時(shí)間：2025-02-28 10:29:37 點(diǎn)擊：次
來源：證券日報(bào) 作者：

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公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）市場常態(tài)化發(fā)行穩(wěn)步推進(jìn),。全國首單城市更新產(chǎn)業(yè)園REITs——華夏金隅智造工場REIT和全國首單醫(yī)藥倉儲(chǔ)物流REITs——匯添富九州通醫(yī)藥REIT分別于2月26日和27日登陸上交所,。

中信建投證券發(fā)布的REITs2025年投資策略展望提到，我國公募REITs市場已邁入常態(tài)化發(fā)行新階段,，一級(jí)市場方面,，審核效率顯著提升,；二級(jí)市場方面，2024年經(jīng)歷三輪上漲,，主要受益于資金面及政策面形成的雙重共振,。展望后市，常態(tài)化發(fā)行將繼續(xù)支撐公募REITs市場提質(zhì)擴(kuò)容,。

醫(yī)藥物流倉儲(chǔ)設(shè)施

投資邏輯清晰

匯添富九州通醫(yī)藥REIT的底層資產(chǎn)是九州通東西湖現(xiàn)代醫(yī)藥倉儲(chǔ)物流中心,，該中心符合GSP質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，采用先進(jìn)的信息技術(shù),、智能化物流設(shè)備和數(shù)字化管理手段,，實(shí)現(xiàn)了藥品的精準(zhǔn)管理和全程可追溯，確保了藥品流轉(zhuǎn)的高效與安全,。與傳統(tǒng)物流不同,，該中心專注于高門檻、高回報(bào)的醫(yī)藥物流領(lǐng)域,，經(jīng)營高凈值藥品,，有望帶來更穩(wěn)定且豐厚的收益。

基金發(fā)起人九州通醫(yī)藥集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“九州通集團(tuán)”）是全國較大的民營醫(yī)藥商業(yè)企業(yè),。項(xiàng)目原始權(quán)益人九州通物流作為醫(yī)藥行業(yè)的首家5A級(jí)物流企業(yè),，擁有規(guī)模龐大的醫(yī)藥供應(yīng)鏈服務(wù)平臺(tái)基礎(chǔ)設(shè)施，物流網(wǎng)絡(luò)資源覆蓋全國96%以上區(qū)域,。

基金管理人為匯添富基金管理股份有限公司,，公司基金經(jīng)理詹燁表示：“與傳統(tǒng)高標(biāo)倉等倉儲(chǔ)物流資產(chǎn)相比，醫(yī)藥物流倉儲(chǔ)設(shè)施作為底層資產(chǎn)不僅類型特殊,，而且投資邏輯十分清晰,。”

詹燁進(jìn)一步解釋道，其一,，醫(yī)藥物流倉儲(chǔ)需求增長確定性高,。伴隨著國民對健康重視程度加強(qiáng)，醫(yī)藥的剛性需求增長確定性較高,，同時(shí),，線上藥品平臺(tái)的發(fā)展提高了購買藥品的便利性,，進(jìn)一步推動(dòng)了醫(yī)藥產(chǎn)品需求的增長，從而驅(qū)動(dòng)了更多的醫(yī)藥倉儲(chǔ)需求,。

其二,，醫(yī)藥倉儲(chǔ)具有很高的進(jìn)入壁壘。一方面是強(qiáng)監(jiān)管性,，藥品倉儲(chǔ)關(guān)系到公眾的生命健康安全,，因此醫(yī)藥倉儲(chǔ)行業(yè)受到嚴(yán)格的監(jiān)管，包括設(shè)施環(huán)境的適格條件以及日常運(yùn)營都面臨藥監(jiān)局的不定期巡檢,，管理成本高,；另一方面是技術(shù)門檻，醫(yī)藥倉儲(chǔ)信息化水平,、內(nèi)部設(shè)計(jì)（溫度分區(qū)與定制化需求等）等要求都顯著高于傳統(tǒng)物流倉儲(chǔ)資產(chǎn),；此外，運(yùn)營大型醫(yī)藥倉儲(chǔ)是需要具備一定體量的客戶基礎(chǔ),，這也提高了競爭者的進(jìn)入門檻,。

其三，項(xiàng)目本身優(yōu)質(zhì),。匯添富九州通醫(yī)藥REIT此次入池的項(xiàng)目是九州通集團(tuán)全國中心倉,，該項(xiàng)目已平穩(wěn)運(yùn)營接近10年，相關(guān)條件較為成熟,。

對于民營企業(yè)在基礎(chǔ)設(shè)施REITs領(lǐng)域逐漸嶄露頭角,，中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示：“一方面，通過參與發(fā)行REITs,，有助于盤活民營企業(yè)手中持有的存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn),，降低資產(chǎn)負(fù)債率，促進(jìn)有效投資,；另一方面,，這將形成一定的示范效應(yīng)，提升民營企業(yè)參與REITs發(fā)行的積極性,。”

底層資產(chǎn)類型

日趨豐富

從發(fā)行節(jié)奏看,，2024年以來公募REITs市場發(fā)行提速。據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，63只已上市的公募REITs中,，34只產(chǎn)品為2024年以后上市。其中,，2024年有29只產(chǎn)品上市,，發(fā)行總規(guī)模約655.17億元,；截至2月27日,，今年已有5只產(chǎn)品上市，發(fā)行總規(guī)模約74.06億元。

公募REITs市場邁入常態(tài)化發(fā)行階段的同時(shí),，產(chǎn)品底層資產(chǎn)類型也持續(xù)擴(kuò)容,。在既有倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū),、保障性租賃住房等資產(chǎn)類型基礎(chǔ)上,，2024年成功發(fā)行了首單水利設(shè)施REITs，2025年進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)市政設(shè)施REITs零的突破,。

對于公募REITs市場加速“推新”,，明明認(rèn)為：“目前市場欠配壓力明顯，公募REITs市場擴(kuò)容增類有助于形成更多可投資產(chǎn),，滿足投資者配置需求,。”

據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年2月27日,，全市場已上市的63只公募REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)覆蓋九大類型,。從產(chǎn)品數(shù)量分布來看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs以17只的產(chǎn)品數(shù)量居首,，占比達(dá)26.98%,；交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品共有13只，位列第二,；消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs和倉儲(chǔ)物流REITs的產(chǎn)品數(shù)量并列第三,，均為8只。

展望未來,，預(yù)計(jì)將有更多領(lǐng)域的“首單”項(xiàng)目納入公募REITs發(fā)行范圍,。明明認(rèn)為，結(jié)合近期公開招標(biāo)信息來看,，文旅,、數(shù)據(jù)中心等更多新業(yè)態(tài)資產(chǎn)有望加速落地。