時(shí)間：2015-04-15 10:06:30 點(diǎn)擊：次
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記者9日從DTZ戴德梁行2015年首場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析新聞發(fā)布會(huì)上獲悉，物流地產(chǎn)來(lái)襲,，武漢成商家必爭(zhēng)之地,。據(jù)戴德梁行分析，武漢土地市場(chǎng)遭遇開(kāi)年“冷清”,，本季度土地成交量?jī)r(jià)齊跌,。住宅市場(chǎng)方面，市場(chǎng)本季度月度變化較為明顯,，目前讓利跑量仍是眾多開(kāi)發(fā)商首要任務(wù),，隨著年初頒布和實(shí)施的多項(xiàng)政策與前期政策利好疊加發(fā)揮影響，市場(chǎng)供求關(guān)系或?qū)⒅鸩节呌诮】?。?xiě)字樓方面,，由于部分項(xiàng)目入市時(shí)間被迫延期，市場(chǎng)以消化現(xiàn)有存量為主,，整體空置率下降,，然而，待下半年多個(gè)項(xiàng)目集中入市后,，供應(yīng)激增或?qū)⒊蔀槭袌?chǎng)的主要問(wèn)題,。商鋪市場(chǎng)方面，交通網(wǎng)絡(luò)的快速發(fā)展雖暫時(shí)帶來(lái)市場(chǎng)空置率的上升,，但在后期或?qū)檠鼐€商圈帶來(lái)多項(xiàng)利好,。此外，韓資品牌紛紛進(jìn)入武漢市場(chǎng),，古田區(qū)域逐漸興起,，商鋪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依舊激烈。工業(yè)市場(chǎng)方面,，在良好的區(qū)位條件與強(qiáng)大的需求下,，武漢工業(yè)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)不可擋，未來(lái)將成為各物流商家拓展華中地區(qū)市場(chǎng)的必爭(zhēng)之地,。

土地市場(chǎng)冷清

本季度,，住宅庫(kù)存高企及資金壓力大等問(wèn)題,，使得開(kāi)發(fā)商拿地積極性依舊不高。據(jù)DTZ戴德梁行武漢公司研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，2015年第一季度武漢土地成交面積僅為141萬(wàn)平方米,，相比去年同期下降25.4%;成交金額為109億元，同比下降14.8%,。繼2014年的寒冬后,，土地市場(chǎng)回暖仍在等待之中。

從區(qū)域來(lái)看,，在新洲區(qū)大面積成交的拉動(dòng)下,，遠(yuǎn)城區(qū)成交面積占比大幅上漲35個(gè)百分點(diǎn)。除新洲外,，漢陽(yáng)及東西湖也為本季度成交主力,，三區(qū)占全市土地成交總量的55.7%。溢價(jià)成交地塊占比與同期相比有明顯下降,，底價(jià)成交,、流拍和撤牌占比相應(yīng)有所增加。

在土地用途方面,，綜合用地和住宅用地仍是武漢土地市場(chǎng)的成交主力,，兩者占比超8成。商服用地成交占比同比增加10個(gè)百分點(diǎn)至19%,。競(jìng)得企業(yè)中,，國(guó)企拿地相對(duì)活躍，其競(jìng)得土地面積占總量的54%,，超民企12個(gè)百分點(diǎn)。

量升價(jià)穩(wěn)依然是今年樓市主基調(diào)

本季度為傳統(tǒng)春節(jié)淡季,，與此同時(shí)多項(xiàng)政策陸續(xù)實(shí)施,、出臺(tái)，欲給力住宅市場(chǎng)：1月公積金互提互貸新政正式實(shí)行,，2月央行降準(zhǔn)降息為樓市加碼,，3月初《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式進(jìn)入實(shí)操階段，季度末二套房貸首付比例下限,、公積金二套房貸下調(diào),，為樓市再添一把火以促回暖。

在市場(chǎng)供應(yīng)方面,，雖然1,、2月武漢主城區(qū)住宅供應(yīng)創(chuàng)同期歷史新高，但是進(jìn)入3月供應(yīng)量一反常態(tài),，出現(xiàn)銳減,，導(dǎo)致本季度整體供應(yīng)量同比下降4.6%至199.1萬(wàn)平方米,，環(huán)比下降42.0%。供應(yīng)區(qū)域分布上,，漢陽(yáng)中心及關(guān)山片區(qū)仍保持主力地位,，兩者供應(yīng)占主城區(qū)供應(yīng)總量44.8%。青山片區(qū)同比降幅最大,，為75.2%,。2月在春節(jié)淡季的影響下成交量環(huán)比下降55.1%。然而進(jìn)入3月,，在前期限購(gòu)限貸松綁等利好政策影響下,，成交量迅速回暖，環(huán)比上漲近一倍,，并刷新了歷史同期銷(xiāo)量記錄,。一升一降使得本季度武漢主城區(qū)商品住宅成交量整體環(huán)比下降32.7%至 24,441套，但同比上漲30.8%,。

成交價(jià)方面,，據(jù)DTZ戴德梁行武漢公司研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1月至3月期間,，武漢主城區(qū)商品住宅成交均價(jià)環(huán)比微降0.9個(gè)百分點(diǎn)至每平方米9,982元,，但同比上漲5.7%。分區(qū)域看,，關(guān)山區(qū)以6,714套居于成交量首位,，漢口中心以15,005元居于成交價(jià)首位。

大量開(kāi)發(fā)商現(xiàn)階段仍將視讓利跑量為主要任務(wù),，從而緩解其資金壓力,，故本行預(yù)期成交價(jià)短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲。隨著春節(jié)淡季影響逐漸退去,，在寬松政策的利好下,，預(yù)計(jì)下季度市場(chǎng)成交量將有所回升。整體來(lái)說(shuō)市場(chǎng)處于穩(wěn)定調(diào)整期,，在今年與去年各項(xiàng)利好政策疊加的影響下,，市場(chǎng)供求關(guān)系或?qū)⒅鸩节呌诮】怠?/span>

新寫(xiě)字樓項(xiàng)目延期，市場(chǎng)暫以消化存量為主

從空置率看,，受?chē)?guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩及工程進(jìn)度滯后等因素的影響,，部分項(xiàng)目入市時(shí)間被迫延期，市場(chǎng)以消化現(xiàn)有存量為主,，整體空置率環(huán)比下降2.0個(gè)百分點(diǎn)至15.7%,。由于大多數(shù)企業(yè)在進(jìn)行選址與搬遷時(shí)優(yōu)先選擇剛退租或即將退租的物業(yè)，本季度全市凈吸納量?jī)H2.0萬(wàn)平方米,。由于部分樓宇較好的入駐情況及戰(zhàn)略發(fā)展需求,，導(dǎo)致部分寫(xiě)字樓提升租金至每平方米每月125.4元,，環(huán)比上漲2.0%，同比上漲6.8%,。

從成交企業(yè)看,，搬遷及搬遷加擴(kuò)租仍是其主要驅(qū)動(dòng)因素;另外，以往大量?jī)?yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的入市吸引了眾多企業(yè)新進(jìn)武漢,，提升該驅(qū)動(dòng)因素占比至24%,。在行業(yè)分類(lèi)方面，本季度租賃需求主要集中在金融與數(shù)字新媒體產(chǎn)業(yè),，其中P2P網(wǎng)絡(luò)金融公司表現(xiàn)尤為突出,。同時(shí)，制造及專(zhuān)業(yè)服務(wù)類(lèi)企業(yè)延續(xù)上季度表現(xiàn),，保持了較為強(qiáng)勁的租賃需求,。

隨著下半年多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目或?qū)⒓腥胧校瑢脮r(shí)武漢優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將出現(xiàn)進(jìn)一步調(diào)整,，租金將會(huì)有所波動(dòng),，空置率將有所回升。供應(yīng)激增或?qū)⑹俏錆h寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展道路上難以避免的問(wèn)題,，但良好的商務(wù)環(huán)境將會(huì)有助于新興企業(yè)的成長(zhǎng)與發(fā)展,，而這些企業(yè)也或?qū)槲磥?lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求提供源源動(dòng)力。

抓緊交通體系規(guī)劃?rùn)C(jī)遇助商業(yè)物業(yè)升級(jí)　武漢商業(yè)將迎來(lái)多元化競(jìng)爭(zhēng)

武漢市國(guó)土資源和規(guī)劃局表示,，武漢今年將修編綜合交通體系規(guī)劃,，計(jì)劃至2049年將武漢打造成國(guó)際樞紐城市、世界公交都市,。本行認(rèn)為,，交通體系構(gòu)建對(duì)武漢商鋪市場(chǎng)影響表現(xiàn)為“先種樹(shù)，后乘涼”,。據(jù)DTZ戴德梁行武漢公司研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，本季度武漢整體空置率環(huán)比上漲0.4個(gè)百分點(diǎn)至8.2%。究其原因,，一是去年年底4號(hào)線二期開(kāi)通，武漢摩爾城抓住時(shí)機(jī),，于本季度開(kāi)始籌備為期六個(gè)月的硬件升級(jí)與品牌調(diào)整,，帶動(dòng)王家灣商圈空置率微漲1.6個(gè)百分點(diǎn);二是地鐵6號(hào)線封路施工對(duì)中山大道商圈持續(xù)產(chǎn)生影響：部分成長(zhǎng)型商戶面對(duì)租金壓力時(shí)選擇退租，使得該商圈空置率微漲1.1個(gè)百分點(diǎn),。但隨著二環(huán)線“畫(huà)圓”,、BRT快速公交通車(chē)和軌道交通的發(fā)展，武漢各商圈周邊交通將逐步實(shí)現(xiàn)自我“微循環(huán)”,，這將對(duì)各商圈內(nèi)租金,、空置率,、品牌檔次等帶來(lái)多方面的利好影響。

在品牌方面,，武漢商鋪市場(chǎng)新入品牌繼續(xù)保持多樣化的國(guó)際色采,。“韓國(guó)熱”遍地開(kāi)花，看好武漢餐飲市場(chǎng),，咖啡陪你,、漫咖啡等韓國(guó)咖啡品牌擴(kuò)店勢(shì)頭強(qiáng)勁，其良好的市場(chǎng)表現(xiàn)也吸引了炸雞品牌Pelicana(百利家樂(lè))于本季度進(jìn)入武漢市場(chǎng),，加劇了餐飲業(yè)的多元化競(jìng)爭(zhēng),。此外，歐美奢侈品牌熱度不減,，Giorgio Armani,、Fendi、Byblos等品牌首次入漢,。檔次升級(jí)已成為武漢國(guó)際廣場(chǎng),、漢街萬(wàn)達(dá)等各大商場(chǎng)搶占顧客的重要策略之一。

開(kāi)年來(lái)武漢商鋪市場(chǎng)的“新年新氣象”有三,。一是“新秀”：今年武漢還將有至少13家商業(yè)體入市,，屆時(shí)將為商業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)約133萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。二是“興起”：從區(qū)域看,，古田宜家薈聚購(gòu)物中心,、凱德古田廣場(chǎng)、海爾“智慧城”等將落戶古田,。硚口古田區(qū)憑借人口基礎(chǔ)與地價(jià)優(yōu)勢(shì),，聚集了眾多大牌開(kāi)發(fā)商，成為新興熱點(diǎn)地區(qū);此外,，漢口區(qū)域商業(yè)亦正呈現(xiàn)由中心向外圍擴(kuò)散的新趨勢(shì),。三是“新潮”：樂(lè)天瑪特超市華中首家1號(hào)店即將落戶南湖武昌府，“漢韓合資”的韓國(guó)城也計(jì)劃于2016年落成,，之后包括樂(lè)天百貨,、韓華集團(tuán)等來(lái)自韓國(guó)的約2,000家食品、文化和服務(wù)企業(yè)亦將陸續(xù)進(jìn)駐于此,。武漢零售市場(chǎng)多元化競(jìng)爭(zhēng)已是勢(shì)不可擋,。

電商拿地自建物業(yè)漸成潮流　武漢成商家在華中的必爭(zhēng)之地

租金方面，由于傳統(tǒng)高標(biāo)庫(kù)物流商年后的租金調(diào)整,，武漢高標(biāo)庫(kù)整體租金升至每月每平米26.5元,，環(huán)比上漲1.2%。然而,，去年位于非傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)區(qū)的高標(biāo)庫(kù)大量入市,，使得整體租金同比下降6.5%,。

空置率方面，受春節(jié)假期因素影響,，部分商家表現(xiàn)出臨時(shí)增倉(cāng)的需求,。另外，電商拿地自建物業(yè)的趨勢(shì)越來(lái)越明顯,，例如唯品會(huì)和京東就已遷入自建高標(biāo)庫(kù),。此外，由于去年年底短期內(nèi)的大量集中供應(yīng)令武漢市場(chǎng)整體的空置率較高,，而本季度增減相抵,，使得整體空置率變化不大，僅微降1個(gè)百分點(diǎn)至50%,。

從現(xiàn)狀看,，電商分布組團(tuán)，以京東,、唯品會(huì),、蘇寧為代表的電商均已扎根武漢，形成了東西湖保稅區(qū)為代表的成熟電商組團(tuán),，后續(xù)又出現(xiàn)了江夏和葛店這類(lèi)新興電商組團(tuán),。此外，武漢憑借其九省通衢的地理優(yōu)勢(shì),，良好的政策與科技環(huán)境,，其物流樞紐城市戰(zhàn)略地位正逐年提升，從而吸引了眾多知名物流地產(chǎn)商相繼啟動(dòng)占位計(jì)劃,，其中以GLP表現(xiàn)最活躍,。展望未來(lái)，根據(jù)美國(guó)每1億美元GDP對(duì)10,000平方米高標(biāo)庫(kù)面積的比例測(cè)算,，截止2014年年底,，武漢高標(biāo)庫(kù)需求容量為1,604萬(wàn)平方米，市場(chǎng)潛力巨大,。在良好的宏觀條件與強(qiáng)大的需求下,，武漢工業(yè)市場(chǎng)已成焦點(diǎn)，前景看好,。