時(shí)間：2017-05-22 15:21:11 點(diǎn)擊：次
來(lái)源：看物流 作者：陸昭怡、胡挺

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投資者對(duì)具備穩(wěn)定投資回報(bào)率,、政策支持,、資源緊缺的項(xiàng)目抱有積極的投資態(tài)度,。物流地產(chǎn)市場(chǎng)可以填補(bǔ)投資者巨大的需求。在地產(chǎn)的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)上,，各企業(yè)保持自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),，在新領(lǐng)域上，各企業(yè)積極轉(zhuǎn)型陸續(xù)進(jìn)行業(yè)務(wù)探索,。

隨著電子商務(wù)的發(fā)展,，商業(yè)地產(chǎn)的興起，政府地產(chǎn)政策的調(diào)控下住宅市場(chǎng)暴利漸減,，物流地產(chǎn)穩(wěn)定的中長(zhǎng)期租金收益顯得更加重要,，其既能規(guī)避住宅地產(chǎn)目前的高風(fēng)險(xiǎn),，對(duì)比購(gòu)物中心,、酒店的投資成本低。

物流地產(chǎn)成為各大房地產(chǎn)集團(tuán)及中小型房企期望投資的熱點(diǎn)之一,，然而當(dāng)前物流地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在盲目開(kāi)發(fā),、服務(wù)能力較低、運(yùn)營(yíng)效率低下的問(wèn)題,。通過(guò)剖析物流地產(chǎn)類(lèi)型及聯(lián)結(jié)組合,，探索物流地產(chǎn)商利益相關(guān)者交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，構(gòu)建適用于物流地產(chǎn)商發(fā)展的戰(zhàn)略選擇,。

國(guó)內(nèi)外學(xué)者已做出初步成果,。

1、從物流地產(chǎn)的概念研究來(lái)講,，主要集中在物流地產(chǎn)的定義,。美國(guó)普洛斯公司(1993)把物流地產(chǎn)概念帶進(jìn)中國(guó)，定義為根據(jù)客戶(hù)需求,，選擇合適的地點(diǎn),，集投資、建設(shè),、運(yùn)營(yíng)與管理于一體的物流地產(chǎn)商,，與制造商、零售商,、物流公司等建立密切的合作關(guān)系,，為其在合適的時(shí)間和地點(diǎn)，提供合適的現(xiàn)代物流設(shè)施及服務(wù),。

2,、從物流地產(chǎn)的研究?jī)?nèi)容來(lái)看，主要關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)控制的內(nèi)容,。對(duì)2007-2011年度的國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了歸納,，并提出了相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)控制的建議,。但國(guó)內(nèi)學(xué)者并沒(méi)有對(duì)物流地產(chǎn)商類(lèi)型進(jìn)行系統(tǒng)歸類(lèi)。

3,、從目前物流地產(chǎn)項(xiàng)目的研究來(lái)看,，研究集中在物流地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r、開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)模式,、存在問(wèn)題以及市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)等,。

4、商界人士已注意到物流地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的藍(lán)海市場(chǎng),，國(guó)內(nèi)做得比較成功的物流地產(chǎn)商均是外資背景,，但是每年開(kāi)發(fā)能力非常有限。

綜上所述,，中國(guó)物流地產(chǎn)領(lǐng)域的研究空白較多,，鮮有國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)物流地產(chǎn)的戰(zhàn)略選擇、聯(lián)結(jié)模式等進(jìn)行密切關(guān)注,。物流地產(chǎn)商應(yīng)采取什么樣的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,，是有待進(jìn)一步研究的主題。由于可供學(xué)習(xí)和借鑒的物流地產(chǎn)商戰(zhàn)略選擇的文獻(xiàn)鮮有,，本文將以物流地產(chǎn)商為研究對(duì)象,，研究其聯(lián)結(jié)組合和戰(zhàn)略模式，對(duì)我國(guó)有意開(kāi)拓物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)并實(shí)現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)的企業(yè)提供有益的指導(dǎo),。

物流地產(chǎn)商及其類(lèi)型

物流地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)信息化和平臺(tái)化特質(zhì),，其項(xiàng)目具備物流產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)項(xiàng)目的雙重性。物流地產(chǎn)商對(duì)項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)主要依賴(lài)于本區(qū)域穩(wěn)定,、充足的物流需求,，而物流需求則與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度緊密相關(guān)。

從物流地產(chǎn)商商業(yè)模式類(lèi)型理論的視角,，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)正處于經(jīng)濟(jì)類(lèi)向經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略類(lèi)轉(zhuǎn)型階段,。從物流地產(chǎn)商項(xiàng)目投資和管理主體的視角，物流地產(chǎn)商主要分為：物流商包攬開(kāi)發(fā),、地產(chǎn)-物流商合作經(jīng)營(yíng),、地產(chǎn)商包攬開(kāi)發(fā)、地產(chǎn)商主導(dǎo)-物流商協(xié)助經(jīng)營(yíng),、電商-物流商聯(lián)合經(jīng)營(yíng),、電商主導(dǎo)-物流商協(xié)助經(jīng)營(yíng)、電商包攬開(kāi)發(fā),，見(jiàn)表1,。

國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)商最關(guān)鍵涉及物流企業(yè)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、電子商務(wù)公司這三類(lèi)利益相關(guān)者,。國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)商要根據(jù)戰(zhàn)略目標(biāo)選擇性地從以上三種類(lèi)型的主體公司中進(jìn)行適當(dāng)?shù)穆?lián)結(jié)組合,，解決如何聯(lián)結(jié)，由誰(shuí)主導(dǎo)聯(lián)結(jié)政府,、金融機(jī)構(gòu),、電商、物流商,、商業(yè)地產(chǎn)商等利益相關(guān)者的問(wèn)題,，采用何種運(yùn)營(yíng)模式拓寬融資渠道和盈利來(lái)源，從穩(wěn)固的聯(lián)結(jié)中收取租金,、物業(yè)管理費(fèi)和增值服務(wù)費(fèi)等收益,。同時(shí)，要為客戶(hù)提供物流地產(chǎn)及相關(guān)的專(zhuān)業(yè)供應(yīng)鏈解決方案等增值服務(wù),，借鑒國(guó)外著名物流地產(chǎn)商普洛斯公司這個(gè)外商聯(lián)結(jié)跨國(guó)企業(yè)的案例,，國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)商可以重點(diǎn)聯(lián)結(jié)國(guó)內(nèi)有名的第三方物流公司、制造業(yè)和零售業(yè)企業(yè)等內(nèi)資企業(yè),，尤其是隨著以“三通一達(dá)”,、順豐為首的快遞行業(yè)以及唯品會(huì),、京東等電商,，聯(lián)結(jié)其成為物流地產(chǎn)商自身最重要的客戶(hù)，同時(shí)利用本土優(yōu)勢(shì),，爭(zhēng)取跨國(guó)公司零售,、物流、消費(fèi)品企業(yè)等客戶(hù),，見(jiàn)圖1,。

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