時間：2017-05-22 15:21:11 點(diǎn)擊：次
來源：看物流 作者：陸昭怡、胡挺

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投資者對具備穩(wěn)定投資回報率、政策支持、資源緊缺的項目抱有積極的投資態(tài)度。物流地產(chǎn)市場可以填補(bǔ)投資者巨大的需求。在地產(chǎn)的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)上，各企業(yè)保持自身競爭優(yōu)勢，在新領(lǐng)域上，各企業(yè)積極轉(zhuǎn)型陸續(xù)進(jìn)行業(yè)務(wù)探索。

隨著電子商務(wù)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的興起，政府地產(chǎn)政策的調(diào)控下住宅市場暴利漸減，物流地產(chǎn)穩(wěn)定的中長期租金收益顯得更加重要，其既能規(guī)避住宅地產(chǎn)目前的高風(fēng)險，對比購物中心、酒店的投資成本低。

物流地產(chǎn)成為各大房地產(chǎn)集團(tuán)及中小型房企期望投資的熱點(diǎn)之一，然而當(dāng)前物流地產(chǎn)項目普遍存在盲目開發(fā)、服務(wù)能力較低、運(yùn)營效率低下的問題。通過剖析物流地產(chǎn)類型及聯(lián)結(jié)組合，探索物流地產(chǎn)商利益相關(guān)者交易結(jié)構(gòu)設(shè)計，構(gòu)建適用于物流地產(chǎn)商發(fā)展的戰(zhàn)略選擇。

國內(nèi)外學(xué)者已做出初步成果。

1、從物流地產(chǎn)的概念研究來講，主要集中在物流地產(chǎn)的定義。美國普洛斯公司(1993)把物流地產(chǎn)概念帶進(jìn)中國，定義為根據(jù)客戶需求，選擇合適的地點(diǎn)，集投資、建設(shè)、運(yùn)營與管理于一體的物流地產(chǎn)商，與制造商、零售商、物流公司等建立密切的合作關(guān)系，為其在合適的時間和地點(diǎn)，提供合適的現(xiàn)代物流設(shè)施及服務(wù)。

2、從物流地產(chǎn)的研究內(nèi)容來看，主要關(guān)注風(fēng)險控制的內(nèi)容。對2007-2011年度的國內(nèi)物流地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了歸納，并提出了相關(guān)風(fēng)險控制的建議。但國內(nèi)學(xué)者并沒有對物流地產(chǎn)商類型進(jìn)行系統(tǒng)歸類。

3、從目前物流地產(chǎn)項目的研究來看，研究集中在物流地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r、開發(fā)與運(yùn)營模式、存在問題以及市場前景預(yù)測等。

4、商界人士已注意到物流地產(chǎn)是不動產(chǎn)領(lǐng)域的藍(lán)海市場，國內(nèi)做得比較成功的物流地產(chǎn)商均是外資背景，但是每年開發(fā)能力非常有限。

綜上所述，中國物流地產(chǎn)領(lǐng)域的研究空白較多，鮮有國內(nèi)外學(xué)者對物流地產(chǎn)的戰(zhàn)略選擇、聯(lián)結(jié)模式等進(jìn)行密切關(guān)注。物流地產(chǎn)商應(yīng)采取什么樣的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，是有待進(jìn)一步研究的主題。由于可供學(xué)習(xí)和借鑒的物流地產(chǎn)商戰(zhàn)略選擇的文獻(xiàn)鮮有，本文將以物流地產(chǎn)商為研究對象，研究其聯(lián)結(jié)組合和戰(zhàn)略模式，對我國有意開拓物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)并實現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)的企業(yè)提供有益的指導(dǎo)。

物流地產(chǎn)商及其類型

物流地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)信息化和平臺化特質(zhì)，其項目具備物流產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)項目的雙重性。物流地產(chǎn)商對項目的成功運(yùn)營主要依賴于本區(qū)域穩(wěn)定、充足的物流需求，而物流需求則與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度緊密相關(guān)。

從物流地產(chǎn)商商業(yè)模式類型理論的視角，中國房地產(chǎn)企業(yè)正處于經(jīng)濟(jì)類向經(jīng)營戰(zhàn)略類轉(zhuǎn)型階段。從物流地產(chǎn)商項目投資和管理主體的視角，物流地產(chǎn)商主要分為：物流商包攬開發(fā)、地產(chǎn)-物流商合作經(jīng)營、地產(chǎn)商包攬開發(fā)、地產(chǎn)商主導(dǎo)-物流商協(xié)助經(jīng)營、電商-物流商聯(lián)合經(jīng)營、電商主導(dǎo)-物流商協(xié)助經(jīng)營、電商包攬開發(fā)，見表1。

國內(nèi)物流地產(chǎn)商最關(guān)鍵涉及物流企業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)商、電子商務(wù)公司這三類利益相關(guān)者。國內(nèi)物流地產(chǎn)商要根據(jù)戰(zhàn)略目標(biāo)選擇性地從以上三種類型的主體公司中進(jìn)行適當(dāng)?shù)穆?lián)結(jié)組合，解決如何聯(lián)結(jié)，由誰主導(dǎo)聯(lián)結(jié)政府、金融機(jī)構(gòu)、電商、物流商、商業(yè)地產(chǎn)商等利益相關(guān)者的問題，采用何種運(yùn)營模式拓寬融資渠道和盈利來源，從穩(wěn)固的聯(lián)結(jié)中收取租金、物業(yè)管理費(fèi)和增值服務(wù)費(fèi)等收益。同時，要為客戶提供物流地產(chǎn)及相關(guān)的專業(yè)供應(yīng)鏈解決方案等增值服務(wù)，借鑒國外著名物流地產(chǎn)商普洛斯公司這個外商聯(lián)結(jié)跨國企業(yè)的案例，國內(nèi)物流地產(chǎn)商可以重點(diǎn)聯(lián)結(jié)國內(nèi)有名的第三方物流公司、制造業(yè)和零售業(yè)企業(yè)等內(nèi)資企業(yè)，尤其是隨著以“三通一達(dá)”、順豐為首的快遞行業(yè)以及唯品會、京東等電商，聯(lián)結(jié)其成為物流地產(chǎn)商自身最重要的客戶，同時利用本土優(yōu)勢，爭取跨國公司零售、物流、消費(fèi)品企業(yè)等客戶，見圖1。

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