時(shí)間：2015-06-02 16:15:30 點(diǎn)擊：次
來源：中國電子商務(wù)物流服務(wù)網(wǎng) 作者：

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規(guī)劃和運(yùn)營

    物流園區(qū)規(guī)劃是一個(gè)全面,、系統(tǒng)的流程，可分為可行性分析,、園區(qū)選址,、內(nèi)部功能結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與布局三個(gè)部分,。

園區(qū)的選址是物流園區(qū)投資建設(shè)非常重要的環(huán)節(jié)，好的位置是決定物流園區(qū)成本控制的關(guān)鍵因素,，好的選址也意味著物流園區(qū)成功了一半,。如果要投資建設(shè)一個(gè)園區(qū)，要規(guī)劃園區(qū)的定位,，如：區(qū)域組織性的園區(qū),、商貿(mào)物流性的園區(qū)、產(chǎn)業(yè)基地型的園區(qū),、運(yùn)輸樞紐型的物流園區(qū),、綜合型物流園區(qū)等。

園區(qū)選址有幾項(xiàng)原則：第一,，經(jīng)濟(jì)合理性的原則,。需要從以下幾個(gè)方面需要考慮：（1）物流現(xiàn)狀分析和預(yù)測(cè)情況；（2）園區(qū)區(qū)位情況,；（3）園區(qū)交通條件,；（4）園區(qū)產(chǎn)業(yè)及消費(fèi)支撐條件；（5）基礎(chǔ)設(shè)施情況,。第二,，整體規(guī)劃和適度超前的原則,。第三，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)合理性的原則,。

在具體的運(yùn)營管理中,，普洛斯提出了“雙C法則”。第一,，資金,。第二，客戶,。
普洛斯一直保持90%的出租率,，有四點(diǎn)原因：首先，普洛斯的物流園區(qū)定位很清晰,。普洛斯對(duì)整個(gè)物流園區(qū)投資建設(shè)有很嚴(yán)密的項(xiàng)目評(píng)估流程,，通過這個(gè)評(píng)估流程，客戶需求的分析,，很明確要建設(shè)什么樣的園區(qū),，在哪里投資建園區(qū)。

第二,，有效的客戶管理系統(tǒng),。有了客戶，就需要把客戶很好管理起來,。普洛斯有一整套CRM的系統(tǒng),，對(duì)客戶全程跟蹤，這樣能夠更好地滿足客戶未來的擴(kuò)張,。

第三,，全面的激勵(lì)和營銷。物流園區(qū)很重要的指標(biāo)是出租率,，無論是普洛斯前線的物業(yè)經(jīng)理,，還是辦公室的文職人員，有時(shí)間都會(huì)去推銷普洛斯,。

第四,，注重客戶滿意率。中國物流園區(qū)還處于比較初級(jí)的階段,，有很多新技術(shù),、新方法可以引入。普洛斯在這方面也在不斷地提升和探討,，希望通過這樣的提升和探討,，不斷滿足客戶日益增長的多樣化需求。

兩個(gè)案例
（一）電子商務(wù)物流園運(yùn)營和規(guī)劃特色——以唯品會(huì)普洛斯物流園為例
電子商務(wù)物流園的運(yùn)作特點(diǎn)：一是注重“最后一公里”,；二是大量的分揀配送作業(yè),，系統(tǒng)對(duì)園區(qū)電力系統(tǒng)，屋面系統(tǒng)有特殊需求,；三是車輛眾多,，園區(qū)車輛及秩序需要管理，人員密集,，需要對(duì)園區(qū)功能定位的設(shè)計(jì)輔助配套需求,；四是電商有很多促銷，有很多季節(jié)性的高峰,，對(duì)物流園區(qū)的保障能力提出了挑戰(zhàn),。

普洛斯針對(duì)電商運(yùn)作特色采取了相應(yīng)的措施：第一，電商對(duì)滿足“最后一公里”有要求,，普洛斯幫助電商確定哪些位置是物流園區(qū)中最佳的位置,，是否能滿足最快的把商品交付到使用者及客戶手里；第二,，普洛斯做一些精確的計(jì)算,，包括擴(kuò)大電力的供應(yīng)和屋面的承載，同時(shí)為一些地方配備備用的發(fā)電機(jī)組,，保障園區(qū)電力,；第三，采取人車分流設(shè)置和車輛管理系統(tǒng)來保障整個(gè)園區(qū)的車輛安全,；第四,，普洛斯會(huì)根據(jù)園區(qū)的特點(diǎn)，增加配套設(shè)施,，比如食堂,、宿舍、停車棚等,，包括園區(qū)需要的公共休閑設(shè)施,，把普洛斯園區(qū)建成一個(gè)“小社會(huì)”，來滿足園區(qū)內(nèi)物流人的需求,。第五,，為了應(yīng)對(duì)季節(jié)性高峰需求，普洛斯基本上都會(huì)提前一個(gè)月,，跟客戶進(jìn)行溝通,，滿足在高峰期季節(jié)性運(yùn)作需求。

從2009年到2013年,，普洛斯電子商務(wù)企業(yè)的比例從3%到22%,，抓住了整個(gè)電子商務(wù)強(qiáng)勁的增長機(jī)遇，和國內(nèi)很多電商企業(yè)展開合作,，快速推進(jìn)全國性網(wǎng)絡(luò)布局,。唯品會(huì)就是與普洛斯合作的眾多電子商務(wù)企業(yè)之一,。唯品會(huì)與普洛斯在中國展開了全國范圍的合作，唯品會(huì)目前在中國共有四個(gè)配送中心,，其中有兩個(gè)選擇了普洛斯物流園,，普洛斯淀山湖物流園是其中之一。

唯品會(huì)是做奢侈品電子商務(wù)的企業(yè),，普洛斯的唯品會(huì)華東物流配送中心基地位于昆山市南部,，淀山湖北部。土地現(xiàn)狀平整,，無任何建筑物,，周邊供電、供水等配套齊全,，輻射整個(gè)華東區(qū),，因?yàn)殡x上海很近，距離最近的高速公路也只有4公里,，A30只有7.5公里,，所以它是最佳的可以做結(jié)點(diǎn)性的物流園區(qū)，總的建筑面積是13萬平米,，是普洛斯為唯品會(huì)專門定制的園區(qū),。

普洛斯倉庫設(shè)計(jì)很獨(dú)特，一般物流園區(qū)的倉庫,，都是獨(dú)棟設(shè)計(jì),。對(duì)于電子商務(wù)的企業(yè)，很希望把多庫連起來形成一個(gè)巨型的倉庫來提高效率,。普洛斯借鑒了天津亞馬遜及昆山花橋亞馬遜的成功經(jīng)驗(yàn),，通過多庫結(jié)合，形成“巨型倉庫”,。在倉庫北側(cè)設(shè)置了收貨區(qū),，在南側(cè)設(shè)置了發(fā)貨區(qū)，收發(fā)貨區(qū)每個(gè)柱跨都設(shè)置了貨物升降平臺(tái)以及提升門,，倉庫之間則通過叉車來流通,，形成快進(jìn)快出的周轉(zhuǎn)模式，提高了周轉(zhuǎn)效率,，解決了單棟倉庫無法達(dá)到的靈活性,。

（二）普洛斯蘇州物流園
普洛斯蘇州物流園是普洛斯于2004年進(jìn)入中國的第一個(gè)項(xiàng)目，是跟蘇州工業(yè)園區(qū)合資的項(xiàng)目,，占地50多萬平方米,，服務(wù)55家國內(nèi)外知名的客戶，是華東地區(qū)現(xiàn)在規(guī)模最大、綜合實(shí)力最強(qiáng),、專業(yè)化的物流園區(qū),。物流園區(qū)有很好的地理位置，位于滬寧高速公路出口處,，不僅服務(wù)于整個(gè)園區(qū)工業(yè),，也可以服務(wù)長三角市場(chǎng)的配送,。很多知名的企業(yè)都引入到這個(gè)物流園區(qū)中,，而且形成了整個(gè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的整合。普洛斯正在做O2O的創(chuàng)新,，以此來增強(qiáng)客戶的服務(wù)體驗(yàn),。初步在蘇州園區(qū)做一些試點(diǎn)，作為打造產(chǎn)品的“服務(wù)中心”,，初步規(guī)劃由園區(qū)現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)點(diǎn),、基于微信的信息平臺(tái)兩大模塊構(gòu)成。服務(wù)中心——園區(qū)現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)點(diǎn)是基于現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)進(jìn)行提升和功能拓展,，并引入外部服務(wù)資源,，形成“基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)+增值物業(yè)服務(wù)”的一體化服務(wù)能力；服務(wù)中心——基于微信的信息平臺(tái),，可為各類用戶提供便捷的工具（如服務(wù)申請(qǐng),、協(xié)作執(zhí)行、評(píng)估）,，亦便于一定的信息服務(wù)和用戶交互,。通過引入第三方服務(wù)廠商在服務(wù)平臺(tái)中，來更好地為園區(qū)內(nèi)的客戶服務(wù),。