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2019年長三角物流地產(chǎn)供給緊缺,，租金持續(xù)承壓

時間：2019-12-16 13:30:13 點擊：次
來源：億歐作者：億歐

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圖片來自“123RF”

長江三角洲城市群,，包含上海市、江蘇省,、浙江省,、安徽省4個省份,，區(qū)域經(jīng)濟總量占全國將近四分之一，是“一帶一路”與長江經(jīng)濟帶的重要交匯地帶,，是中國城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)最好的地區(qū)之一,，也是中國物流地產(chǎn)發(fā)展最為成熟的地區(qū)之一。

12月1日,，中共中央,、國務(wù)院發(fā)布了《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》（下稱《綱要》）?！毒V要》是指導(dǎo)長三角地區(qū)當前和今后一個時期一體化發(fā)展的綱領(lǐng)性文件,，是制定相關(guān)規(guī)劃和政策的依據(jù)，規(guī)劃期至2025年,，展望到2035年,。《綱要》提到要“加強城市間協(xié)同創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)”,，將著重長三角區(qū)域的產(chǎn)業(yè)均衡化發(fā)展,，“發(fā)揮上海龍頭帶動作用，蘇浙皖各揚所長”,，從區(qū)域?qū)用嬉龑?dǎo)產(chǎn)業(yè)要素重新布局,，意味著城市邊界被打破，并將催生產(chǎn)生新的產(chǎn)業(yè)與空間組織形式,。

新的產(chǎn)業(yè)與空間組織形式必將對長江三角洲區(qū)域的物流地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響,。為了更好地了解長江三角洲地區(qū)物流地產(chǎn)市場情況，頭等倉將選取長三角地區(qū)幾個主要城市為代表,，整合這些市場當前物流地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù),，結(jié)合市場環(huán)境，為您提供最新的長三角物流地產(chǎn)市場分析以及大數(shù)據(jù)分享,。

土地市場供給緊缺,，項目開發(fā)風(fēng)險有所增高

2019年，長江三角洲地區(qū)土地出讓持續(xù)收緊政策,，主要城市的經(jīng)營性倉儲一手用地供應(yīng)量均為近幾年以來最少,。由于城市發(fā)展規(guī)劃發(fā)展要求以及倉儲用地的低稅收產(chǎn)出等原因，2015年以來長三角地區(qū)主要城市經(jīng)營性倉儲用地的政府招拍掛供應(yīng)量呈逐年遞減的趨勢,。尤以上海和杭州這兩個城市為例,，2015年至2019年這五年，政府一手土地的供應(yīng)總量僅有652畝和900畝。

倉儲用地供應(yīng)緊缺的同時,，工業(yè)用地作倉儲物業(yè)開發(fā)用途也將面臨著更高的風(fēng)險與挑戰(zhàn),。在長三角區(qū)域的部分重點城市，一些將工業(yè)用地用作倉儲物業(yè)開發(fā)的開發(fā)企業(yè)在后續(xù)項目審批,、招商定位,、稅收要求等方面已然受到了諸多限制。

由于一手招拍掛用地的供給局限,，長三角區(qū)域部分重點城市中二手大宗交易在新增供應(yīng)中比例仍在增加,，交易價格也不斷提升。市場的整體租金價格水平,，會受二手項目入市比重的影響,，增幅提高。同時,，二手項目在改建,、新建及運營過程也依然會面臨土地使用性質(zhì)及稅收要求等各方面的限制。

以下圖表為頭等倉調(diào)研長三角主要城市近五年（2015年-2019年）一手經(jīng)營性倉儲用地的出讓數(shù)據(jù)：

一手經(jīng)營倉儲出讓

供需市場需求波動,，供給呈觀望態(tài)勢需求波動

▲需求增速放緩

2019年伊始,，隨著中美貿(mào)易摩擦加劇，中國經(jīng)濟增速趨緩,，華東區(qū)整體倉儲需求增長緩慢,，倉儲項目去化周期也將相應(yīng)延長。但是,，上海及臨近上海的幾個子市場,，由于大上海地區(qū)強大的消費能級，其市場需求量以及租金水平仍然保持穩(wěn)定,，空置率未見明顯上?。?/div>

▲電商自建倉儲

自2019年開始,，二,、三線城市電商自建倉儲項目入市比例有了顯著提升，部分市場需求被自用消解的同時,，這些項目也將會選擇投入經(jīng)營以去化空余面積,。且電商自用為主的倉儲特性使得自建倉儲相比專業(yè)開發(fā)商擁有更多的讓價空間及租賃策略選擇，造成一定程度市場競爭的加??；

▲用地性質(zhì)及稅收政策嚴苛

頭等倉調(diào)研結(jié)果顯示，上海部分區(qū)域,，隨著工業(yè)用地使用限制和倉儲注冊落稅要求日益嚴格,，被限物流園區(qū)面臨著租戶退租,、定位調(diào)整、去化難度增加的困境,。而上海范圍其他部分區(qū)域未受政策限的物流園區(qū)其租金水平由于需求的增加隨之上漲,；同時，部分成本敏感型以及大面積需求客戶陸續(xù)遷移至了環(huán)滬地區(qū),。頭等倉預(yù)測,，在長三角一體化的政策大環(huán)境下，上海及其周邊城市在后續(xù)幾年受到政策延伸性的影響會日益明顯,。

供給影響

▲理性投資選擇

投資方、開發(fā)商對宏觀經(jīng)濟趨勢及需求市場波動緊密關(guān)注,，對于投資標的的所在區(qū)域政策導(dǎo)向,、用地性質(zhì)、潛在需求來源將更加關(guān)注,。投資人和開發(fā)商趨向于選擇更為理性和長期的投資策略,；

▲環(huán)滬外溢效應(yīng)

隨著上海倉儲政策嚴限，長三角一體化進程不斷加快,，產(chǎn)業(yè)鏈向周邊衛(wèi)星城市繼續(xù)集聚發(fā)展,，環(huán)滬區(qū)域位置優(yōu)越的衛(wèi)星城市仍然是投資方、開發(fā)商的熱點選擇,。

以下圖表為頭等倉調(diào)研長三角主要城市截至2019年12月甲A庫,、甲B庫的城市總體量與空置率：甲A、甲B,，是沿用頭等倉對于高標倉庫,、普通倉庫的稱謂，有關(guān)甲A及甲B的定義詳見文末,。

總體量與空置率

甲A庫方面,，上海和蘇州由于2019年新增供應(yīng)較少，空置面積穩(wěn)定去化（不包括受政策限制的項目）,，空置率較上一年仍有所下降,。而受新項目入市、需求波動等因素影響,，南京,、南通、嘉興,、寧波甲A庫空置率上升幅度較大,，均超過10%。南京市場,，由于江寧區(qū)一近12萬平方米的甲A庫項目于本季度剛剛?cè)胧?，空置率上升?.5個百分比至19.12%,。

租金市場租金持續(xù)承壓，增速減緩

根據(jù)房地產(chǎn)租金走勢周期規(guī)律：漲幅加快,、漲幅放緩,、跌幅加快、跌幅放緩這四個環(huán)節(jié),，目前長三角主要城市的物流地產(chǎn)租金走勢均處于漲幅放緩的階段,，但其整體租金相較全國平均租金仍處于較高水平；相比2017-2018年的增幅加快階段,，2019年整體租金水平保持平穩(wěn),，上漲幅度趨緩。

以下圖表為頭等倉調(diào)研長三角主要城市截至2019年12月甲A庫,、甲B庫的租金分布及離散區(qū)間：

分布及離散區(qū)間

2019年受到政策收緊,、需求增速放緩、競爭格局加劇等因素的影響,，長三角部分城市空置率有顯著升高,，同時租金增幅趨緩，長三角物流地產(chǎn)進入供需結(jié)構(gòu)調(diào)整階段,。面臨調(diào)整階段市場新的挑戰(zhàn),，頭等倉認為，提高市場信息化程度,，打破物業(yè)持有方與客戶之間的信息壁壘,，讓客戶充分整合資源并充分選擇；讓物業(yè)持有方充分了解市場情況并做出調(diào)整,，應(yīng)當是應(yīng)對挑戰(zhàn)的重要舉措之一,。對地域分布離散的倉儲項目進行信息化整合，滿足物流公司,、電商,、傳統(tǒng)零售連鎖、高端制造等企業(yè)的倉儲運營需求,，使資源有效匹配,，提升區(qū)域市場整體物流效率，促進長江三角洲區(qū)域物流地產(chǎn)市場的成熟發(fā)展,。頭等倉將持之以恒地在提高物流地產(chǎn)市場信息化的道路上繼續(xù)致力,！