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來(lái)源：中國(guó)電子商務(wù)物流服務(wù)網(wǎng) 作者：

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規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)

    物流園區(qū)規(guī)劃是一個(gè)全面,、系統(tǒng)的流程,，可分為可行性分析,、園區(qū)選址,、內(nèi)部功能結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與布局三個(gè)部分,。

園區(qū)的選址是物流園區(qū)投資建設(shè)非常重要的環(huán)節(jié),，好的位置是決定物流園區(qū)成本控制的關(guān)鍵因素,，好的選址也意味著物流園區(qū)成功了一半,。如果要投資建設(shè)一個(gè)園區(qū),，要規(guī)劃園區(qū)的定位,，如：區(qū)域組織性的園區(qū)、商貿(mào)物流性的園區(qū),、產(chǎn)業(yè)基地型的園區(qū),、運(yùn)輸樞紐型的物流園區(qū)、綜合型物流園區(qū)等,。

園區(qū)選址有幾項(xiàng)原則：第一,，經(jīng)濟(jì)合理性的原則。需要從以下幾個(gè)方面需要考慮：（1）物流現(xiàn)狀分析和預(yù)測(cè)情況,；（2）園區(qū)區(qū)位情況,；（3）園區(qū)交通條件；（4）園區(qū)產(chǎn)業(yè)及消費(fèi)支撐條件,；（5）基礎(chǔ)設(shè)施情況,。第二，整體規(guī)劃和適度超前的原則,。第三,，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)合理性的原則。

在具體的運(yùn)營(yíng)管理中,，普洛斯提出了“雙C法則”,。第一，資金,。第二,，客戶(hù)。
普洛斯一直保持90%的出租率,，有四點(diǎn)原因：首先,，普洛斯的物流園區(qū)定位很清晰。普洛斯對(duì)整個(gè)物流園區(qū)投資建設(shè)有很?chē)?yán)密的項(xiàng)目評(píng)估流程,，通過(guò)這個(gè)評(píng)估流程,，客戶(hù)需求的分析，很明確要建設(shè)什么樣的園區(qū),，在哪里投資建園區(qū),。

第二,，有效的客戶(hù)管理系統(tǒng)。有了客戶(hù),，就需要把客戶(hù)很好管理起來(lái),。普洛斯有一整套CRM的系統(tǒng)，對(duì)客戶(hù)全程跟蹤,，這樣能夠更好地滿(mǎn)足客戶(hù)未來(lái)的擴(kuò)張,。

第三，全面的激勵(lì)和營(yíng)銷(xiāo),。物流園區(qū)很重要的指標(biāo)是出租率,，無(wú)論是普洛斯前線的物業(yè)經(jīng)理，還是辦公室的文職人員,，有時(shí)間都會(huì)去推銷(xiāo)普洛斯,。

第四，注重客戶(hù)滿(mǎn)意率,。中國(guó)物流園區(qū)還處于比較初級(jí)的階段,，有很多新技術(shù)、新方法可以引入,。普洛斯在這方面也在不斷地提升和探討,，希望通過(guò)這樣的提升和探討，不斷滿(mǎn)足客戶(hù)日益增長(zhǎng)的多樣化需求,。

兩個(gè)案例
（一）電子商務(wù)物流園運(yùn)營(yíng)和規(guī)劃特色——以唯品會(huì)普洛斯物流園為例
電子商務(wù)物流園的運(yùn)作特點(diǎn)：一是注重“最后一公里”,；二是大量的分揀配送作業(yè)，系統(tǒng)對(duì)園區(qū)電力系統(tǒng),，屋面系統(tǒng)有特殊需求,；三是車(chē)輛眾多，園區(qū)車(chē)輛及秩序需要管理,，人員密集,，需要對(duì)園區(qū)功能定位的設(shè)計(jì)輔助配套需求；四是電商有很多促銷(xiāo),，有很多季節(jié)性的高峰,，對(duì)物流園區(qū)的保障能力提出了挑戰(zhàn)。

普洛斯針對(duì)電商運(yùn)作特色采取了相應(yīng)的措施：第一,，電商對(duì)滿(mǎn)足“最后一公里”有要求,，普洛斯幫助電商確定哪些位置是物流園區(qū)中最佳的位置，是否能滿(mǎn)足最快的把商品交付到使用者及客戶(hù)手里,；第二,，普洛斯做一些精確的計(jì)算，包括擴(kuò)大電力的供應(yīng)和屋面的承載，同時(shí)為一些地方配備備用的發(fā)電機(jī)組,，保障園區(qū)電力,；第三，采取人車(chē)分流設(shè)置和車(chē)輛管理系統(tǒng)來(lái)保障整個(gè)園區(qū)的車(chē)輛安全,；第四,，普洛斯會(huì)根據(jù)園區(qū)的特點(diǎn)，增加配套設(shè)施,，比如食堂,、宿舍,、停車(chē)棚等,，包括園區(qū)需要的公共休閑設(shè)施，把普洛斯園區(qū)建成一個(gè)“小社會(huì)”,，來(lái)滿(mǎn)足園區(qū)內(nèi)物流人的需求,。第五，為了應(yīng)對(duì)季節(jié)性高峰需求,，普洛斯基本上都會(huì)提前一個(gè)月,，跟客戶(hù)進(jìn)行溝通，滿(mǎn)足在高峰期季節(jié)性運(yùn)作需求,。

從2009年到2013年,，普洛斯電子商務(wù)企業(yè)的比例從3%到22%，抓住了整個(gè)電子商務(wù)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)機(jī)遇,，和國(guó)內(nèi)很多電商企業(yè)展開(kāi)合作,，快速推進(jìn)全國(guó)性網(wǎng)絡(luò)布局。唯品會(huì)就是與普洛斯合作的眾多電子商務(wù)企業(yè)之一,。唯品會(huì)與普洛斯在中國(guó)展開(kāi)了全國(guó)范圍的合作,，唯品會(huì)目前在中國(guó)共有四個(gè)配送中心，其中有兩個(gè)選擇了普洛斯物流園,，普洛斯淀山湖物流園是其中之一,。

唯品會(huì)是做奢侈品電子商務(wù)的企業(yè)，普洛斯的唯品會(huì)華東物流配送中心基地位于昆山市南部,，淀山湖北部,。土地現(xiàn)狀平整，無(wú)任何建筑物,，周邊供電,、供水等配套齊全，輻射整個(gè)華東區(qū),，因?yàn)殡x上海很近,，距離最近的高速公路也只有4公里，A30只有7.5公里，所以它是最佳的可以做結(jié)點(diǎn)性的物流園區(qū),，總的建筑面積是13萬(wàn)平米,，是普洛斯為唯品會(huì)專(zhuān)門(mén)定制的園區(qū)。

普洛斯倉(cāng)庫(kù)設(shè)計(jì)很獨(dú)特,，一般物流園區(qū)的倉(cāng)庫(kù),，都是獨(dú)棟設(shè)計(jì)。對(duì)于電子商務(wù)的企業(yè),，很希望把多庫(kù)連起來(lái)形成一個(gè)巨型的倉(cāng)庫(kù)來(lái)提高效率,。普洛斯借鑒了天津亞馬遜及昆山花橋亞馬遜的成功經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)多庫(kù)結(jié)合,，形成“巨型倉(cāng)庫(kù)”,。在倉(cāng)庫(kù)北側(cè)設(shè)置了收貨區(qū)，在南側(cè)設(shè)置了發(fā)貨區(qū),，收發(fā)貨區(qū)每個(gè)柱跨都設(shè)置了貨物升降平臺(tái)以及提升門(mén),，倉(cāng)庫(kù)之間則通過(guò)叉車(chē)來(lái)流通，形成快進(jìn)快出的周轉(zhuǎn)模式,，提高了周轉(zhuǎn)效率,，解決了單棟倉(cāng)庫(kù)無(wú)法達(dá)到的靈活性。

（二）普洛斯蘇州物流園
普洛斯蘇州物流園是普洛斯于2004年進(jìn)入中國(guó)的第一個(gè)項(xiàng)目,，是跟蘇州工業(yè)園區(qū)合資的項(xiàng)目,，占地50多萬(wàn)平方米，服務(wù)55家國(guó)內(nèi)外知名的客戶(hù),，是華東地區(qū)現(xiàn)在規(guī)模最大,、綜合實(shí)力最強(qiáng)、專(zhuān)業(yè)化的物流園區(qū),。物流園區(qū)有很好的地理位置,，位于滬寧高速公路出口處，不僅服務(wù)于整個(gè)園區(qū)工業(yè),，也可以服務(wù)長(zhǎng)三角市場(chǎng)的配送,。很多知名的企業(yè)都引入到這個(gè)物流園區(qū)中，而且形成了整個(gè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的整合,。普洛斯正在做O2O的創(chuàng)新,，以此來(lái)增強(qiáng)客戶(hù)的服務(wù)體驗(yàn)。初步在蘇州園區(qū)做一些試點(diǎn),，作為打造產(chǎn)品的“服務(wù)中心”,，初步規(guī)劃由園區(qū)現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)點(diǎn)、基于微信的信息平臺(tái)兩大模塊構(gòu)成,。服務(wù)中心——園區(qū)現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)點(diǎn)是基于現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)進(jìn)行提升和功能拓展,，并引入外部服務(wù)資源，形成“基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)+增值物業(yè)服務(wù)”的一體化服務(wù)能力；服務(wù)中心——基于微信的信息平臺(tái),，可為各類(lèi)用戶(hù)提供便捷的工具（如服務(wù)申請(qǐng),、協(xié)作執(zhí)行、評(píng)估）,，亦便于一定的信息服務(wù)和用戶(hù)交互,。通過(guò)引入第三方服務(wù)廠商在服務(wù)平臺(tái)中，來(lái)更好地為園區(qū)內(nèi)的客戶(hù)服務(wù),。