近日有消息稱,，順豐正在布局一項名為智能迷你倉的新業(yè)務(wù)，目前尚處于測試和準備階段,。用戶可以直接使用手機在微信公眾號上一鍵下單和一鍵發(fā)貨,，并實時觀察交易記錄,，使用門禁開鎖，租倉費用也低于租房成本,。

記者獲悉,，近兩年,，中國迷你倉年復(fù)合增長率已經(jīng)超過70%，不少資本熱投其中,，不過,，2017年之后，投融資方面幾乎再無大動作,。不少迷你倉一直處于虧損狀態(tài),，相比國外迷你倉遠高于一般物業(yè)的盈利率，國內(nèi)迷你倉似乎面臨“水土不服”的尷尬,。

順豐布局智能迷你倉

“迷你倉”也被稱為“自助倉儲”,，在歐美地區(qū)已經(jīng)比較普及。是指經(jīng)營者將一個個大型的倉庫改造成若干間小型倉庫進行出租,，并在其中放置儲物柜,。公司可以存放貨物、文件等,，家庭和個人可以存放家具雜物,、換季衣物、閑置書籍等,。目前美國就有超5萬家迷你倉,，其中有4家個人存儲領(lǐng)域的公司上市，市值高達420億美金,。

近兩年,，迷你倉在中國也進入高速發(fā)展期，2017年總市場規(guī)模在2億-3億元人民幣之間,，而2016年總市場規(guī)模尚在1.5億至2億元之間,。年復(fù)合增長率超過70%。另據(jù)預(yù)測,，到2020年,，全國迷你倉的總營收或達4至6億元人民幣。整個行業(yè)的最終規(guī)模將達到千億之多,。

據(jù)了解,，此次順豐迷你倉業(yè)務(wù)在北京的部分區(qū)域已經(jīng)開展測試并布局了速運場地、機場,、航港速運營業(yè)點三個網(wǎng)點,，提供貨物存儲與代發(fā)的一站式服務(wù)。順豐方面表示,，迷你倉業(yè)務(wù)是順豐在速運業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上,，依托物流、科技,、網(wǎng)點覆蓋優(yōu)勢積極拓展的多元化業(yè)務(wù)之一,。

“當前快遞市場競爭激烈,，‘通達系’之間的價格戰(zhàn)已經(jīng)白熱化，傳統(tǒng)傳遞市場容量飽和,。相對于其他快遞公司,，順豐的直營模式運營成本較高，要想擺脫傳統(tǒng)的紅海市場,，企業(yè)必須找到新的利潤增長點,。智能迷你倉就是順豐的主動探索。通過企業(yè)物流服務(wù)能力的延伸和拓展,，推動物流服務(wù)的個性化,、差異化，最終實現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的目標,。”中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所副研究員趙劍波表示,。

出租率低，資本熱情由熱轉(zhuǎn)冷

事實上,，早些時候,，順豐就在香港地區(qū)上線了迷你倉業(yè)務(wù)——順箱，主要為普通用戶提供重量小于20公斤的物品存儲服務(wù),，按月收取租金,，前7天免費。

此前不少資本也已經(jīng)開始布局迷你倉市場,，如香港儲存易聯(lián)手中航工業(yè)布局上海業(yè)務(wù),，萬科也基于自身在物業(yè)方面的優(yōu)勢在社區(qū)內(nèi)推出“萬物倉”，甚至在武漢,、合肥,、成都等二線城市也開始出現(xiàn)區(qū)域性的個人倉儲企業(yè)。

從融資方面看,，資本方面也曾“滿腔熱情”,。CBD迷你倉2015年和2017年獲得天使輪、A輪融資,，其中,，2017年5月在A輪融資金額達到2800萬美元,，成為迷你倉行業(yè)最大的一筆融資,。此外，優(yōu)立倉2016年獲得天使輪融資,；考拉迷你倉從2012年到2016年獲得了4輪融資,；深圳的“大眾迷你倉”2016年4月在新三板掛牌上市，截至2017年底,，北上廣深已開設(shè)43家分店,，擴張步伐不斷加快,；2017年，“倉小微”獲得58同城CEO姚勁波千萬元天使融資,。

“隨著城市化的發(fā)展,，加上因工作變動等原因，城市居民‘搬家’的頻率越來越高,，在改換居住地的過程中,，大量非急需物品如果被丟棄，會造成大量資源浪費現(xiàn)象,。從此背景下,，提供短期暫存中轉(zhuǎn)服務(wù)仍然具有巨大的潛在市場，私人倉儲模式具有良好發(fā)展前景,。”趙劍波表示,。

不過，2017年之后,，各小型倉儲行業(yè)的市場融資并未產(chǎn)生較大起色,。

據(jù)大眾迷你倉董事長李仲豫介紹，每個迷你倉覆蓋約3公里的范圍,，公司根據(jù)用戶需求的不同提供了從0.1立方米-10立方米不同大小的迷你倉,，價格也從最低的68元一個月到七八百塊錢一個月不等。“我們整體出租率超過50%,，而從國外的數(shù)據(jù)來看,，一個成熟的門店應(yīng)該維持在百分之八十至九十之間。”李仲豫說,。

盈利仍難,，多個行業(yè)痛點待破

業(yè)內(nèi)人士指出，目前迷你倉行業(yè)的發(fā)展還面臨諸多挑戰(zhàn),。隨著房價調(diào)控,、傳統(tǒng)物業(yè)投資回報率進入下行通道，空間緊缺的現(xiàn)狀將得到緩解,，存量房產(chǎn)將供大于求,，大量閑置物業(yè)空間將面臨“去庫存”的問題。

從投資回報來看,，目前公寓行業(yè)的普遍回報周期為一年半至兩年,，而目前迷你倉預(yù)計回報周期大致在四到五年。“在投資回報周期平均為四年半的背景下,，租賃模式下的迷你倉將主要受制于租約長短和租賃費的增幅,，租約短于十年和逐年攀升的租賃成本將會成為盈利性預(yù)期上的最大隱憂。”有業(yè)內(nèi)人士稱,。而深圳迷你倉公司此前公布的財報就顯示,，2017年公司營業(yè)收入1950萬元,，同比增長64%；虧損537萬元,，同比擴大5%,。

從投資回報率來看，仲量聯(lián)行提供的一組數(shù)據(jù)顯示,，在東京,，辦公樓、商鋪和物流地產(chǎn)的投資回報率分別是3.5%,、4%和5%,，而迷你倉可高達6.5%；在悉尼,，傳統(tǒng)投資物業(yè)收益率一般在6%以下,，迷你倉收益率可達8%以上。

在業(yè)內(nèi)看來,，迷你倉在中國市場還面臨一定的“水土不服”,。國外迷你倉客戶存放的物品大都是高價值的文化娛樂用品，比如游艇,、高爾夫球桿,、藝術(shù)品等，這對于中國大多數(shù)人群并不適用,。此外,，雖然自助倉目前尚在急速發(fā)展，但對于市場消費者的消費理念教育和服務(wù)概念普及尚處在初級階段,。

趙劍波表示,，私人倉儲模式還是新生事物，要想成長為大眾市場,，不僅要使得年輕人喜歡,，還要吸引更多經(jīng)營主體。

此外,，趙劍波指出,，私人倉儲模式的價值創(chuàng)造過程需要實現(xiàn)標準化，才能夠保證模式的一致性,。但現(xiàn)實中的城市閑置物流空間往往差異巨大,。需要在倉儲選址、智能化應(yīng)用,、服務(wù)模式設(shè)計,，乃至人員的選擇等實現(xiàn)統(tǒng)一性、規(guī)范性,，保證良好的用戶體驗,。此外，一個完善的商業(yè)模式還需要考慮盈利特征,，處在市場培育期的私人倉儲服務(wù)也要根據(jù)現(xiàn)實需求變化而不斷調(diào)整,。

還有業(yè)內(nèi)人士指出，在迷你倉行業(yè)發(fā)展過程中,，也出現(xiàn)了諸如消防規(guī)范,、貨物保險、倉庫施工標準,、行業(yè)自律等亟須解決的現(xiàn)實運營問題,，亟須加強迷你倉儲行業(yè)的法規(guī)建設(shè)。