以萬科物流為代表的大企業(yè)通過一系列大手筆,，對普洛斯,、太古冷鏈等原本就擁有很多冷庫的企業(yè)進(jìn)行整合,，使得短期內(nèi)一張完整的冷庫地網(wǎng)呼之欲出,，新的冷庫格局將出現(xiàn),。

一、透過數(shù)字看冷庫

全國冷庫重點需求區(qū)域

據(jù)中物聯(lián)冷鏈委,、鏈庫不完全統(tǒng)計,，2018上半年全國冷庫需求超過150萬平米，同比增長14.9%,。主要集中在北上廣深,，以及福建、天津,、浙江,、江蘇、山東,、重慶,、河南等地，圖中顏色越深表示需求量越大,。

不同類型企業(yè)對冷庫需求情況

從鏈庫平臺上反映的企業(yè)求租冷庫情況來看,，如圖所示的六類企業(yè)代表了不同比例的冷庫需求，它們求租冷庫的主要原因有：業(yè)務(wù)異地擴張,，需要新的分撥倉,；現(xiàn)租冷庫合同到期或即將拆遷；季節(jié)性業(yè)務(wù)需求,，臨時需要冷庫進(jìn)行周轉(zhuǎn),；出現(xiàn)新的入局者，重點城市需要冷庫網(wǎng)點支撐,。

全國冷庫重點可出租區(qū)域情況

據(jù)鏈庫不完全統(tǒng)計,，2018上半年全國冷庫可出租面積超過330萬平米，同比增長12.1%,。主要集中在北上廣深,，以及湖北、山東,、江蘇,、遼寧、山東,、河南等地,，圖中顏色越深表示需求量越大。

冷庫供需區(qū)域重疊度

（一）對比后發(fā)現(xiàn)的有趣問題及思考：

1.有些城市供需兩旺,，例如北京,、上海、廣州,。這里面的最大問題,，在于為什么供需無法有效匹配？

主要原因是：高標(biāo)庫少,，很多冷庫硬件差無法滿足高端客戶需求,；資質(zhì)證照不全,，客戶在選擇時有后顧之憂；地理位置偏,，交通不便,，輻射半徑小，造成物流成本高,。

2.哪些省市還有投資建設(shè)冷庫的機會,？

很簡單，需求旺盛且冷庫存量不足,，比如福建,、浙江、貴州,、河南等地,。可以看出這些都是二線省會城市,，面臨新一輪經(jīng)濟的快速發(fā)展和消費升級,。

3.對于那些冷庫相對過剩的省市該怎么辦？

典型的比如湖北,、湖南、山東等,。首先在冷庫的經(jīng)營方面,，要找準(zhǔn)定位做到差異化。有時候冷庫過剩不僅僅是因為需求少,，可能是因為冷庫本身滿足不了需求,。

（二）2018上半年主要城市冷庫價格行情參考

1.北京度一檔。

北京冷庫本來就相對緊缺,，加上去年底開始的持續(xù)對非合規(guī)資質(zhì)冷庫的整頓關(guān)停,，導(dǎo)致北京冷庫資源緊俏，價格自然水漲船高,；

2.上海,、南京、廣州,、深圳,、海口,、昆明等地冷庫價格相對較高,。

其中前四個屬于典型的一線或準(zhǔn)一線消費城市，隨著政策環(huán)境趨緊,，冷庫價格將進(jìn)一步上漲,。后兩個城市由于自然氣候以及產(chǎn)地屬性等因素,，冷庫價格也趨于高位。

3.大部分城市波幅不大,，供需平衡,。

價格都在2.5-3元之間，但像杭州,、天津,、成都、重慶等城市,，隨著需求的增加,，冷庫價格有上漲空間。

4.少部分城市冷庫價格不高,。

例如像銀川,、呼市、太原等,，主要原因是消費升級速度相對較慢,，經(jīng)濟水平一般，冷庫市場不規(guī)范造成的,。

2018年上半年部分在建或投產(chǎn)冷庫項目

*鏈庫不完全統(tǒng)計,，2018上半年新建冷庫超過240萬噸。

二,、冷庫市場特點變化

（一）有庫難租,，反映市場需求標(biāo)準(zhǔn)不斷提高

資質(zhì)證照：健全的冷庫資質(zhì)證照成為客戶選擇冷庫的前提。

溫度達(dá)標(biāo)：對冷庫溫度越來越重視,，要實時查看溫度數(shù)據(jù),。

多溫區(qū)：冷凍庫需求最大，但一定要配套冷藏和常溫庫,。

增值服務(wù)：冷庫方要可提供簡單的拆零,、貼標(biāo)、分揀等增值服務(wù),。

高標(biāo)庫：冷庫硬件設(shè)備要標(biāo)準(zhǔn),，露天月臺、堆垛庫等幾乎沒有市場,。

（二）事故頻發(fā),，凸顯冷庫安全防范重要性

截止2018年6月底，有詳細(xì)統(tǒng)計的冷庫事故多達(dá)10多起,，比如泰州食品廠冷庫,、深圳南山區(qū)冷庫、湖南老巴陵水產(chǎn)冷庫、遂寧高金食品冷庫,、南京岳海冷庫等,。有關(guān)部門對于冷庫的監(jiān)管越來越嚴(yán)格。

多起冷庫火災(zāi)事故,，究其原因多是因為制冷劑泄露,、線路老化起火、常年失檢失修,，而這些原因都反映了企業(yè)在對冷庫安全防范方面意識淡薄,，缺乏有效的手段。

對冷庫進(jìn)行檢測,，就像醫(yī)生會診一樣,，人眼無法發(fā)現(xiàn)的隱疾、隱患,，可以通過儀器設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場實測,，有條件的還可以輔之實時監(jiān)測，根據(jù)測試結(jié)果給予安全性能評估,。像國外的UL認(rèn)證,、FM認(rèn)證等，都是通過第三方專業(yè)實驗室進(jìn)行檢測認(rèn)證,，對產(chǎn)品的性能和品質(zhì)進(jìn)行認(rèn)可,。

因此，國內(nèi)冷庫也應(yīng)該盡早建立完備的檢測認(rèn)證體系,，將標(biāo)準(zhǔn),、經(jīng)驗和檢測高度結(jié)合起來，減少冷庫事故發(fā)生,。目前中物聯(lián)冷鏈委已協(xié)同有關(guān)機構(gòu)開始這方面的工作。

（三）環(huán)境趨緊,，冷庫外遷和干倉改造持續(xù)增多

1.行業(yè)大環(huán)境在變：

冷庫監(jiān)管力度越來越大,，無資質(zhì)冷庫面臨拆遷整頓；

一線城市非核心產(chǎn)業(yè)面臨外遷,，物流身處其列,；

倉儲物流用地批復(fù)難度大，納稅能力低,。

2.如何應(yīng)對：

一線城市冷庫外遷,，周邊城市冷庫迎發(fā)展機遇。

傳統(tǒng)庫房廠房或閑置用地改造為冷庫成蹊徑,。

（四）整合加速,，冷庫市場格局正在發(fā)生變化

冷庫一直是冷鏈物流中的最重要節(jié)點。近幾年有企業(yè)逐步對單個冷庫進(jìn)行收購，但這種方式還是無法快速布局全國冷庫網(wǎng)絡(luò),。

一直到今年,，以萬科物流為代表的大企業(yè)通過一系列大手筆，對普洛斯,、太古冷鏈等原本就擁有很多冷庫的企業(yè)進(jìn)行整合,，使得短期內(nèi)一張完整的冷庫地網(wǎng)呼之欲出，新的冷庫格局將出現(xiàn),。

三,、冷庫發(fā)展趨勢

（一）降低風(fēng)險：合建合營冷庫是趨勢

合建、合營冷庫可提高冷庫經(jīng)營抗風(fēng)險能力,，降低單方前期投資金額,，實現(xiàn)雙方優(yōu)勢互補，因此成為很多價值觀相同的企業(yè)的選擇,。

尤其是甲方客戶（例如餐飲,、零售）和第三方具備專業(yè)冷庫運營能力的企業(yè)共同投資合營冷庫，不僅能放心的存儲貨物,，也能避免冷庫前期招租不利帶來的風(fēng)險,。

合建合營的方式不局限于雙方共同出資，也可以是一方拿地一方投資等方式,。

（二）現(xiàn)多數(shù)冷庫不能滿足小散訂單需求,，彈性倉是趨勢

據(jù)鏈庫平臺統(tǒng)計，越來越多的小批量訂單對冷庫需求旺盛,，而它們的特性往往是碎片化的,、無規(guī)律的，會隨著季節(jié),、地域,、訂單等發(fā)生變化。

傳統(tǒng)的冷庫,，由于單體庫間大,、操作系統(tǒng)落后、價格體系固定,、增值服務(wù)手段少等原因,，常常無法滿足這類新增客戶的需求。如果能夠有效切入這類市場,，是有效避免同質(zhì)化競爭,，提升冷庫利潤空間的好方式。

（三）盲目建冷庫隱患大,，大庫定制化是趨勢

鏈庫平臺顯示,，今年以來新上馬的冷庫項目不在少數(shù),，而且很多都是上萬噸體量，前期投資成本巨大,。但部分冷庫由于建設(shè)之前調(diào)研不足,，功能定位不明確，有缺乏意向客戶,，導(dǎo)致建成之后面臨嚴(yán)峻的招商問題,。

反觀一些后期運營比較好的冷庫，則在前期對客戶和冷庫定位考慮比較充分,，據(jù)了解很多都向中物聯(lián)冷鏈委研究院或其他業(yè)內(nèi)專業(yè)機構(gòu)進(jìn)行過咨詢,。專家也表示，冷庫的建設(shè)要參考城市需求,、產(chǎn)地銷地,、流通節(jié)點、潛在客戶類型等多個因素,，最好是定制化,，切不可盲目建造。