘社區(qū)商業(yè)曾一度受阻,，一心生活所提供的零售解決方案,，其實也是物業(yè)的機遇，當新零售主體反向加持物業(yè)的增值業(yè)務(wù),，同時物業(yè)核心資源被注入新生商業(yè)模式,，這未嘗不是一種共贏。