8月12日，上海通寓置業(yè)有限公司成立。據(jù)企查查平臺(tái)顯示，該公司由中通快遞股份有限公司全資持股，注冊資本為2億元人民幣，經(jīng)營范圍包含房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、非居住房地產(chǎn)租賃以及物業(yè)管理。

 

消息一出，立馬成為網(wǎng)友熱議話題，“中通快遞成立房地產(chǎn)公司”成為微博熱搜。事實(shí)上，涉足地產(chǎn)業(yè)務(wù)的不止中通快遞，還有順豐、京東等物流企業(yè)。同時(shí)，南方＋房產(chǎn)頻道發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)巨頭如萬科、碧桂園等早已布局物流行業(yè)。

 

 

 

物流公司紛紛跨界搞地產(chǎn)業(yè)務(wù)，各家的玩法又各所不同。和中通成立房地產(chǎn)子公司的玩法相似的是圓通。2020年5月2日，圓通全資控股的上海圓弘置業(yè)有限公司成立，注冊資本1億元。

 

和中通進(jìn)軍地產(chǎn)“姿勢”不同的是順豐和京東。今年5月，順豐房托正式登陸港交所。招股書顯示，2018-2020年，順豐房托收益為2.56億港元、2.69億港元、2.79億港元，凈額為1.94億港元、2.07億港元和2.16億港元。順豐房托擁有的香港、佛山及蕪湖三處物業(yè)底層資產(chǎn)，可出租的總面積約為30.8萬平方米，平均出租率約為94.9%。

 

在2020年第四季度，京東集團(tuán)子公司京東產(chǎn)發(fā)推出了首支物流地產(chǎn)開發(fā)基金，資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)30億元，核心投資者包括新加坡主權(quán)財(cái)富基金GIC和阿聯(lián)酋主權(quán)投資公司穆巴達(dá)拉。

 

“三通一達(dá)”的申通和韻達(dá)在地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面也有動(dòng)作。去年2月，桐廬縣與申通快遞、韻達(dá)快遞舉行申通國際總部、韻達(dá)全球科創(chuàng)中心等項(xiàng)目簽約儀式。兩個(gè)項(xiàng)目均落戶于富春未來城，總投資約50億元。

 

 

事實(shí)上，嗅覺靈敏的房企早已入局物流行業(yè)。早在2014年，萬科創(chuàng)立萬瑋物流。2018年，萬科還聯(lián)合國內(nèi)財(cái)團(tuán)收購了物流巨頭普洛斯，其中萬科集團(tuán)出資約168億元，占股21.4%，成為普洛斯第一大股東。

 

在今年6月，萬科集團(tuán)總裁、首席執(zhí)行官祝九勝在萬科2020年度股東大會(huì)上表示2020年萬緯物流管理項(xiàng)目營業(yè)收入18.7億元，同比增長37%，其中高標(biāo)庫收入12.9億元，同比增長29%；冷庫收入5.8億元，同比增長60%，已經(jīng)是國內(nèi)最大的冷庫運(yùn)營商。

 

2016年，碧桂園與物流裝備和能源裝備供應(yīng)商中集集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在地產(chǎn)、模塊化建筑、物業(yè)配套服務(wù)(立體停車庫、電商)等領(lǐng)域建立長期、全面、深度的合作伙伴關(guān)系。

 

2017年，綠地控股宣布，與中國遠(yuǎn)洋海運(yùn)集團(tuán)有限公司啟動(dòng)全面戰(zhàn)略合作,雙方擬在航運(yùn)物流產(chǎn)業(yè)、物流地產(chǎn)開發(fā)、金融產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域共同開發(fā)。特別在物流與消費(fèi)產(chǎn)業(yè)鏈整合方面，中遠(yuǎn)海運(yùn)港航資源將結(jié)合綠地“大消費(fèi)”產(chǎn)業(yè)進(jìn)行拓展，雙方擬在商品運(yùn)輸、倉儲(chǔ)物流配送中心、商品配送系統(tǒng)等方面，達(dá)成物流供應(yīng)鏈合作。

 

2018年，融創(chuàng)與海航基礎(chǔ)設(shè)施投資集團(tuán)旗下公司——海航地產(chǎn)集團(tuán)，簽訂旗下兩家地產(chǎn)公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，前者分別以11.36億元、7.97億元的價(jià)格，收購后者所持有的海南高和房地產(chǎn)、海南海島物流100%股權(quán)。這是融創(chuàng)中國首次收購物流企業(yè)，也是打入物流地產(chǎn)市場的開端。

 

 

可以發(fā)現(xiàn)，無論是物流企業(yè)跨界地產(chǎn)，還是地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍物流，他們個(gè)個(gè)瞄準(zhǔn)的是物流地產(chǎn)這個(gè)“香餑餑”。

 

物流地產(chǎn)是什么地產(chǎn)？這個(gè)概念是由美國普洛斯(Prologis)公司率先提出并實(shí)踐的，簡單來說是存放貨物，中轉(zhuǎn)貨物、分發(fā)貨物的空間，同時(shí)，為了實(shí)現(xiàn)貨物從供應(yīng)地到接收地的流通，運(yùn)輸、配送和信息管理是其中的必要配套服務(wù)。可以說，物流地產(chǎn)是銷售供應(yīng)鏈中的關(guān)鍵一環(huán)。

 

中商產(chǎn)業(yè)研究院資料顯示，物流地產(chǎn)的收入來自五個(gè)方面，出租業(yè)務(wù)、服務(wù)管理業(yè)務(wù)、項(xiàng)目投資業(yè)務(wù)、土地增值及其他收益。其中出租業(yè)務(wù)包括倉庫、設(shè)備、房屋租賃、停車場收費(fèi)以及物業(yè)管理費(fèi)用；服務(wù)管理業(yè)務(wù)包括信息服務(wù)、培訓(xùn)服務(wù)，等等；投資業(yè)務(wù)方面，除了投資管轄內(nèi)的項(xiàng)目以及土地的增值所帶來的收益，物流地產(chǎn)商還可以通過自身增資擴(kuò)股以及上市獲得盈利。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告，北上廣等一線城市物流設(shè)施投資凈回報(bào)率6%-8%，明顯高于商業(yè)地產(chǎn)的4%-5%，住宅地產(chǎn)的2%-3%。

 

 

萬瑋物流園，圖片來企業(yè)微信公眾號(hào)

 

物流地產(chǎn)為何這么香？電商的爆發(fā)式增長推動(dòng)了物流倉儲(chǔ)需求的提升。據(jù)《2020-2026年中國倉庫行業(yè)市場運(yùn)營模式及競爭策略研究報(bào)告》顯示，近4年全國實(shí)物商品網(wǎng)上零售額復(fù)合增速為27.33%，近10年全國快遞業(yè)務(wù)量復(fù)合增速為42.36%。2019年實(shí)物商品網(wǎng)上零售額為8.52萬億元，快遞共635.23億件，中國已成為全球最大的快遞市場。

 

政策方面亦有紅利釋放。2020年，國內(nèi)《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》和《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》兩條政策的相繼出臺(tái)，標(biāo)志著國內(nèi)物流地產(chǎn)REITs試點(diǎn)有了正式的法律政策支持，由此推進(jìn)國內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)證券化的發(fā)展浪潮。

 

近日，據(jù)商務(wù)部等9部門近日印發(fā)的《商貿(mào)物流高質(zhì)量發(fā)展專項(xiàng)行動(dòng)計(jì)劃（2021-2025年）》提出，鼓勵(lì)地方政府合理設(shè)置物流用地績效考核指標(biāo)，多渠道整合盤活存量土地資源用于商貿(mào)物流設(shè)施建設(shè)。同時(shí)，鼓勵(lì)有條件的地方政府加大財(cái)政支持力度，引導(dǎo)社會(huì)資金投入商貿(mào)物流高質(zhì)量發(fā)展項(xiàng)目建設(shè)。

 

根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院資料顯示，目前國內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)的參與主體包括專業(yè)物流地產(chǎn)商、傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)、電商企業(yè)、物流企業(yè)、零售企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)6類。其中傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)入局物流地產(chǎn)具備拿地能力較強(qiáng)、土儲(chǔ)豐富且規(guī)模大等優(yōu)勢。物流企業(yè)的主要優(yōu)勢則在于物流服務(wù)的專業(yè)性。

 

物流地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢看起來很好，但也不是只要進(jìn)入就能掙錢，市場上究竟需要什么樣的倉儲(chǔ)物流？

 

平安證券研究所數(shù)據(jù)顯示，我國物流地產(chǎn)存量并不低，約為9.55億平米，但是優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施占比僅約5%。所以，比起傳統(tǒng)倉儲(chǔ)，目前市場更需要的是現(xiàn)代化高端倉儲(chǔ)。

 

根據(jù)中國倉儲(chǔ)協(xié)會(huì)調(diào)研，從具體的存貨周轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)來看，現(xiàn)代化高端倉儲(chǔ)的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)不到傳統(tǒng)倉儲(chǔ)的10%，庫存SKU能夠達(dá)到傳統(tǒng)倉儲(chǔ)的10倍。其次揀選效率高，搜索清點(diǎn)貨物時(shí)間比傳統(tǒng)人工方式減少95%。此外，實(shí)現(xiàn)貨物的快周轉(zhuǎn)，幫助客戶減少庫存資金占用，也能提升自己的倉儲(chǔ)坪效。但高端倉儲(chǔ)無疑是對企業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)實(shí)力的重大考驗(yàn)。