“宅經(jīng)濟”趨勢下,，快遞企業(yè)為倉儲物流市場注入新動能
近日,，韻達濰坊產(chǎn)業(yè)園釋放出10余萬平方倉儲資源，成為我國快遞企業(yè)加注倉儲物流市場的又一強有力信號?？爝f企業(yè)在滿足自身分撥操作使用的同時,，通過出租剩余倉儲面積來盤活固定資產(chǎn),，有效反哺產(chǎn)業(yè)鏈上游下游電商,、制造、三方,、供應鏈企業(yè),，這種“自用+出租”的模式正在成為“宅經(jīng)濟”趨勢下倉儲物流業(yè)新的強有力增長點。
隨著新冠肺炎疫情防控常態(tài)化,，“宅經(jīng)濟”迎來前所未有的拐點,。在這個“宅著就是不給國家添亂”的時刻，直播電商,、生鮮外賣,、在線醫(yī)療、即時配送等新業(yè)態(tài)成了部分宅家一族的生活必需,。商務部數(shù)據(jù)顯示,，2021年消費市場克服疫情帶來的不利影響，呈現(xiàn)穩(wěn)步恢復態(tài)勢,，展現(xiàn)出強大活力和韌性,，全年網(wǎng)上零售額13萬億元，同比增長14.1%,，占GDP比重超11%,；線上消費帶來快遞業(yè)務量持續(xù)增長，據(jù)國家郵政局統(tǒng)計,，全國快遞服務企業(yè)業(yè)務量累計完成1083億件,，同比增長29.9%；下游倉儲物流同迎利好，中國物流與采購聯(lián)合會統(tǒng)計顯示我國2021年物流保管費用達5.6萬億元,，增長8.8%,。可見,，“宅經(jīng)濟”引發(fā)消費正在不斷向下游傳導,，我國倉儲物流業(yè)正迎來快遞企業(yè)頻繁加碼,。
“宅經(jīng)濟”帶來的倉儲新需求
“宅經(jīng)濟”推動的以直播電商為代表的新消費具備復購率高,、品類集中（服裝、美妝,、母嬰,、食品）、時效要求高等特點,，從而對倉儲物流提出了新需求,。
一是高效精準。商倉庫具有SKU量大,、批次多,、商品規(guī)格差異大等特點，因此需要倉庫能夠非常精準地按照客戶訂單進行揀選打包,，對倉儲物流的訂單作業(yè)效率及準確性方面要求都非常高,。因此電商倉儲客戶往往借助AGV、5G工業(yè)互聯(lián)網(wǎng),、物聯(lián)網(wǎng)等軟硬件設施設備,，來打造“貨到人”的智慧倉儲管理系統(tǒng)，從而滿足電商倉儲訂單密集化,、進出庫效率高,、準確率要求高等特點。
二是柔性化,。和相對成熟的傳統(tǒng)銷售渠道相比,，直播電商的銷售額預控性較低，上億銷量爆款的出現(xiàn)結合雙11與雙12等各種大促,，往往引來的訂單數(shù)量的激增,。因此電商倉儲需要進行柔性化設計來滿足短時間單量的起落。電商倉儲需要在搬運,、碼垛,、分揀等環(huán)節(jié)利用柔性化的倉儲技術來更好地適應需求。
三是流動性高,。對比傳統(tǒng)倉儲通過持續(xù)性靜態(tài)存儲來滿足經(jīng)營需求,，電商倉儲貨物進出庫存在高周轉(zhuǎn)特點，對于供應鏈快速流動性的需求更加迫切。因此需要在倉儲基礎設施設計上以更加開放,、靈活,、聯(lián)通的形式來減少搬運、堆垛,、短駁,，并且提高分揀效率。
四是前置化,。電商小批量,、多款式、快周轉(zhuǎn)的需求特征,，對供應鏈服務能力和配送時效要求越來越高,。電商倉儲客戶紛紛將貨品提前下沉來提升配送速度，比如在直播前就將產(chǎn)品分倉至靠近消費者的前置倉,，以多倉發(fā)全國的方式提升配送速度,。
快遞產(chǎn)業(yè)園依托于區(qū)域轉(zhuǎn)運中心與快遞全國網(wǎng)絡，將憑借自身在電商方面的配送優(yōu)勢,，順理成章承接以上“宅經(jīng)濟”帶來的倉儲新需求,。
“自用+出租”，快遞模式搶占倉儲市場
從2016年快遞企業(yè)上市潮以來,，我國頭部快遞企業(yè)拓寬融資渠道,，業(yè)務量持續(xù)增加，在充足的現(xiàn)金流加持下,，紛紛進行了轉(zhuǎn)運中心直營化以及自建帶有倉儲功能的樞紐型園區(qū),，從而為進軍倉儲物流市場埋下伏筆。
我國整體倉儲物流市場一直以來呈現(xiàn)“一超多強”的競爭格局,，即普洛斯占據(jù)30%左右的市場份額為主導,，萬緯、宇培,、嘉民,、易商、安博等玩家以5%-7%的市場份額占據(jù)市場強勢地位,。值得注意的是,，快遞企業(yè)通過持續(xù)拿地、開發(fā),、運營,，正在逐步成為倉儲物流市場的“新星”，加速釋放海量倉源,。
近年來,，隨著國家對快遞“兩進一出”工程支持及對快遞“暢通城鄉(xiāng)經(jīng)濟循環(huán),、服務鄉(xiāng)村振興”作用的關注，以“通達系”與順豐速運為代表的快遞企業(yè)在全國重要交通樞紐頻繁拿地,，自建園區(qū),，并對外招商。韻達釋放全國100余萬平方高標倉資源,，申通快遞110畝蘇南物流園獲批,，圓通速遞總投資10億的貴州智創(chuàng)園開工建設……我國快遞企業(yè)基建潮提速，已建成高標倉資源保守估計在2000萬平方米左右,，成為我國倉儲物流市場一股不容小覷的力量,。
相較于傳統(tǒng)地產(chǎn)系玩家單純租賃倉庫，并提供一定增值服務的模式,，快遞企業(yè)園區(qū)在滿足自身運輸與分撥操作的同時,，以極具性價比的價格面向社會進行倉庫招商，有效盤活固定資產(chǎn),，并反哺電商、制造,、三方,、供應鏈企業(yè)，在倉儲與快遞聯(lián)動的基礎上,，打通上下游,、拓展產(chǎn)業(yè)鏈、營造生態(tài)圈,，形成了我國倉儲物流市場中獨具特色的“快遞模式”,。
“新供給”滿足“新需求”，快遞產(chǎn)業(yè)園定位精準
像“滑滑梯”一樣的U形滑道從二樓倉庫延伸到一樓,，大大小小的快遞包裹不斷從中滑落到一樓的交叉帶分揀機上,。在經(jīng)過幾次分流后，包裹直接被裝入停在一樓月臺旁的貨車上,。以上是某快遞產(chǎn)業(yè)園倉庫中的一幕,。據(jù)了解，目前大大小小的云倉,、供應鏈,、以及三方物流公司不斷遷入快遞產(chǎn)業(yè)園新落成的倉庫，形成圍繞“電商-倉儲-快遞”產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)業(yè)聚集效應,。
為電商倉儲定制化設計,。相較于傳統(tǒng)倉儲園區(qū)以叉車、托盤,、貨架為主要作業(yè)單元,，快遞產(chǎn)業(yè)園以快遞箱、集包袋、分揀機為要素進行作業(yè),，因此對于園區(qū)整體設計有不同的要求,。比如，因倉庫一樓分揀設備安裝及高峰無間斷作業(yè)的需求,，快遞產(chǎn)業(yè)園一樓是敞開式設計,，并沒有傳統(tǒng)倉儲園區(qū)樘口、提升門,、卸貨平臺等設計,，而是通過伸縮機進行裝卸貨。庫與庫之間通過連廊連接起來,，方便各倉庫貨物輸送到快遞發(fā)出庫統(tǒng)一裝車發(fā)出,。還有如上文所提，倉庫二樓到一樓是由定制的U型滑道所連接,。
倉配一體化模式,。區(qū)別于傳統(tǒng)倉儲園區(qū)以純倉庫租賃為主的服務模式，快遞產(chǎn)業(yè)園接近90%的客戶都是倉配一體化服務的,。一方面,，因為有較大快遞發(fā)件量需求，快遞產(chǎn)業(yè)園客戶往往對快遞價格較倉儲價格更為敏感,。通過入駐園區(qū),，客戶可節(jié)省大量快遞短駁費用。另一方面,，園區(qū)要吸引目標客戶入駐,，需要在提供優(yōu)質(zhì)倉儲服務的同時，解決客戶單倉發(fā)全國或者多倉發(fā)全國的配送問題,。
小單元靈活化出租,。普洛斯、安博等大型倉儲園區(qū)往往以三千或五千平米為租賃單元,，這對于體量相對小的客戶會產(chǎn)生較大資金壓力,。由于為電商服務的云倉、供應鏈等目標客戶往往規(guī)模較小,，所以快遞產(chǎn)業(yè)園以一千平為租賃單元,，靈活運用圍網(wǎng)進行單元分割，將數(shù)萬平大型倉儲面積拆分成目標客戶可以接受范圍,。
REITs為快遞產(chǎn)業(yè)園規(guī)?；该鞣较?/strong>
雖然倉儲物流項目平均6-8%的投資凈回報率（住宅2-3%，商業(yè)4-5%）讓眾多房企垂涎,，但項目往往存在開發(fā)周期長,、資金投入大,、回收周期長的特點。一方面,，銀行貸款期限較短,，無法與倉儲物流項目通過長期經(jīng)營來回籠資金的特性相匹配；另一方面開發(fā)商通過收取租金,、提供增值服務來收回成本的時間過長,，也無法通過類似住宅房產(chǎn)銷售的方式實現(xiàn)資金快速回籠，因此催生了以房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）為代表的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,。
隨著我國2020年4月《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》的出臺,，明確規(guī)范了國內(nèi)倉儲物流項目REITs產(chǎn)品的合規(guī)性，為快遞企業(yè)推動產(chǎn)業(yè)園規(guī)?；l(fā)展指明了方向,。
現(xiàn)階段我國快遞企業(yè)主導的倉儲物流項目中，資金來源以自籌資金為主,，通過REITs方式實現(xiàn)資金回籠的占比逐步擴大,。快遞企業(yè)往往初期通過自籌資金拿地并開發(fā),，在出租率達80%以上后通過金融機構發(fā)行REITs產(chǎn)品,，將流動性較差的倉儲物流資產(chǎn)份額化，并將租金收入與土地升值為核心的收益權分配給投資者,，以資產(chǎn)證券化方式實現(xiàn)倉儲物流項目的輕資產(chǎn)化運營。
我國快遞物流企業(yè)已啟動對REITs項目的積極探索,。如韻達設立“中信證券-韻達物流基礎設施1-X號資產(chǎn)支持專項計劃”,，進一步拓寬公司融資渠道，盤活固定資產(chǎn),；京東物流地產(chǎn)集團與新加坡政府投資公司GIC合作共同成立了第二支物流地產(chǎn)基金（核心基金二期）,，基金用于收購現(xiàn)代化物流倉儲設施；順豐速運旗下豐泰產(chǎn)業(yè)園持有的“華泰佳越-順豐產(chǎn)業(yè)園一期第3號資產(chǎn)支持專項計劃”以自有產(chǎn)業(yè)園為標的募集資金,；順豐房托以香港,、佛山、蕪湖的三處倉儲物流資產(chǎn)為投資組合上市募集數(shù)億資金,?？爝f物流企業(yè)對于我國不動產(chǎn)的證券化實踐探索起到了開拓性作用，同時也利用該創(chuàng)新性的融資渠道為業(yè)務發(fā)展和資金循環(huán)鋪平道路,。
結語
《十四五規(guī)劃》提到：“建設現(xiàn)代物流體系……統(tǒng)籌物流樞紐設施,、骨干線路、區(qū)域分撥中心和末端配送節(jié)點建設,，完善國家物流樞紐”,。倉儲設施是商流與物流的交匯處,，也是整個物流網(wǎng)絡中的重要樞紐節(jié)點。加大倉儲物流園區(qū)建設力度,，對于提高我國物流運營效率,、降低物流成本起到至關重要的作用。
在近年來“宅經(jīng)濟”的趨勢下,，直播電商,、生鮮外賣、即時配送等新業(yè)態(tài)的高速發(fā)展對我國倉儲物流業(yè)提出了新的需求,。為滿足這一需求,，頭部快遞企業(yè)憑借自身全國性網(wǎng)絡、精準定位,、創(chuàng)新性模式及資金充足等方面的優(yōu)勢,，結合與國際接軌的融資渠道和國家政策的大力支持，勢必將正在全國范圍內(nèi)加速布局高標準倉儲設施,，促進產(chǎn)業(yè)園提檔升級,，逐步晉升為我國倉儲物流市場一股不可小覷的新生力量。
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