時(shí)間：2016-01-12 15:10:59 點(diǎn)擊：次
來(lái)源：中國(guó)報(bào)告大廳 作者：

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從物流地產(chǎn)發(fā)展歷程來(lái)看,，物流地產(chǎn)是由美國(guó)的普洛斯公司率先提出并實(shí)踐的,，開(kāi)始于上世紀(jì)80年代，至今為止已有20多年的歷史,，物流地產(chǎn)發(fā)達(dá)的國(guó)家以歐洲和美國(guó)為主,。物流地產(chǎn)行業(yè)定義及運(yùn)營(yíng)模式分析詳述如下,。

物流地產(chǎn)行業(yè)定義

物流地產(chǎn)，是經(jīng)營(yíng)專業(yè)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的載體,，是出于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)利潤(rùn)的追求,，根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，選擇一個(gè)合適的地點(diǎn),，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施,。

物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇,，指投資商投資開(kāi)發(fā)的物流設(shè)施，比如物流倉(cāng)庫(kù),、配送中心,、分撥中心等等，這里的投資商可以是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,、物流商,、專業(yè)投資商。

物流地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告顯示,，現(xiàn)代物流地產(chǎn)的范疇包括物流園區(qū),、物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心,、分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)載體,。同傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)相比，它更強(qiáng)調(diào)管理的現(xiàn)代化,、規(guī)模效應(yīng),、協(xié)同效應(yīng)。

物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

物流地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式按照投資和管理的主體不同可分為四種：

地產(chǎn)商作主導(dǎo),，租售給物流商并代其管理,。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是開(kāi)發(fā)投資的主體，開(kāi)發(fā)商選地建成相關(guān)物流設(shè)施后,，再轉(zhuǎn)租給物流企業(yè),。日常物流業(yè)務(wù)由物流公司操作，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只是負(fù)責(zé)投資開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理,。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是更有效地幫助物流企業(yè)客戶管理資金,、降低成本，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,。缺點(diǎn)是對(duì)于小規(guī)模的物流企業(yè)而言,，租金成本可能過(guò)高。

2.物流商自有地產(chǎn),，自己經(jīng)營(yíng)管理,。即物流企業(yè)是相關(guān)物流設(shè)施投資建設(shè)的主體，建成后也是自己經(jīng)營(yíng),，自己管理,。優(yōu)點(diǎn)是可以節(jié)省一部分租金，而且物業(yè)的折舊費(fèi)用可以享受到稅收減免的好處,。缺點(diǎn)就是管理水平可能比較低,、非專業(yè)化，同時(shí)需要占用大量的資金，運(yùn)營(yíng)成本比較高,，而且由于建設(shè)上的非專業(yè)性,，建設(shè)成本可能較高。

3.地產(chǎn),、物流商直接合作經(jīng)營(yíng),。即物流商、地產(chǎn)商通過(guò)成立項(xiàng)目公司或協(xié)議,、合同等其他契約方式共同出資,、合作經(jīng)營(yíng)，各自發(fā)揮自己相關(guān)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì),，對(duì)于項(xiàng)目建成后的收益按照協(xié)議分享同時(shí)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是可以發(fā)揮地產(chǎn)商在拿地、設(shè)施建設(shè)等方面的優(yōu)勢(shì),，同時(shí)發(fā)揮物流商在物流效率設(shè)計(jì),、物流運(yùn)營(yíng)方面的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)物流商和地產(chǎn)商的共贏,。但是缺點(diǎn)在于雙方前期面臨信用風(fēng)險(xiǎn),，同時(shí)在后期利益分配問(wèn)題、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)上可能出現(xiàn)矛盾,。

4.由第三方牽頭,，聯(lián)系物流商和地產(chǎn)商。即通過(guò)第三方將物流商和地產(chǎn)商各自的資源進(jìn)行整合,，同時(shí)對(duì)物流商和地產(chǎn)商的資格,、實(shí)力進(jìn)行審查，確保強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,。物業(yè)建成后由第三方中介組織負(fù)責(zé)對(duì)管理企業(yè)進(jìn)行招標(biāo),，而企業(yè)收益也由第三方代為審查并根據(jù)協(xié)議分配。這種模式優(yōu)點(diǎn)是充分利用了獨(dú)立第三方的審查,，從而避免了物流商和地產(chǎn)商的信用風(fēng)險(xiǎn),，同時(shí)避免了后期產(chǎn)生的矛盾。但是這種模式對(duì)于第三方的要求很高,，而且要求中介市場(chǎng)有較高的行業(yè)自律，同時(shí)需要社會(huì)信用檔案的支持,。