8月12日,，上海通寓置業(yè)有限公司成立。據(jù)企查查平臺(tái)顯示,，該公司由中通快遞股份有限公司全資持股,，注冊(cè)資本為2億元人民幣，經(jīng)營(yíng)范圍包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng),、非居住房地產(chǎn)租賃以及物業(yè)管理,。

 

消息一出，立馬成為網(wǎng)友熱議話題,，“中通快遞成立房地產(chǎn)公司”成為微博熱搜,。事實(shí)上，涉足地產(chǎn)業(yè)務(wù)的不止中通快遞,，還有順豐,、京東等物流企業(yè),。同時(shí)，南方＋房產(chǎn)頻道發(fā)現(xiàn),，地產(chǎn)巨頭如萬(wàn)科,、碧桂園等早已布局物流行業(yè)。

 

 

 

物流公司紛紛跨界搞地產(chǎn)業(yè)務(wù),，各家的玩法又各所不同。和中通成立房地產(chǎn)子公司的玩法相似的是圓通,。2020年5月2日,，圓通全資控股的上海圓弘置業(yè)有限公司成立，注冊(cè)資本1億元,。

 

和中通進(jìn)軍地產(chǎn)“姿勢(shì)”不同的是順豐和京東,。今年5月，順豐房托正式登陸港交所,。招股書(shū)顯示,，2018-2020年，順豐房托收益為2.56億港元,、2.69億港元,、2.79億港元，凈額為1.94億港元,、2.07億港元和2.16億港元,。順豐房托擁有的香港、佛山及蕪湖三處物業(yè)底層資產(chǎn),，可出租的總面積約為30.8萬(wàn)平方米,，平均出租率約為94.9%。

 

在2020年第四季度,，京東集團(tuán)子公司京東產(chǎn)發(fā)推出了首支物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金,，資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)30億元，核心投資者包括新加坡主權(quán)財(cái)富基金GIC和阿聯(lián)酋主權(quán)投資公司穆巴達(dá)拉,。

 

“三通一達(dá)”的申通和韻達(dá)在地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面也有動(dòng)作,。去年2月，桐廬縣與申通快遞,、韻達(dá)快遞舉行申通國(guó)際總部,、韻達(dá)全球科創(chuàng)中心等項(xiàng)目簽約儀式。兩個(gè)項(xiàng)目均落戶于富春未來(lái)城,，總投資約50億元,。

 

 

事實(shí)上，嗅覺(jué)靈敏的房企早已入局物流行業(yè),。早在2014年,，萬(wàn)科創(chuàng)立萬(wàn)瑋物流,。2018年，萬(wàn)科還聯(lián)合國(guó)內(nèi)財(cái)團(tuán)收購(gòu)了物流巨頭普洛斯,，其中萬(wàn)科集團(tuán)出資約168億元,，占股21.4%，成為普洛斯第一大股東,。

 

在今年6月,，萬(wàn)科集團(tuán)總裁、首席執(zhí)行官祝九勝在萬(wàn)科2020年度股東大會(huì)上表示2020年萬(wàn)緯物流管理項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入18.7億元,，同比增長(zhǎng)37%,，其中高標(biāo)庫(kù)收入12.9億元，同比增長(zhǎng)29%,；冷庫(kù)收入5.8億元,，同比增長(zhǎng)60%，已經(jīng)是國(guó)內(nèi)最大的冷庫(kù)運(yùn)營(yíng)商,。

 

2016年,，碧桂園與物流裝備和能源裝備供應(yīng)商中集集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,，雙方將在地產(chǎn),、模塊化建筑、物業(yè)配套服務(wù)(立體停車(chē)庫(kù),、電商)等領(lǐng)域建立長(zhǎng)期,、全面、深度的合作伙伴關(guān)系,。

 

2017年,，綠地控股宣布，與中國(guó)遠(yuǎn)洋海運(yùn)集團(tuán)有限公司啟動(dòng)全面戰(zhàn)略合作,雙方擬在航運(yùn)物流產(chǎn)業(yè),、物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā),、金融產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域共同開(kāi)發(fā)。特別在物流與消費(fèi)產(chǎn)業(yè)鏈整合方面,，中遠(yuǎn)海運(yùn)港航資源將結(jié)合綠地“大消費(fèi)”產(chǎn)業(yè)進(jìn)行拓展,，雙方擬在商品運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)物流配送中心,、商品配送系統(tǒng)等方面,，達(dá)成物流供應(yīng)鏈合作。

 

2018年,，融創(chuàng)與海航基礎(chǔ)設(shè)施投資集團(tuán)旗下公司——海航地產(chǎn)集團(tuán),，簽訂旗下兩家地產(chǎn)公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，前者分別以11.36億元,、7.97億元的價(jià)格,，收購(gòu)后者所持有的海南高和房地產(chǎn),、海南海島物流100%股權(quán)。這是融創(chuàng)中國(guó)首次收購(gòu)物流企業(yè),，也是打入物流地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)端,。

 

 

可以發(fā)現(xiàn),，無(wú)論是物流企業(yè)跨界地產(chǎn),，還是地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍物流，他們個(gè)個(gè)瞄準(zhǔn)的是物流地產(chǎn)這個(gè)“香餑餑”,。

 

物流地產(chǎn)是什么地產(chǎn),？這個(gè)概念是由美國(guó)普洛斯(Prologis)公司率先提出并實(shí)踐的，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)是存放貨物,，中轉(zhuǎn)貨物,、分發(fā)貨物的空間，同時(shí),，為了實(shí)現(xiàn)貨物從供應(yīng)地到接收地的流通,，運(yùn)輸、配送和信息管理是其中的必要配套服務(wù),?？梢哉f(shuō)，物流地產(chǎn)是銷(xiāo)售供應(yīng)鏈中的關(guān)鍵一環(huán),。

 

中商產(chǎn)業(yè)研究院資料顯示,，物流地產(chǎn)的收入來(lái)自五個(gè)方面，出租業(yè)務(wù),、服務(wù)管理業(yè)務(wù),、項(xiàng)目投資業(yè)務(wù)、土地增值及其他收益,。其中出租業(yè)務(wù)包括倉(cāng)庫(kù),、設(shè)備、房屋租賃,、停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)以及物業(yè)管理費(fèi)用,；服務(wù)管理業(yè)務(wù)包括信息服務(wù)、培訓(xùn)服務(wù),，等等,；投資業(yè)務(wù)方面，除了投資管轄內(nèi)的項(xiàng)目以及土地的增值所帶來(lái)的收益,，物流地產(chǎn)商還可以通過(guò)自身增資擴(kuò)股以及上市獲得盈利,。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告，北上廣等一線城市物流設(shè)施投資凈回報(bào)率6%-8%,，明顯高于商業(yè)地產(chǎn)的4%-5%,，住宅地產(chǎn)的2%-3%,。

 

 

萬(wàn)瑋物流園，圖片來(lái)企業(yè)微信公眾號(hào)

 

物流地產(chǎn)為何這么香,？電商的爆發(fā)式增長(zhǎng)推動(dòng)了物流倉(cāng)儲(chǔ)需求的提升,。據(jù)《2020-2026年中國(guó)倉(cāng)庫(kù)行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式及競(jìng)爭(zhēng)策略研究報(bào)告》顯示，近4年全國(guó)實(shí)物商品網(wǎng)上零售額復(fù)合增速為27.33%,，近10年全國(guó)快遞業(yè)務(wù)量復(fù)合增速為42.36%,。2019年實(shí)物商品網(wǎng)上零售額為8.52萬(wàn)億元，快遞共635.23億件,，中國(guó)已成為全球最大的快遞市場(chǎng),。

 

政策方面亦有紅利釋放。2020年,，國(guó)內(nèi)《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》和《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》兩條政策的相繼出臺(tái),，標(biāo)志著國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)REITs試點(diǎn)有了正式的法律政策支持，由此推進(jìn)國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)證券化的發(fā)展浪潮,。

 

近日,，據(jù)商務(wù)部等9部門(mén)近日印發(fā)的《商貿(mào)物流高質(zhì)量發(fā)展專項(xiàng)行動(dòng)計(jì)劃（2021-2025年）》提出，鼓勵(lì)地方政府合理設(shè)置物流用地績(jī)效考核指標(biāo),，多渠道整合盤(pán)活存量土地資源用于商貿(mào)物流設(shè)施建設(shè),。同時(shí)，鼓勵(lì)有條件的地方政府加大財(cái)政支持力度,，引導(dǎo)社會(huì)資金投入商貿(mào)物流高質(zhì)量發(fā)展項(xiàng)目建設(shè),。

 

根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院資料顯示，目前國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)的參與主體包括專業(yè)物流地產(chǎn)商,、傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)、電商企業(yè),、物流企業(yè),、零售企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)6類,。其中傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)入局物流地產(chǎn)具備拿地能力較強(qiáng),、土儲(chǔ)豐富且規(guī)模大等優(yōu)勢(shì)。物流企業(yè)的主要優(yōu)勢(shì)則在于物流服務(wù)的專業(yè)性,。

 

物流地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)看起來(lái)很好,，但也不是只要進(jìn)入就能掙錢(qián)，市場(chǎng)上究竟需要什么樣的倉(cāng)儲(chǔ)物流,？

 

平安證券研究所數(shù)據(jù)顯示,，我國(guó)物流地產(chǎn)存量并不低，約為9.55億平米,，但是優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施占比僅約5%,。所以,，比起傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)，目前市場(chǎng)更需要的是現(xiàn)代化高端倉(cāng)儲(chǔ),。

 

根據(jù)中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)調(diào)研,，從具體的存貨周轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)來(lái)看，現(xiàn)代化高端倉(cāng)儲(chǔ)的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)不到傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)的10%,，庫(kù)存SKU能夠達(dá)到傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)的10倍,。其次揀選效率高，搜索清點(diǎn)貨物時(shí)間比傳統(tǒng)人工方式減少95%,。此外,，實(shí)現(xiàn)貨物的快周轉(zhuǎn)，幫助客戶減少庫(kù)存資金占用,，也能提升自己的倉(cāng)儲(chǔ)坪效,。但高端倉(cāng)儲(chǔ)無(wú)疑是對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)實(shí)力的重大考驗(yàn)。