時(shí)間：2019-06-17 16:19:18 點(diǎn)擊：次
來源：運(yùn)聯(lián)傳媒 作者：聶樹軍

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【核心導(dǎo)讀】

（1）物流企業(yè)開始玩物流地產(chǎn),，業(yè)務(wù)思路決定了其與地產(chǎn)商有本質(zhì)差異,；

（2）公路貨運(yùn)流通型園區(qū)分為獨(dú)立運(yùn)作型和開放市場(chǎng)型園區(qū),，分別適用不同類別的企業(yè),；

（3）全網(wǎng)企業(yè)做園區(qū)在于控成本,，專線平臺(tái)做園區(qū)在于搭網(wǎng)絡(luò),，區(qū)域網(wǎng)做園區(qū)在于擴(kuò)業(yè)務(wù)。

園區(qū)規(guī)劃基礎(chǔ)概況

1.1 物流園區(qū)現(xiàn)狀

根據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會(huì),、中國物流學(xué)會(huì)的普查數(shù)據(jù),，截止2017年底,，全國共有運(yùn)營、在建和規(guī)劃的各類物流園區(qū)共計(jì)1638家,，在營的1113家,，在建的325家，規(guī)劃的200家,。其中，以公路運(yùn)輸為主導(dǎo)方式的物流園區(qū)約占總數(shù)的80.2%,。

實(shí)際上,，全國物流園區(qū)總數(shù)不止這1600多家，還存在一部分場(chǎng)地面積小,、管理混亂,、不合規(guī)的倉儲(chǔ)型園區(qū)與類似停車場(chǎng)性質(zhì)的物流園區(qū)，并且這部分園區(qū)群體的數(shù)量并不少,。除此之外,，還有部分物流企業(yè)自建的物流園區(qū)，用于貨物的集散中轉(zhuǎn),。

1.2 園區(qū)分類和主流玩家

按照物流業(yè)務(wù)的場(chǎng)景和園區(qū)的服務(wù)功能,，主要將物流園區(qū)分為倉儲(chǔ)型和流通型園區(qū)。倉儲(chǔ)型園區(qū)的主要用戶是制造業(yè)與商貿(mào)業(yè)用戶,，而流通型園區(qū)的用戶主要是物流企業(yè),。近些年，這些用戶對(duì)高規(guī)格,、配套的園區(qū)需求不斷擴(kuò)大,。

面對(duì)持續(xù)增長的市場(chǎng)需求和政府對(duì)大物流基礎(chǔ)建設(shè)的支持，作為這塊市場(chǎng)主流玩家的傳統(tǒng)物流地產(chǎn)企業(yè),，加快了全國布局建設(shè)園區(qū)的進(jìn)度,。當(dāng)然，看到機(jī)會(huì)的玩家除了傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)企業(yè)外,，房地產(chǎn)企業(yè),、物流企業(yè)等也開始紛紛加入拿地規(guī)劃物流園區(qū)的隊(duì)伍，全國物流園區(qū)總數(shù)呈增長趨勢(shì),。

1.3 園區(qū)定位思路差異：租賃VS運(yùn)營

雖然地產(chǎn)企業(yè)和物流企業(yè)都在拿地規(guī)劃物流園區(qū),，但無論是傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)企業(yè)，還是新進(jìn)入的房地產(chǎn)企業(yè),，都與物流企業(yè)在拿地規(guī)劃物流園區(qū)的定位和思路上有本質(zhì)的差異性,。

地產(chǎn)企業(yè)更多的是以做地產(chǎn)的角度出發(fā)，建造一個(gè)符合多數(shù)市場(chǎng)租賃需求的物流園區(qū),，更傾向于標(biāo)準(zhǔn)化,、綜合性強(qiáng)的物流園區(qū),。（運(yùn)聯(lián)傳媒 ID:tucmedia）

而物流企業(yè)更傾向于打造一個(gè)符合物流企業(yè)業(yè)務(wù)場(chǎng)景需求的流通型物流園區(qū)，無論是從場(chǎng)地選址,，還是從園內(nèi)規(guī)劃建設(shè),，都緊密貼合物流運(yùn)作業(yè)務(wù)場(chǎng)景需求。

因此,，市場(chǎng)上的物流園區(qū)規(guī)劃形成了地產(chǎn)租賃思路和物流業(yè)務(wù)思路兩種定位,。其中，根據(jù)物流業(yè)務(wù)思路規(guī)劃的流通型園區(qū)按照物流企業(yè)運(yùn)作模式的不同,，又可進(jìn)一步對(duì)物流園區(qū)規(guī)劃實(shí)行下一層的細(xì)分,。

園區(qū)類型與功能定位

在快遞、零擔(dān)物流領(lǐng)域,，物流園區(qū)規(guī)劃主要根據(jù)業(yè)務(wù)場(chǎng)景和導(dǎo)向的不同,，具體可分為獨(dú)立運(yùn)作型和開放市場(chǎng)型園區(qū)。其中,，開放市場(chǎng)型園區(qū)又可具體分為專線類園區(qū)和區(qū)域網(wǎng)園區(qū),。

2.1 獨(dú)立運(yùn)作型園區(qū)

（1）擁有穩(wěn)定的貨源與完整的物流閉環(huán)

獨(dú)立運(yùn)作型園區(qū)適用于許多生產(chǎn)流通行業(yè)，以快遞,、快運(yùn)這類全網(wǎng)企業(yè)的分撥園區(qū)為典型代表,，他們有兩個(gè)共同特點(diǎn)。

首先,，他們有穩(wěn)定的貨源,。在前端他們有自己的網(wǎng)點(diǎn)來集貨，園區(qū)的功能只在于分撥,、中轉(zhuǎn),、配送以及少量的倉儲(chǔ)功能，園區(qū)本身不承擔(dān)攬貨功能,。

其次,，他們有完整的物流閉環(huán)。無論是前后端的收件,、派件,，還是運(yùn)輸端的支線、干線,，模式上的是加盟,、外包，都在同一系統(tǒng)內(nèi)運(yùn)轉(zhuǎn),，園區(qū)不需要和體系外第三方合作,。

（2）成本為導(dǎo)向

這兩大特點(diǎn)同時(shí)也決定了獨(dú)立運(yùn)作型園區(qū)是以成本為導(dǎo)向的。這種長期穩(wěn)定的環(huán)境下，如何找到成本最低園區(qū),，成為了企業(yè)最大的需求,。

目前，快遞企業(yè)已在全國拿到較多的地,，通達(dá)系,、順豐等企業(yè)通過拿地自建園區(qū)，提升分撥完全自營率,。而快運(yùn)企業(yè)在拿地建園方面則剛剛起步,，還沒跟上快遞企業(yè)的腳步，例如德邦快遞2018年才開始成立專門的拿地部門,，戰(zhàn)略偏保守,。

2.2 開放市場(chǎng)型園區(qū)——專線園區(qū)

開放市場(chǎng)型園區(qū)的核心功能是集貨，其更接近貨源,。從這點(diǎn)看，零擔(dān)市場(chǎng)上的開放市場(chǎng)型園區(qū)可以分為專線園區(qū)和區(qū)域網(wǎng)園區(qū)兩大類,。

與獨(dú)立型園區(qū)不同,，專線園區(qū)一般由多家專線共同組建或租用，大部分專線企業(yè)的規(guī)模有限,，實(shí)力相比全網(wǎng)型企業(yè)弱,，不足以單獨(dú)拿下一個(gè)園區(qū)。而且各家專線雖然在業(yè)務(wù)上會(huì)有一定的合作,，但在系統(tǒng)和運(yùn)作上都是互相獨(dú)立的,，不共享資源。（運(yùn)聯(lián)傳媒 ID:tucmedia）

其次,，國內(nèi)專線園區(qū)依然處于魚龍混雜的狀態(tài),，為了降低成本，大量不合規(guī)的園區(qū)充斥在市場(chǎng)中,。但是,，隨著國家物流政策的整頓，不合規(guī)的園區(qū)逐漸被拆除消亡,。小專線企業(yè)都慢慢被趕出來,，此時(shí)大平臺(tái)企業(yè)順勢(shì)而起拿地建園，合規(guī)運(yùn)作,，很多專線被吸納進(jìn)來,，大票零擔(dān)市場(chǎng)小、散,、亂的現(xiàn)狀迎來整合期,。這類平臺(tái)屬性的園區(qū)越來越具有全網(wǎng)獨(dú)立運(yùn)作型園區(qū)的特點(diǎn)。

2.3 開放市場(chǎng)型園區(qū)——區(qū)域網(wǎng)園區(qū)

區(qū)域網(wǎng)的園區(qū)是介于獨(dú)立運(yùn)作型園區(qū)和開放市場(chǎng)型園區(qū)之間的一種園區(qū)類型,。通常區(qū)域網(wǎng)企業(yè)都是單分撥運(yùn)作,，獨(dú)立的園區(qū)需要對(duì)接網(wǎng)絡(luò)末端的多個(gè)網(wǎng)點(diǎn),，在功能和運(yùn)作模式上與全網(wǎng)的獨(dú)立運(yùn)作園區(qū)基本相似。但從選址分布來看,，又具有明顯的市場(chǎng)型園區(qū)特點(diǎn),，其更接近貨源，多數(shù)網(wǎng)點(diǎn)往往分布在專業(yè)市場(chǎng)內(nèi),，園區(qū)也規(guī)劃在出貨量大的核心城市,。

同時(shí)，多數(shù)情況下區(qū)域網(wǎng)的分撥中心都是獨(dú)立園區(qū),，直營僅是少數(shù),，部分區(qū)域網(wǎng)的線路具有加盟、合作性質(zhì),，部分貨物的操作脫離了區(qū)域網(wǎng)運(yùn)作體系,，因此不能完全稱之為獨(dú)立運(yùn)作型園區(qū)。

例如區(qū)域網(wǎng)寧波中通的物流園是獨(dú)立的園區(qū),，它的線路有直營,、加盟、買斷,、合作等多種,，其以園區(qū)為核心節(jié)點(diǎn)，接自己網(wǎng)點(diǎn)的貨,，同時(shí)接三方的貨,，在園區(qū)內(nèi)把部分貨賣給合作的專線運(yùn)輸，運(yùn)作與中通無關(guān),。這就具有典型的獨(dú)立園區(qū)和開放市場(chǎng)性質(zhì)的特點(diǎn),。

物流企業(yè)為何熱衷拿地建園？

縱觀近幾年的物流圈內(nèi)做運(yùn)輸?shù)念^部企業(yè),，似乎都開始熱衷于拿地,，規(guī)劃自己的物流園區(qū)，共同的表象背后,，各類企業(yè)的本質(zhì)需求卻大不相同,。

3.1 全網(wǎng)型企業(yè)——控成本

全網(wǎng)型企業(yè)熱衷于拿地自建物流園區(qū)的最主要目的在于控制運(yùn)營成本。自建園區(qū)的場(chǎng)地成本可控性強(qiáng),，雖然前期投入大,，但后期的邊際成本極低。當(dāng)業(yè)務(wù)量增長帶來的運(yùn)作規(guī)模大幅擴(kuò)張時(shí),，園區(qū)的可承載彈性空間大,，所需增加的成本相比租賃場(chǎng)地成本要低得多。

場(chǎng)地成本的降低可使企業(yè)的營收利潤增加，這就增強(qiáng)了企業(yè)的市場(chǎng)競爭力,，抬高了企業(yè)進(jìn)行打價(jià)格戰(zhàn)的實(shí)力,。這也是近幾年通達(dá)系企業(yè)為什么可以打得起價(jià)格戰(zhàn)，把單票快遞收貨價(jià)格壓到3.5元以下的主要因素之一,。

分撥中心自營,、園區(qū)自建，除了提升運(yùn)輸質(zhì)量和時(shí)效以外,，最大的作用就在于極大地降低了運(yùn)作成本,，增強(qiáng)了市場(chǎng)競爭力。目前全網(wǎng)快運(yùn)領(lǐng)域,，德邦快遞,、安能等頭部企業(yè)看到了自建園區(qū)的重要性，甚至成立專門的買地項(xiàng)目組,，開始嘗試在各個(gè)地方拿地建園區(qū),，降低企業(yè)的運(yùn)作成本，拿下打價(jià)格戰(zhàn)的先發(fā)優(yōu)勢(shì),。

3.2 專線平臺(tái)——組網(wǎng)絡(luò)

從當(dāng)前的市場(chǎng)表現(xiàn)看,，專線整合平臺(tái)具有一個(gè)非常明顯的特點(diǎn)，都傾向于拿園區(qū),，把園區(qū)作為行業(yè)整合的抓手，進(jìn)行全國大票網(wǎng)的組建,。政府在全國整頓不合規(guī)園區(qū),，將專線企業(yè)趕出來，其運(yùn)營成本上升,，側(cè)面給平臺(tái)做合規(guī)園區(qū),，進(jìn)行行業(yè)整合提供了機(jī)會(huì)。

然而,，園區(qū)并不是平臺(tái)進(jìn)行行業(yè)整合,、搭建全國網(wǎng)絡(luò)的核心，僅僅是落地操作的基礎(chǔ),。平臺(tái)必須脫離二房東的角色,，將專線的業(yè)務(wù)與園區(qū)發(fā)生聯(lián)系，通過業(yè)務(wù)紐帶將專線與園區(qū)緊密的結(jié)合在一起,，使專線離不開園區(qū),，更離不開平臺(tái)，這也是平臺(tái)要做的基礎(chǔ)能力和強(qiáng)項(xiàng),。以此搭建穩(wěn)定的全國大票網(wǎng)絡(luò),，以高貨量、低成本優(yōu)勢(shì)進(jìn)行線路整合，達(dá)到行業(yè)整合的目的,。

3.3 區(qū)域網(wǎng)企業(yè)——擴(kuò)業(yè)務(wù)

就目前來看,，多數(shù)區(qū)域網(wǎng)已遇到發(fā)展瓶頸，想要單獨(dú)做大,，實(shí)現(xiàn)發(fā)展確實(shí)非常困難,，而區(qū)域網(wǎng)與大票網(wǎng)的融合可成為新的探索方向。區(qū)域網(wǎng)主打區(qū)域內(nèi)的調(diào)撥配送,，但仍有吸納大量區(qū)域外的能力,。大票網(wǎng)主打全國干線直發(fā)，而落地配送能力較弱,，區(qū)域網(wǎng)與大票網(wǎng)的融合恰好可增加區(qū)域網(wǎng)的外出業(yè)務(wù)和區(qū)域落地貨量,。

園區(qū)就是實(shí)現(xiàn)兩者融合的核心節(jié)點(diǎn)，想要融合就必須通過新思路的園區(qū)規(guī)劃來實(shí)現(xiàn),。以園區(qū)為基礎(chǔ),，將專線和區(qū)域網(wǎng)的運(yùn)作整合在一個(gè)大園區(qū)內(nèi)，分撥場(chǎng)地相鄰,，有效減少貨物操作距離,，增加運(yùn)作效率，提高融合度,，實(shí)現(xiàn)園區(qū)分享,，長短共用，形成新的點(diǎn)發(fā)全國網(wǎng)絡(luò),。例如東北的長吉物流已與聚盟達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議,，并在沈陽著手新的融合園區(qū)建設(shè)，這一步將是東北區(qū)域網(wǎng)龍頭長吉物流進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展的新起點(diǎn),。