時間：2019-01-25 10:48:10 點擊：次
來源：法治周末 作者：肖莎

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“2019年,，我們正在考慮是否組建一支主要投資于物流地產(chǎn)領域的母基金,。”1月15日，宜信財富全球房地產(chǎn)投資母基金管理合伙人陳強華告訴記者。

當天,，宜信財富發(fā)布了《2019資產(chǎn)配置策略指引》(以下簡稱《指引》)，在這一《指引》中,，宜信財富全球房地產(chǎn)母基金投資管理部判斷,，隨著科技的發(fā)展，在零售行業(yè)和電子商務行業(yè)的驅(qū)動下,，新的地產(chǎn)投資機會如物流地產(chǎn),、城市更新、共享辦公等新型業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn),。

陳強華尤其提到,，對房地產(chǎn)市場不能非黑即白地看，遇到市場調(diào)控,，就認為這個市場沒有任何機會,；遇到市場大漲，就在這個領域重金投入,。房地產(chǎn)市場是一個很大的領域,，不能把目光局限于住宅和商業(yè)，隨著新經(jīng)濟的發(fā)展,，未來中國的物流地產(chǎn)將會有很大的發(fā)展空間,。

“不僅僅是中國，歐美市場的物流需求依然強勁,，行業(yè)增長率不斷打破紀錄,，在經(jīng)濟周期性復蘇和結(jié)構性驅(qū)動的綜合影響下，歐洲的物流地產(chǎn)表現(xiàn)優(yōu)異,，空置率僅有5%,。”宜信財富全球房地產(chǎn)母基金投資管理部在《指引》中寫到。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦亦告訴記者,，在國家對物流行業(yè)的支持之下,，物流地產(chǎn)處于一個新的風口。而處于轉(zhuǎn)型中的傳統(tǒng)房企,，面臨著住宅市場和商業(yè)市場的逐漸平穩(wěn),，此前已經(jīng)有不少開發(fā)商在通過各種方式進入物流地產(chǎn)行業(yè)。

政策利好，物流地產(chǎn)迎來“風口”

盧文曦告訴記者,，就在不久前,，國家發(fā)展和改革委員會與交通部還共同發(fā)布了《國家物流樞紐布局和建設規(guī)劃》(以下簡稱《規(guī)劃》)，《規(guī)劃》指出了國家物流樞紐的重要性,，并且明確對物流用地支持,。

《規(guī)劃》中稱，對國家物流樞紐范圍內(nèi)的物流倉儲,、鐵路站場,、鐵路專用線和集疏運鐵路、公路等新增建設用地項目,，經(jīng)國務院及有關部門審批,、核準、備案的,，允許使用預留國家計劃,；地方相關部門審批、核準,、備案的,，由各省(區(qū)、市)計劃重點保障,。鼓勵通過“先租后讓”“租讓結(jié)合”等多種方式供應土地,。對因建設國家物流樞紐需調(diào)整有關規(guī)劃的，要積極予以支持,。

“物流地產(chǎn)發(fā)展的關鍵是土地,。”中城倉儲執(zhí)行董事、羅卡角中國物流地產(chǎn)研究院院長周建成對記者分析,，此前一二線城市不喜歡物流行業(yè),，而三四線城市又不太需要物流地產(chǎn)。

周建成坦言,，物流地產(chǎn)的進入門檻事實上不高,，誰能拿到工業(yè)用地，誰就能發(fā)展物流地產(chǎn),，但是事實上全國各地政府對物流地產(chǎn)的發(fā)展是“不待見”的,，一般企業(yè)拿地相對不易。

“主要是因為物流地產(chǎn)的發(fā)展給城市所帶來的稅收少,，而且有物流園區(qū)的地方,，周邊不可能建設起所謂的高端住宅，因為天天有重型卡車出入,，環(huán)境自然不會太好,。物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)周圍的房價就因而上不去,，地價自然也上不去。”周建成向記者解釋了各地政府不待見物流地產(chǎn)的原因,。

盧文曦告訴記者，之前住宅市場火熱的時候,，對物流地產(chǎn)的研究甚至都很少,。

而國家對物流地產(chǎn)用地的支持，對于整個行業(yè)而言無疑很重要,。

盧文曦認為,，有了國家的支持，加上整個經(jīng)濟的發(fā)展對物流地產(chǎn)有很高的需求,，且物流地產(chǎn)目前的產(chǎn)品供給和需求不匹配,，簡易倉庫多，高標準倉庫少,，比如恒溫,、冷鏈等高標準倉庫供不應求，物流地產(chǎn)行業(yè)未來還是有深挖潛力,。

宜信財富在《指引》中也提到,，中國的物流地產(chǎn)有著高增長潛力，中國作為全球最大的電子商務市場,，但人均倉儲面積只有美國的六分之一,、日本的五分之一，這表明未來中國物流地產(chǎn)投資前景可期,。

“在住宅市場趨于平穩(wěn)甚至下滑的情況下,，物流地產(chǎn)事實上迎來了行業(yè)發(fā)展的‘風口’”。盧文曦補充,。

多行業(yè)巨頭進入物流行業(yè)

周建成表示,，在房地產(chǎn)行業(yè)受到深度調(diào)控的當下，物流行業(yè)的投資回報率也比住宅和商業(yè)要好,，平均投資回報率在6%,。

房地產(chǎn)行業(yè)研究機構克爾瑞研究中心(以下簡稱克而瑞)在一份研究報告中提到，2017年年初統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，我國北京,、上海、深圳,、廣州的二手房租金回報率分別為1.49%,、1.59%、1.53%和1.92%,，寫字樓5%左右,，而目前我國一線城市物流地產(chǎn)基本收益在6.5%至7%,，高端物流地產(chǎn)的回報率可達8%，物流地產(chǎn)收益明顯高于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn),。

盧文曦告訴記者,，已經(jīng)有部分開發(fā)商在近些年進入了物流地產(chǎn)領域，其中包括萬科,、綠地,、華夏幸福等龍頭企業(yè)。

克爾瑞還分析稱,，國內(nèi)房企涉足物流地產(chǎn)領域,，從進入模式以及參與程度的不同主要可以分為房企主導運營、收購參股物流企業(yè),、與傳統(tǒng)物流企業(yè)合作,、與電商企業(yè)合作這4種類型。

“但是房企主導運營物流地產(chǎn)的情況比較少,。因為物流地產(chǎn)和傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)完全不同,，傳統(tǒng)開發(fā)商也是外行。”盧文曦說,。

據(jù)盧文曦介紹,，萬科在物流地產(chǎn)行業(yè)的投入比較大，不僅牽頭做了世界物流地產(chǎn)企業(yè)普洛斯的私有化工作,，還在國內(nèi)專門成立了一支物流地產(chǎn)基金,，認繳出資額達30億元。

此外公開報道顯示,，電商行業(yè)的領軍企業(yè)京東和蘇寧也都已在物流地產(chǎn)行業(yè)試水,。

周建成認為，電商企業(yè)做物流地產(chǎn)有兩個好處：一是產(chǎn)業(yè)協(xié)同的好處,，電商的運營需要物流做支撐,；二是物業(yè)增值的好處，所謂物業(yè)增值,，最基本的就是為發(fā)展物流地產(chǎn)拿到的工業(yè)用地部分的增值,。

以基金形式進入物流行業(yè)成為趨勢

去年5月，京東發(fā)布首季度財報后,，京東集團董事長兼CEO劉強東在分析師電話會議上表示,，京東物流建設一直盡量在使用自己的現(xiàn)金，在今年某個時間將準備成立物流地產(chǎn)基金,，通過使用第三方資金,，用于更多物流倉儲建設。

蘇寧云商集團股份有限公司(以下簡稱“蘇寧”)此前也發(fā)布公告稱,，其全資子公司江蘇蘇寧物流有限公司(以下簡稱“蘇寧物流”)與深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金管理(深圳)有限公司(以下簡稱“深創(chuàng)投”)擬聯(lián)合發(fā)起設立目標總規(guī)模為300億元人民幣的物流地產(chǎn)基金,，同時通過在具體項目層面匹配相應的融資安排,，實現(xiàn)管理倉儲規(guī)模達到1200萬至1500萬平方米。

公告顯示,，物流地產(chǎn)基金首期基金目標募集資金規(guī)模50億元,，主要用于收購蘇寧建成的成熟倉儲設施、市場化收購,，以及投資開發(fā)符合條件的高標準倉儲物流設施,。

法治周末記者查詢公開資料發(fā)現(xiàn)，近幾年成立的主要投資于物流地產(chǎn)的基金并不少,，除了蘇寧和萬科成立的相關基金外，由中遠海運等公司也發(fā)起了“遠海中原物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金”,，計劃募資規(guī)模達600億元,；海航現(xiàn)代物流集團也發(fā)起了一個預期規(guī)模達100億元的物流行業(yè)基金。

僅就這些基金而言,，如果均募資到位,，將有千億元資金進入到物流地產(chǎn)行業(yè)中來。

為何諸多企業(yè)在進入物流地產(chǎn)行業(yè)時,，選擇以發(fā)起或參與基金的方式來進入,？

盧文曦分析，一方面是有杠桿作用,，因為物流行業(yè)發(fā)展的周期很長,，需要的資金投入很多，全部使用自有資金對企業(yè)而言壓力較大,，企業(yè)通過發(fā)起或參與到基金中的方式,，可以用有限的資金做自己想做的事；另一方面,，還是因為物流地產(chǎn)在中國還處于發(fā)展階段,，相關項目能否成功還是未知數(shù)，如果企業(yè)全用自有資金,，風險會比較大,，發(fā)起一只基金，多個企業(yè)共同參與,，可以分散風險,，同時聘請專業(yè)的基金管理人對基金的使用、投向進行規(guī)劃,，能對風險進行較好的把控,。

提到通過投資基金進入房地產(chǎn)領域的具體操作時，陳強華還有一些建議,，即通過房地產(chǎn)母基金的方式,，可以實現(xiàn)跨地域,、跨國別、多物業(yè)類別的房地產(chǎn)長期價值投資,，優(yōu)秀的母基金能夠在兼顧回報的同時,，盡可能降低投資者的風險。